General · Mercado Inmobiliario
Miércoles 15 de enero de 2020

LA LIGA DE LA FINANCIACIÓN COMPLEMENTARIA. COMPARTIR O NO.

 

 

LA LIGA DE LA FINANCIACIÓN ALTERNATIVA

 

 

Cuando hace unos días publicaba el último post sobre el informe del estado del crowdfunding inmobiliario, alguien me preguntó lo siguiente:

-"¿De qué se trata Miguel, de reducir riesgos o de hacer asequible a todos la inversión inmobiliaria?"

-Y mis respuesta fue esta: "Se trata de generosidad, de los inversores por aportar y compartir riesgos y de los promotores por dejarles entrar y repartir beneficios, cuándo los haya, que son la mayoría de las veces. Y si además el proyecto inmobiliario es de impacto social, ya es la repera".

Esa es la esencia y el espíritu del crowd/lending inmobiliario. Ahora bien, si conseguir a los primeros no es tarea fácil, no lo es menos encontrar a los segundos. Siempre digo que da más fiabilidad un promotor que acuda a la financiación alternativa por generosidad que por necesidad.

Que un promotor acuda a la financiación alternativa no tiene por qué ser un síntoma de necesidad. Existe la falsa creencia de que el promotor que se acerca a este tipo de financiación es porque no se la da un banco tradicional. En este sentido, ¿porque motivo va a pagar tasas de interés de un 10% o más en algunos casos pudiendo hacerlo al 2-3% con un banco tradicional?. Sin embargo la realidad es tozuda. Veamos.

 

El papel de la banca como financiador tradicional

 

Hoy en día la banca tradicional sigue el esquema del 30-70-20 para financiar, es decir el 30% de la inversión lo pone el promotor y el 70% el banco, siempre y cuando el proyecto aporte un mínimo del 20% de margen de beneficio. Quieren minimizar el riesgo financiero al máximo. De ahí la exigencia del 30% del capital al promotor, lo que más o menos equivale al % de compra de suelo sobre el desarrollo de una promoción. En otras palabras, debes tener el suelo en propiedad. Y en el caso de una promoción residencial súmale un 30-40% de preventas, con lo que las barreras de entrada tan livianas de antes y de las que hablamos en este post se han acabado. Así las cosas, según declaraciones de la patronal APCE, "o tienes un balance inmaculado o no tienes financiación. Pero incluso para los 'chicos buenos', aquellos que pueden aportar entre un 30% o un 40% de recursos propios, es muy difícil acceder a financiación bancaria". Es más, la realidad les dice que "si hoy en día en España hay en marcha alrededor 150.000 ud de viviendas, la banca tradicional sólo está financiando 50.000 ud, lo que en volumen vienen siendo unos € 15.000 millones"

Entonces, ¿quién financia el resto?. Para dar solución a este importantísimo gap, entra en acción la financiación alternativa o mejor definida, la complementaria, porque de momento para un desarrollo inmobiliario complementa de una manera u otra a la tradicional bancaria. como veremos.

Como curiosidad y antes de entrar en la liga, es interesante leer este artículo de Mikel Echavarren -actual CEO de Colliers Internacional, consultora inmobiliaria internacional-, de hace unos años y poco antes de aceptar el mandato de un fondo de inversión para proveer de financiación alternativa al inmobliario. En él -sin ser spoiler- animaba a la banca a solventar este gap con un producto propio de "financiación temporal" antes del préstamo promotor.

Pues bien, el resto se financian con tres recursos básicamente. Y desde luego no solamente a lo que respecta al producto residencial para vivienda.

Para dar luz al post veamos quien y como se estructura la financiación de un desarrollo inmobiliario:

 

FINANCIACIÓN ALTERNATIVA Y PROMOTORES

Fig. 1

 

Poniendo nombres a la imagen de arriba para el caso del inmobiliario -y olvidándonos de momento de la zona intermedia-, por un lado tenemos en la parte inferior, el capital o equity del promotor y en la superior el préstamo promotor o deuda senior garantizada con hipoteca de primer rango. En estas condiciones se dan las circunstancias comentadas anteriormente quedando la estructura de la financiación como la de la figura de abajo:

 

LA LIGA DE LA FINANCIACIÓN COMPLEMENTARIA. COMPARTIR O NO.

Fuente:Rebs

 

¿Por qué un promotor inmobiliario exige como mínimo un 20% de rentabilidad a sus proyectos?. Porque asume el mayor riesgo y a > riesgo > rentabilidad, como se observa en la Fig.1. El banco a pesar de poner el 70% asume el < riesgo al tener -en caso de quiebra- asegurado su dinero con hipoteca de primer rango (siempre con un LTV controlado). Conviene en este punto leer este post en la parte que señalé como  La hipoteca: lo que hay que saber

 

Volviendo a la Fig.1 vemos en la parte intermedia tres zonas, a lo que se llama deuda mezzanine. Esta palabra viene del "mezzanino" italiano y se refiere al nivel intermedio entre un piso y otro, denotando la arquitectura de un edificio. Comparte garantías con la deuda senior y por lo tanto toma una segunda garantía sobre el activo o incluso los derechos de las participaciones de los propietarios (pignorando participaciones, por ejemplo). Pues bien, esta franja es la que cubre la financiación complementaria. Y siguiendo el esquema del 30-70-20 comentado anteriormente la estructura de un proyecto introduciendo deuda mezzanine será así:

 

LA LIGA DE LA FINANCIACIÓN COMPLEMENTARIA. COMPARTIR O NO.

Fuente:Rebs

 

 

La liga de la financiación complementaria

 

LA LIGA DE LA FINANCIACIÓN COMPLEMENTARIA. COMPARTIR O NO.

Fuente: APCE

 

Es significativo observar los resultados de una reciente encuesta realizada por patronal APCE a sus socios que a la pregunta de ¿cómo está comprando suelo ahora? respondieron lo que se ve en la figura de arriba.

Por tanto una mayoría abrumadora hoy día se financia con recursos propios. Estos provienen de los fondos de inversión de capital extranjero canalizados hacia las grandes promotoras de las que son accionistas mayoritarios, que ni se plantean financiación alternativa, y por tanto ni son generosos ni están necesitados. Dado el caso,-estas grandes promotoras por todas conocidas, Neinor, Metrovacesa, Aedas, etc.-, si serían generosos, pero consigo mismas utilizando la financiación tradicional en beneficio propio empleando apalancamiento financiero en positivo.

En segundo lugar y en otra liga, están los fondos de inversión de capital institucional fundamentalmente. Son los llamados fondos de "direct lending". Estas gestoras con capital disponible de hasta € 200M proveen de financiación a promotores y gestoras de cooperativas. Capital privado al servicio de la deuda en préstamos puente para la compra de suelo, circulante de empresa e incluso reestructuraciones de proyectos.

La estrategia de estos fondos fundamentalmente son dos: unos entran al principio para financiar suelo y gastos iniciales de la promoción y salen a la concesión del préstamo promotor (financiación tradicional) con un coste para éstos que no baja de alrededor de un 15% de interés. En esta liguilla están fondos como el anteriormente mencionado que gestiona Colliers llamado Marathon o el gestionado por Amento Capital.

Otra estrategia es bajar el tipo de interés hasta un 10-12% a cambio de quedarse con una participación en los beneficios, es el caso por ejemplo de Ibero Capital Managment. Los fondos con los que cuentan estos vehículos van desde los € 150 millones hasta los € 500 millones. Ni que decir tiene que tampoco los promotores que acuden a estos fondos de "direct lending" son generosos pero si en parte necesitados para complementar su financiación pero que en definitiva todo se queda en casa.

Y por último tenemos la liga del crowdfunding/lending inmobiliario. Plataformas abiertas a que un promotor de tamaño medio con un buen proyecto, buena reputación y ciertas garantías permitan entrar a cualquier inversor a participar de los beneficios del resultado de la operación. Aquí la generosidad prevalece ante la necesidad y el acceso a la inversión está totalmente disponible cosa que no ocurre en las anteriores formatos. Esta es la gran diferencia.

Por último e independientemente de la posibilidad que otorga al pequeño inversor participar en operaciones de financiación inmobiliaria a través de plataformas como la nuestra, con la generosidad del promotor por encima de la necesidad, -hablamos de economía colaborativa al fin y al cabo- no podemos olvidar que las necesidades de capital para un proyecto inmobiliario son distintas y ciertamente cada forma cubre un rango en las que otras no llegan por limitaciones regulatorias.


Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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