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Miércoles 27 de noviembre de 2019

ENTREVISTA EXTENDIDA: CROWDFUNDING INMOBILIARIO, OTRA FORMA DE INVERTIR EN LADRILLO

 

ENTREVISTA EXTENDIDA: CROWDFUNDING INMOBILIARIO, OTRA FORMA DE INVERTIR EN LADRILLO

 

Hace unas semanas con motivo de un especial sobre el sector inmobiliario que iba a redactar el grupo editorial Prensa Ibérica en el que incluían un reportaje sobre el crowdfunding inmobilario me contactaron para hacerme una entrevista y servir de base para la redacción de dicho reportaje.

Como bien es sabido el espacio no siempre es el deseado por el redactor para exponer en su totalidad la información transmitida en la entrevista, por tanto para todos aquellos que tengan interés en leer, transcribo a continuación tal cual fue la entravista completa.

Un enlace en dónde salió publicada la noticia condensada, se puede leer aquí

 

Entrevista sobre crowdfunding inmobiliario

 

A grandes rasgos y de manera sencilla, ¿qué es el crowdfunding inmobiliario y que tiene que ver con la economía colaborativa y la democratización de las inversiones?

A mi me gusta definir el crowdfunding inmobiliario como el arte de llevar a cabo el negocio de la inversión inmobiliaria de forma rápida, transparente y eficiente, en dónde gracias a la tecnología, se consigue ahorrarle tiempo y dinero tanto a los promotores como a los inversores.

 Más allá de esta definición no hay que olvidar que el crowdfunding  tiene su origen en el crowdsourcing que se define como la acción de compartir recursos – normalmente en comunidades online- con el objetivo de obtener servicios, ideas o productos mediante la colaboración entre personas. Como vemos en esa definición ya encontramos la palabra colaboración que si la aplicamos al concepto de economía cierra el círculo para poder describir la economía colaborativa como el uso de la tecnología para reducir el coste transaccional que supone compartir cosas con otras personas a través de Internet.

Sí reducimos los costes transaccionales y le sumamos  poder invertir en un mercado que requiere capital intenso para aprovecharse de sus buenas rentabilidades, decimos entonces que el crowdfunding inmobilario democratiza las inversiones.

 

¿Cuántas plataformas de crowdfunding están a día de hoy operativas y debidamente registradas en la CNMV?

En España existen a día de hoy alrededor de 50 plataformas de crowdfunding activas. De ellas solo 29 están registradas y cuentan con licencia de la CNMV. Esto es debido porqué las que se dedican al crowdfunding de donación y recompensas están exentas -según Ley 5/2015 de financiación empresarial - de disponer de dicha licencia.

De esas 29 según la clase de autorización de que dispongan  -normalmente para préstamos(lending) y de participación(equity)- con ellas podrían dedicarse a financiar proyectos de tipo inmobiliario, pero finalmente solo 5 son puramente de crowdfunding/ crowdlending inmobiliario. A saber: Housers, Urbanitae, Civislend, Stockcrowdin, Icrowdhouse.

Ahora bien, la CNMV como entidad reguladora ha interpretado al cabo de unos años de estar en vigor la Ley que estas plataformas pueden utilizar a terceros para la captación de promotores e inversores para promocionar su uso y bajo esta premisa y sin entrar en un conflicto del ámbito de reserva de su actividad han florecido otras plataformas que se denominan los “introducing brokers” . Es el caso nuestro en Inmocrowd que aprovechando esta libertad de actuación hemos dado un giro de 360º a nuestro modelo de negocio pasando a promocionar proyectos inmobiliarios de impacto social, como la primera plataforma de “social real estate crowdimpacting”, algo totalmente nuevo en el panorama actual en dónde además de ofrecer retorno económico lo hacemos en proyectos que tengan un impacto en la sociedad como por ejemplo residencias de mayores, uno de nuestro próximos proyectos. Otras plataformas que han utilizado también esta opción nos encontramos con Inveslar, una de las veteranas, Brickbro, o Propcrowd.

 

¿Por qué a los inversores les interesa el crowdfunding inmobiliario? Ventajas

Para mí lo más interesante es poder entrar a invertir en un mercado, que aunque conocido por todos, no deja de tener sus características propias como el conocimiento, el tiempo y dinero a emplear. Y estos tres parámetros se le facilitan enormemente al inversor al hacerlo a través de crowdfunding. Es decir, todo el tiempo necesario para investigar y elegir- conocimiento-  una buena oportunidad de inversión, a la que además puedes acceder sin una gran cantidad dinero, se lo ofrece al inversor el crowdfunding.  Toda esa labor de elegir buenos proyectos, estudiarlos y finalmente exponerlos se les ahorra a los inversores que en tres clicks de ratón están dentro invertidos.

 

¿Cuál es la aportación mínima? ¿Y la máxima?

Este es un criterio que tiene dos caras. Por un lado lo que acuerde el promotor del proyecto y la plataforma. Existen plataformas con una aportación mínima de 50 euros. Otras prefieren un ticket superior de hasta incluso 1.000 euros.

Y la otra cara la define la Ley que regula que si se es un inversor no acreditado puede invertir un máximo de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros en el conjunto de sus inversiones en el período de un año. El inversor acreditado no tiene límites.

Así la Ley también limita a los promotores en la cantidad máxima que pueden ofrecer en  sus proyectos para ser financiados. De esta forma los que estén dirigidos a inversores no acreditados no pueden superar el umbral de los 2 M de euros y de 5 M de euros para los que estén dirigidos a inversores acreditados.

¿De qué rentabilidades medias estamos hablando?

La rentabilidad varía en función de cómo esté diseñada  la inversión. Se puede poner muchos nombres pero finalmente se resumen en dos. Préstamos o crowdlending, que son más a corto plazo, desde 12 meses hasta un máximo de 30, y en el que el tipo de interés se encuentra entre una horquilla de 7-12%. Pueden ser de tipo fijo o préstamo participativo. O bien, si se entra en participación o equity crowdfunding, que suelen ser inversiones más a largo plazo, desde 24 hasta 120 meses incluso  y en las que normalmente se compra un inmueble  para reforma y explotarlo en alquiler durante ese período de tiempo para venderlo al final. Aquí se nos plantea una rentabilidad compuesta, la del alquiler más la plusvalía generada por la revalorización del activo y que dependiendo del precio de compra inicial  y el plazo estipulado pueden oscilar entre un 15% hasta más de un 40%.

 

¿Es el crowdfunding una inversión segura? ¿Qué riesgos hay? ¿Y garantías para el inversor?

La respuesta corta sería no. Pero es que cualquier inversión que rente algo atractivo no lo es. Por todos es sabido que sin riesgo no hay rentabilidad. Ahora bien, en ese binomio deriesgo-rentabilidad y dentro de una horquilla y -sobre todo en comparación con otras oportunidades que ofrece el universo crowdfunding- se puede decir que el inmobiliario otorga una atractiva rentabilidad con un riesgo acotado.

Los riesgos se pueden dividir de dos lados, intrínsecos y extrínsecos.

Dentro de los primeros tenemos:

Pérdida de la inversión o del dinero invertido: las inversiones a través de las PFP no están garantizadas por ningún fondo, ni de depósitos ni de inversiones. En el caso del inmobiliario no es distinto. No obstante como garantía, es que siempre hay un bien raíz que respalda la inversión, por tanto la pérdida total es imposible.

Riesgo de no poder administrar la sociedad proyecto ni gestionar los proyectos invertidos: En los proyectos de participación (equity) aunque se ostenten una o varias participaciones en las sociedades y seamos a efectos teóricos socios en ellas, a efectos prácticos son los promotores con los que invertimos en sus proyectos los que administran de hecho estas sociedades y el proyecto en cuestión. La intervención de las plataformas como intermediarios se reduce a ser los interlocutores y a la vez cuidar que se realice el proyecto tal cual se expuso. En su defecto  existe-garantía-un contrato entre plataforma y promotor para velar por su propio interés y en consecuencia por el de los inversores.

Riesgo de no obtener la rentabilidad proyectada y en su defecto no recibir dividendos: Los estudios de la rentabilidad de la inversión asociada a un proyecto las realiza el promotor. Las plataformas deben tener expertos inmobiliarios que contrasten y auditen estos datos para aprobarlos y en consecuencia si los ven como oportunidades es cuando las "suben" para ofrecerlas a los inversores. Dado que rentabilidades pasadas nunca garantizan rentabilidades futuras y éstas como digo están basadas en los business plan del promotor para cada proyecto en concreto no se asegura que se vayan a cumplir. Es más, dependiendo de la evolución del negocio y de la política agresiva o conservadora para realizar los business plan, las rentabilidades pueden ser superiores o inferiores a las iniciales. Son las plataformas las que en su buena práctica deben realizar los estudios de una forma conservadora y si no llegan a un acuerdo con el promotor desechar el proyecto. Por tanto, serán las rentabilidades reales una vez finalizado el negocio las que hagan que se reparta dividendos superiores o inferiores a los inicialmente proyectados

Riesgo de liquidez de las inversiones: Mientras no exista un mecanismo que permita hacer líquidas las inversiones a través de crowdfunding inmobiliario, éstas siguen el mismo patrón que la inversión inmobiliaria tradicional, es decir esperar a la venta del bien para recuperarlas.. No obstante, en los proyectos patrimoniales o long term se va recibiendo la parte proporcional de los alquileres mientras se espera a que se alcanze el objetivo de venta y/o de revalorización que puede producirse antes del tiempo previsto y por tanto hacer líquida la inversión . Cosa distinta se produciría en aquellas operaciones de crowdlending inmobiliario, caso no dado en España aun y que su tratamiento daría para otro artículo

Riesgos extrínsecos:

La quiebra de la plataforma como empresa: En caso de producirse este hecho la salida es lo que sigue. La Ley les obliga a estar auditadas y en caso de prever su hundimiento tener mecanismos de protección. Estos consisten en que un tercero se haga cargo de las operaciones que tienen en marcha para intentar dañar lo menos posible a los inversores. La peculiaridad es que las plataformas, como conectoras de estas operaciones articuladas a través de sociedades mercantiles no tienen ninguna responsabilidad sobre ellas ni sobre los proyectos sino que es el promotor quien la ostenta y por tanto es hacia este al que habría que dirigir acciones legales en caso de tener que hacerlo. Por tanto es el tercero quién y según cláusulas del contrato entre promotor y plataforma, de ahí su importancia, entrará para salvaguardar los intereses de los inversores. Ni que decir tiene que en el caso del inmobiliario siempre está el único activo de esas sociedades que son los inmuebles respaldando las inversiones.

 

Riesgo de dilución: Cuando se cierra una operación de inversores en una plataforma de equity crowdfunding inmobiliario se realiza a continuación una ampliación de capital de la sociedad proyecto para dar entrada a los inversores en proporción al capital aportado. Si hubiese que aportar más en una segunda fase por nuevas necesidades de inversión los inversores iniciales pueden correr riesgo de dilución. Un caso muy raro y que no se da casi nunca,

 

¿Cómo es el procedimiento que tiene que seguir quien quiera invertir en estas operaciones?

El muy sencillo gracias a la tecnología propia de las plataformas. De forma resumida el proceso es el siguiente: Normalmente al entrar en la zona de oportunidades en una plataforma se suele ver un resumen del proyecto con sus datos clave. Para ver en profundidad el proyecto se pasa por un proceso de registro en el que la persona, sea física o jurídica- ambos pueden invertir- se identifica y entre otros datos de interés lo hace como inversor acreditado o no acreditado. A continuación se abre una cuenta o wallet en la plataforma a la que se asocia una cuenta bancaria con IBAN. Este proceso es imprescindible ya que se pasa por un proceso de KYC y AML a través de una entidad de pago homologada por el BdE , a la que la plataforma tiene la obligación de estar asociada por Ley. Una vez aprobada la cuenta se está listo para invertir en el proyecto que uno desee. Y le dará acceso a dashboard o perfil de cuenta para operar. Ahí es donde recibirá el dinero de los intereses del préstamo o en su lugar los dividendos de los alquileres así como el principal a la finalización de los proyectos. Dinero que puede reinvertir en otros proyectos o bien transferirlo a su cuenta bancaria.

 Es importante señalar que esta pasarela o entidad de pago -además del proceso de conocer al cliente y de dónde proviene su dinero- presta otro servicio fundamental a las plataformas originado en la regulación y es el de ser custodio de las inversiones hasta que estas se completen. Es decir, por Ley el dinero de todos y cada uno de los inversores en una campaña de crowdfunding está bloqueado en una cuenta escrow y se libera solo y si se completa de forma exitosa la misma. En caso contrario el inversor recibirá de vuelta el dinero en su cuenta. La plataforma por tanto no tiene acceso al dinero y en cuanto se cubre la campaña pasa directamente al promotor del proyecto y por supuesto la plataforma cobra su comisión de éxito.

¿Qué margen de ganancia tienen las propias plataformas de crowdfunding?

Bueno esto varía de unas otras. Además según esté organizado el modelo de negocio se puede cobrar solo del promotor de los proyectos o a éstos y a los inversores. Normalmente las tarifas están  publicadas en la propia web. Pero para hacerse una idea a los promotores se les cobra una tarifa inicial para el estudio y viabilidad del proyecto para analizar si es apto o no para publicarse que suele ser un fijo que oscila desde 600 euros hasta 6.000 euros dependiendo de los servicios prestados.  Una vez publicada si la campaña se completa suelen cobrarles un fee o comisión a éxito que va desde un 2% hasta un 6%. Esto es lo normal, aunque hay alguna que puede llegar incluso al 10%. En el caso de los inversores, se da cuando son proyectos de más larga duración y se hace una gestión del activo con alquiler y se les suele cobrar un 1 o 2% sobre los dividendos obtenidos y otro tanto cuando se venda el activo.

 

¿Qué es lo más importante a la hora de invertir mediante la fórmula del crowdfunding inmobiliario? ¿Algún consejo para inversores?

Bueno a mí personalmente no me gusta dar consejos de inversión.  Siempre digo que lo más importante es perder un poco de tiempo al principio- que es el único que vas a necesitar antes de realizar una inversión en crowdfunding- en analizar quien está detrás de los proyectos e independientemente de la rentabilidad que estos puedan dar. Y ver también que plataforma intermedia, la confianza que pueda darte la gestión de la misma. Y por último, diversificar siempre. Es una máxima en toda inversión. Si dispones p.e. de 3.000 euros para invertir es mejor entrar en 10 proyectos con 300 euros que en 5 con 600 y probar en distintas plataformas viendo también tu perfil inversor de largo o corto plazo.

 

¿Es buen momento para la inversión inmobiliaria?

Como buen gallego contesto con un depende. Y me explico. El mercado inmobiliario es muy variado, no se puede hablar de uno, si no que existen varios. Por ejemplo el recorrido de precios en ciudades como Madrid o Barcelona hoy día en nada tienen que ver con los de Zamora o Teruel. En los primeros desde mínimos tras la crisis han podido subir un 50% o más y en los segundos apenas un 10 o 20%. Ahora bien en nada tiene que ver el inversor particular profesional  con los que se acercan a invertir a través de crowdfunding. Los segundos como te decía antes se encuentran con el trabajo ya hecho y pueden aprovecharse de muy buenas oportunidades independientemente del momento de ciclo.

 

¿Cómo es el cliente del crowdfunding – los crowdfunders? ¿Hay un perfil?

Pues en su mayor parte suele ser personas  maduras, un perfil de edad de entre 35 a 50 años. Los de la generación anterior o millenial también participan al ser casi nativos digitales y estar muy al día de las nuevas tecnologías. La diferencia es que sus aportaciones suelen ser menores a esa generación X que les antecede. Y por último por raro que parezca siempre hay un porcentaje de inversores que son jubilados y no sé si por influencia de sus hijos o nietos  abren cuentas e invierten.Supongo que algunos les ayudan  y otros por curiosidad tecnológica lo hacen solos. Y por último hay un porcentaje de inversores que las hacen a través de sociedades como personas jurídicas.

 

¿Es el crowdfunding el modelo millennial de inversión inmobiliaria?

No lo sé, tal como te decía antes hay una mezcla generacional en los que se interesan e invierten pero quizás la tendencia es que sea así. Aquellos que quieren, bien porque les gusta el ladrillo al ser un activo de inversión muy conocido o  bien porque les atrae el modelo creo que es un lugar dónde poner ahorros a trabajar.

 

¿Nos podría mencionar algún caso paradigmático o notorio de crowdfunding inmobiliario?

Bueno en España, desgraciadamente no hay nada especial que señalar a día de hoy. No existen proyectos  realmente interesantes  a mencionar .Otra cosa es la “guerra” del proyecto que más dinero recaudó, que si no recuerdo mal rondaba el millón de euros largos. Con esto no quiero decir en absoluto que no sean buenas inversiones, no se me mal interprete.  Lo que quiero decir es que la mayor parte de proyectos son de corte residencial tipo vivienda, cuando existen otros proyectos de tipo alternativo muy atractivos y que es un campo que no se está explorando hasta el momento. Yo siempre digo que además de ser rentables económicamente los proyectos que, en parte, sean financiados por crowdfunding ,el uso o destino del inmueble reporte un impacto positivo en el usuario o beneficiario del mismo

En cualquier caso espero que esta tendencia de no que no existan  proyectos interesantes y de impacto social se rompa-como te comentaba antes- con la introducción de la nueva propuesta  de Inmocrowd en “social real crowdimpacting” con una selección de proyecto atractivos y alternativos  en los que además de un retorno económico tenga uno social.

 

¿Algo importante que añadir?

Me parece importante un esfuerzo  por parte del legislador en general y del español en particular en adecuar las leyes a la realidad tecnológica. No se pueden regular negocios del s. XXI con leyes del pasado. Si bien comparto la visión de protección al inversor como consumidor esta quizás sea excesiva, así como también es excesiva la protección del negocio de las entidades financieras en lo que se refiere a este tipo de inversiones. En el término medio está la virtud. Se nos escapa un flujo muy importante de entrada de capital a la economía española por poner tantas barreras legislativas y burocráticas. Ese esfuerzo pasa también por una legislación supranacional  y que por ejemplo una plataforma con licencia española puede operar en toda la UE, así como que cualquier miembro de UE puede invertir dónde quiera.

 


Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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