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Miércoles 5 de febrero de 2020

BLOCKCHAIN Y LA TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES (III): PROTECCIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL (ORÁCULO)

BLOCKCHAIN Y LA TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES (III): PROTECCIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL (ORÁCULO)

 

En el primer artículo de la serie explicaba que es un token y la tokenización de un activo inmobiliario y como se puede hacer a través de un "smart contract" en una blockchain. También daba la clave resumida en una frase -que luego diré- y originaba el segundo artículo en el que introducía la figura de los oráculos en el que planteaba una serie de preguntas sin respuestas aun en el mundo real, pero sí respondidas con pruebas de concepto o mínimos productos viables en el mundo tecnológico buscando la solución precisamente al mundo real.  

Hago un resumen de estas tres definiciones para que sin necesidad de leer -aunque recomiendo hacerlo- los dos artículos predecesores enlazados, poner en situación al lector.

Deficiniciones de: token, tokenización de activos inmuebles y oráculos en blockchain

Un token es “una unidad de valor que una organización crea para gobernar su modelo de negocio y dar más poder a sus usuarios para interactuar con sus productos, al tiempo que facilita la distribución y reparto de beneficios entre todos sus accionistas”. Entre otras cosas puede servir para otorgar un derecho

La tokenización se define como un método para convertir derechos de un activo en un token digital. O expresado de otra forma, es el proceso de convertir derechos de un activo en un token digital en una cadena de bloques o blockchain. En este sentido tokenizar una propiedad o un inmueble es básicamente generar un token en un smart contract y dar un valor a ese token en correspondencia con el activo real.

 Y por último, los oráculos. En blockchain son la única forma en que los contratos inteligentes interactúan con datos fuera del entorno de Blockchain. Es decir, necesariamente tiene que haber algún oráculo que garantice la correspondencia del token (entorno onchain) con el activo real (entorno offchain). En un contexto descentralizado los contratos -mal llamados inteligentes- solo funcionan si existe un vínculo definitivo entre la versión digital (token) y la versión física (el inmueble). Es decir, siempre que la versión digital del inmueble cambie de propietario, la versión física también debe cambiar de propietario. Es necesario e imprescindible que el mundo digital esté enterado del mundo físico. Desde un punto de vista tecnológico tokenizar un activo inmobiliario es simple, ahora bien, que sea legalmente aceptado y con plenas garantías es muy complejo.

Por tanto, la frase que mencionaba antes, origen y final del meollo de la cuestión y que entrelaza de forma inequívoca los tres artículos sin duda esta:

 El desafío clave para cualquier sistema que involucre la tokenización de activos tangibles, como los inmuebles, es asegurar que el token digital permanezca vinculado -de por vida- al activo del mundo real.

 

  La tokenización de activos inmobiliarios desde el punto de vista de la protección que otorga el Registro de la Propiedad

 

 Pues bien, en este tercer post de la serie voy a exponer la solución actual con la visión "oficiosa" del Registro de la Propiedad -porqué de momento no se ha implantado oficialmente- sino que se trata de un estudio práctico del tema realizado por dos Registradores de la Propiedad y Mercantiles, la Sra. Jimena Campuzano Gómez-Acebo y el Sr. Jesús Sieira Gil, involucrados en la implantación de las nuevas tecnologías así como la innovación en la institución a la que pertenecen y que desgranan la tokenización de activos inmobiliarios desde el punto de vista de la protección que otorga el Registro de la Propiedad (RP, en adelante) y la manera en que dan solución a la vinculación de un token inmobiliario con el activo real.

Nota: El estudio forma parte de un capítulo del libro: "Legal Tech. La transformación digital de la abogacía"

 

Introducción: Sobre los Derechos Reales y su relevancia en la tokenización de inmuebles


A modo de introducción y antes de entrar a analizar lo que supone el estudio en materia blockchain, su relación con el RP y el escenario de un mercado inmobiliario que contemple la tokenización de activos inmobiliarios, hablan del Derecho Real. La cuestión es relevante en el estudio realizado por los autores.

El problema por ellos identificado radica en establecer, de forma INDUBITADA, una relación directa, inmediata y absoluta entre una persona física o jurídica y un bien inmueble.
Es decir, una vez identificado el bien inmueble (con su localización, características fijas, linderos, representación gráfica, referencia catastral, etc...) establecer la relación directa con las personas que tengan derechos sobre el mismo.
La cuestión no es nueva y supuso el nacimiento del Derecho Real que otorga al titular del mismo, un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa (frente a los derechos personales que otorga poder sobre una persona).
En este sentido, los artículos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria confieren al Derecho Real inscrito en el RP 3 características esenciales y de máxima utilidad para un escenario de mercado inmobiliario tokenizado:


1.- El Derecho Real inmobiliario INSCRITO es oponible "erga omnes" y su contenido prevalece frente a cualquier otro posible derecho no inscrito.
2.- Quien adquiere a título oneroso y de buena fe un Derecho Real de su titular (que previamente lo inscribió) e inscribe su derecho adquirido en el RP, queda protegido en todo caso. Esta característica es sumamente importante pues la adquisición realizada en estos términos (que implica el control y calificación registral) es inatacable. Y esto es de suma importancia a la hora de considerar la adquisición de un inmueble en un mercado tokenizado.
Y 3.- Existe la importantísima presunción de que, a todos los efectos, el Derecho Real inscrito en el RP EXISTE y PERTENECE a su titular en la forma que determina el propio Registro. También esta característica es importantísima en un escenario que contemple la tokenización de activos inmobiliarios, pues estando el Derecho Real inscrito, el contenido, características y alcance de este, son los que constan en el RP.
Estas consideraciones iniciales pueden parecer sumamente teóricas, escriben los autores, pero son fundamentales.

 

Cuestión práctica: ¿Cómo resuelve el RP la tokenización de inmuebles?

La cuestión práctica radica en lo siguiente:

¿Cómo puedo estar seguro de que la adquisición de un TOKEN que "me dicen" que representa un inmueble, realmente lo hace?
La conclusión es importante: El token NO debe representar el inmueble sino la representación digital del Derecho Real INSCRITO.

Se trata de crear una vinculación jurídica tan completa que no puedan surgir dudas sobre qué se está adquiriendo en un mercado inmobiliario tokenizado.

Y en este sentido el RP se configura como el perfecto encargado de la protección de los derechos reales sobre bienes inmuebles pues, entre otras cuestiones, sólo los inscritos en él gozan de las características que hemos indicado, necesarias para dar Seguridad Jurídica al tráfico jurídico en el mercado inmobiliario tokenizado. La tecnología blockchain con sus características intrínsecas de inmutabilidad, fehaciencia y transparencia supone el nacimiento de una nueva forma de reflejar los hechos, actos o negocios jurídicos- la forma digital. El empleo de dicha forma digital en el ámbito inmobiliario requiere inexcusablemente la tokenización.


Pero, ¿la tokenización de qué? ¿Será posible adquirir un inmueble mediante la adquisición de un token?


Representación No Incorporación: El token NO se identifica con el derecho inscrito, sino que SERÁ LA representación digital del mismo, necesaria para poder operar por vía digital.


El Derecho Real sigue residiendo y produciendo plenos efectos jurídicos en el RP, siendo su tokenización solamente una cualidad más del mismo. Su tokenización será una característica específica del contenido del derecho que le permite ser también objeto de transmisión digital y, por lo tanto, susceptible de reflejo registral. Lo contrario, identificar el token con el derecho y no considerarlo lo que debe ser, una representación digital, supondría, entre otras consecuencias, la exclusión de otras formas de transmisión, la imposibilidad de realizar embargos o ejecuciones forzosas.


VINCULACIÓN: La problemática principal de la tokenización es la falta de conexión entre el token y el inmueble ¿cómo obtenerse esta vinculación y conexión entre el mundo digital- on chain y el mundo físico – off chain?
La conclusión a la que llega el estudio es que sólo el RP permite reflejar simultáneamente el token y el inmueble con plenas garantías jurídicas y transparencia.


¿Y ello por qué?
El RP es la única opción posible para lograr esta vinculación porque es la institución encargada de la asignación, protección, defensa y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles. En este sentido, parece que nadie con algo de prudencia, adquiriría un bien inmueble tokenizado con la simple manifestación del transmitente de que el token representa el piso 4ºA de la Calle XXXX de la ciudad YYYY. Hace falta "algo más". Hay que otorgar Seguridad Jurídica. Se trata de conseguir una VINCULACIÓN permanente, indubitada y con absoluta legalidad entre el token y el derecho real que representa, de forma que el token pueda considerarse integrado en la Seguridad Jurídica existente en este país.
En un escenario de mercado inmobiliario tokenizado, un Derecho Real inmobiliario representado mediante un token pero NO inscrito en el RP no produciría efectos frente a terceros.
Sólo la inscripción del token que REPRESENTE un Derecho Real inscrito en el RP le atribuye las presunciones de exactitud, legitimación y fe pública.


CONTROL de LEGALIDAD. La emisión de tokens realizada por el titular registral y las adquisiciones posteriores de los tokens transmitidos digitalmente podrán acceder al RP, para obtener la protección y publicidad derivada de la inscripción. Ello (y esto es importantísimo), previo control de legalidad por parte del registrador.
Es este CONTROL de LEGALIDAD realizado por el registrador lo que configura al RP en España como un Registro de DERECHOS y no de títulos. Es este CONTROL de LEGALIDAD realizado por el registrador lo que hace que las inscripciones gocen de las presunciones legales suficientes para que un token, inscrito, pueda ser objeto de tráfico jurídico al ser una representación del Derecho Real.


TRANSPARENCIA y PUBLICIDAD: La tokenización inscrita es pública y cualquier interesado podrá tener conocimiento de la tokenización, la existencia del token, el contenido, cargas y titularidad del derecho real que represente y la plataforma de negociación del mismo. De esta forma se evita un problema que muchos expertos en Blockchain habían identificado: La DUPLICIDAD de tokenizaciones: Sin la constancia registral no hay hoy por hoy ninguna garantía, de volver a tokenizar el mismo activo en otra u otras plataformas de las muchas existentes

Al pretender tokenizar el mercado inmobiliario, al margen del RP, nos podemos encontrar ante la inseguridad jurídica de no poder saber si existe otra representación digital o token del mismo inmueble.


PROTECCIÓN para el titular del dominio: la inscripción de tokens representativos del dominio amplia las formas de disposición, incluyendo esta nueva forma digital. PROTECCIÓN de titulares de tokens de derechos reales limitados: los titulares de tokens representativos de derechos reales limitados inscritos, quedarían totalmente protegidos en caso de transmisión del inmueble.

 


Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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