Es de sentido común elegir un método y probarlo. Si falla, admitirlo francamente y probar con otro. Pero, sobre todo, intentar algo. F. D. Roosevelt
El título hace referencia a la diferencia de los dos posibles modelos de negocio que se puede plantear a la hora de estructurar una web de
crowdfunding inmobiliario y sus áreas de operación cuando se lance.
A saber, será una
plataforma si va a utilizar un
modelo de intermediación para las operaciones que realice. Es decir, el propietario de la web o plataforma es completamente independiente a los
promotores, que serán los particulares y/o empresas que soliciten el capital para la financiación a través de la plataforma. Observar que he utilizado los términos plataforma y promotores que son los empleados en la Ley 5/2015 española de
crowdfunding a diferencia de portal web y solicitantes y/o oferentes. Tal como dice la ley,
la plataforma es un intermediario financiero que opera por Internet y su función es poner en contacto a uno con muchos, al promotor con los inversores. Los promotores deben, según el art.46 actuar en nombre propio y por cuenta propia. Esto es importante ya que excluye por tanto, a operar por cuenta ajena o lo que es lo mismo, a la actuación indirecta mediante personas interpuestas o testaferros.
En este caso tal como se deduce, el armado jurídico es obligatoriamente el de una PFP. La plataforma ingresará a razón de las comisiones de intermediación de la forma en que lo haya estipulado, fijas o a éxito, a promotores o a inversores indistintamente.
A diferencia de lo anterior nos podemos plantear un modelo de negocio de una web en base a un
portal de
crowdfunding inmobilario
como un socio o partner comercial de una o varias inmobiliarias o particulares que ofrecen sus propiedades de forma on line a través de dicho portal. Es decir, el portal actúa como un canal más de ventas de los oferentes. De este modo cobrará un
fee por la gestión de la venta o por beneficio en la gestión del modelo de negocio. Se puede entender de forma en que el portal actúa como un
activador más de las ventas de los activos inmobiliarios.
La diferencia está que
en vez de vender las unidades que previamente hayan acordado con los promotores (empresa o particular indistintamente)
a un sólo comprador lo hace a varios. Éstos entran en una sociedad vehículo para la adquisición del activo. Que posteriormente venderá a un tercero, comprador final. La plusvalía que se obtenga tras la venta se repartirá proporcionalmente a cada socio en relación a su participación, así como los dividendos que por alquileres o rentas se produzcan en el caso de realizar operaciones de tipo
long term. Ni que decir tiene que habrá que aplicar una gestión
value added al activo como pueda ser una rehabilitación o reforma en profundidad en caso de tratarse de un edificio construido. O de otro tipo, para el caso de ser obra nueva.
La clave de este último modelo está en que el portal debe
negociar o acordar con el vendedor
un descuento inicial en el precio de venta lo suficientemente atractivo para ofrecerlo on line a una pluralidad de inversores/compradores.
Desde el punto de vista del empresario o promotor inmobiliario, en caso de tratarse de obra nueva,
esta fórmula puede ser la llave que le abra la financiación restante frente a una entidad financiera. Todo, si bien consigue gracias al portal, presentarse con unas preventas que así lo permita. Es decir, con el 20 o 30% que a día de hoy exigen las entidades para otorgar préstamos para financiar una operación de tipo inmobiliario.
Por último,
un tercer tipo híbrido entre los dos anteriores es lo que se llama
crowdfunding inmobiliario directo. Esta modalidad consiste en que una promotora o empresa inmobiliaria ofrece en su web la posibilidad de invertir en
sus propias oportunidades, a cambio de una rentabilidad. Esa es la palabra clave que lo distingue, es decir, ser propios los activos que se ponen a la venta a través de la web de la empresa, de ahí lo de directo. Pudiéndose estructurar las operaciones de varias formas. La singularidad de este último tipo, que ya está siendo practicado, hace que sea objeto de la próxima entrevista #inmocrowd en dónde Jorge Marqués CEO de Privalore nos contará lo que hacen y como lo hacen.
