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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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USA: DEL REAL ESTATE CROWDFUNDING A LOS eREITS

General miércoles 26 de octubre de 2016

 

"Prefiero el 1% de 100, que el 100% de 1". W. Buffett


ereit



 

 

USA es el país de las oportunidades. Todo comenzó allí en el 2012 abriendo las puertas para que el crowdfunding inmobiliario fuera una realidad posible, creó tendencia y se expandió al resto del mundo. Hoy tiene más de 200 plataformas que, un paso más adelante, ya están perfeccionando sus modelos de negocio.

Esa proliferación de negocios disruptivos se pudieron desarrollar por obra y arte de una histórica Ley norteamericana.

 

La ley Jobs Act

Cuando estalló la crisis financiera mundial en el 2008 afectando en mayor o menor medida a las distintas economías mundiales, USA que fue causante en gran parte y proporcionalmente una de las grandes afectadas, puso inmediatamente en marcha soluciones.

La administración Obama aprobó la Ley Jobs Act el 5 de abril de 2012 y lo hizo con la intención de ayudar a las pymes y a las nuevas empresas, incluidas las startups, a conseguir financiación o a poder recaudar fondos con mayor facilidad ya que hasta ese momento estaba muy limitada en cuanto a publicidad y acceso a los mercados de capitales.

Desde su aprobación se asimiló por la novedad en la manera de acceder a la financiación a una Ley hecha para el crowdfunding, incluso por los propios norteamericanos. Sin embargo, de sus VII títulos, sólo el II, el III y el IV se refieren al crowdfunding o financiación colectiva. El resto presenta un reglamento para otros aspectos de la economía USA.

Pues bien, las empresas que se pusieron a trabajar para lanzar sus plataformas de crowdfunding inmobiliario, allí real estate crowdfunding, lo hicieron en dos fases y bajo dos títulos de esta Ley.

En concreto el Título II, que se enuncia como: "Acceso al capital para creadores del empleo"  especifica que: "permite a las empresas privadas recaudar fondos ilimitados de los inversores acreditados a través de Internet". A esto le llaman "solicitud general" y Ley concreta que: " permite la publicidad en línea y pública de las diversas oportunidades de inversión que una empresa privada tiene para ofrecer".

Antes estaba prohibido. Ahora abría las puertas al acceso y esta es la gran novedad. Y aquí fue su despegue en esta primera fase, aunque limitado a inversores acreditados ( En USA, se les considera inversores acreditados aquellos que tienen rentas de al menos $ 200.000 (o $ 300,000 si están casados), o los que tienen un patrimonio neto de al menos $ 1 M (excluyendo su residencia principal)).

 

Hasta este momento la casi totalidad de las empresas de real estate crowdfunding utilizaban la estructura Reg D 506 (c), que permitía a las empresas la solicitud general, sin embargo, las ofertas u oportunidades se limitaban, repito, únicamente a los inversores acreditados,

Así las cosas, no fue hasta el 2015 que la SEC, la CNMV norteamericana, aprobó las reglas + A Reglamento en virtud del título IV de la Ley del Empleo que abrió la puerta, ahora sí, a los inversores no acreditados permitiendo a las empresas solicitar hasta los $ 50 M. No obstante, segrega en dos niveles a los inversores no acreditados, en el Nivel I no tienen limitación pero en el Nivel II, éstos solo pueden invertir un máximo del 10% de sus ingresos anuales.

 

La siguiente y última fase que entró en vigor casi cuatro años más tarde de promulgarse la Ley, en concreto el 16 de mayo de 2016 es el Titulo III el que directamente se enuncia como "Crowdfunding" y define que: " ,... las empresas pueden solicitar fondos de los inversores no acreditados también". Desde hacía 80 años, en USA regía la Securities Act o Ley de Valores de 1933 y ahora gracias a esta exención cualquiera puede invertir en línea. Esto lo explicaba muy bien Rodrigo Niño de Prodigy Network en nuestra entrevista.

Pues bien, son exactamente las reglas A + las que han propiciado esta entrada del minorista y algunas plataformas pioneras le están dando una vuelta de tuerca al negocio y están lanzando una variante del real estate crowdfunding, los eREITS.

Esta infografía, refleja lo comentado:

Cortesía: CFX, Alternative Investing Cortesía: CFX, Alternative Investing

 

¿ Qué son los eREITS?

Podemos decir que son iguales a los REITs tradicionales, diferenciándose de estos en dos aspectos ensenciales en su composición. Primero, que no cotizan en un mercado de valores o en Bolsa, por lo que evitan la volatilidad de sus acciones. Segundo, que el acceso a la información es totalmente transparente a través de las plataformas de crowdfunding y la inversión se realiza en activos inmobiliarios que están perfectamente identificados. Los inversores no acreditados acceden a un pool de activos pero sabiendo exactamente lo mismo que saben para un sólo activo tal como en el real estate crowdfunding, que como decía, están totalmente identificados. Y lo importante, con un coste muy inferior a los REITs tradicionales en lo que respecta a intermediciones, brokers, ect... lo que aumenta significativamente la rentabildad neta de las inversiones.


En la actualidad dos empresas pioneras en hacer crowdfunding inmobiliario , FundriseRealtyMogul son las que tienen eREITS abiertos.

Por pionera y por tener comercializados estos instrumentos de inversión analizamos como funcionan en Fundrise.

El modelo de eREITs de Fundrise

Los inversores tanto acreditados como no acreditados tienen acceso a dos tipos de eREIT :

funraise-ereit

 

Que son: por un lado el Income, con una estrategia de inversión en deuda  y por otro lado la inversión en capital(equity) al que llaman Growth.

El Income reporta dividendos trimestrales(a un interés fijo), es decir, disponen de liquidez al timestre y los retornos anualizados se aproximan al 15%. Los Growth también ofrece liquidez trimestral, pero más baja que en los Income. No obstante, el potencial de retornos de los Growth son muy superiores cuando se venda el activo, por lo tanto tienen más riesgo.

Al contrario, los Income por la naturaleza de la inversión en deuda(asegurada por la propiedad) tienen un perfil de menor riesgo y en consecuencia un menor retorno.

Tal es el compromiso y la involucración de Fundrise que dentro de los eREITs de crecimiento(Growth) tienen un fondo propio de hasta $ 500.000 a repartir entre los inversores si no se alcanzase la rentabilidad anualizada del 20%, según se observa aquí:

the-fundrise-growth-ereit-promise

 

Aquí abajo se puede ver una comparativa, según la estrategia elegida:

fundrise-ereits1

En cualquiera de los dos casos, Fundrise admite inversiones mínimas de $ 1.000.

Por su parte Realty Mogul otra plataforma líder y de las "veteranas" que lleva financiados cerca de $ 200M en oportunidades en deuda y capital desde su lanzamiento en operaciones de real estate crowdfunding y que ha devuelto a sus inversores un total de $ 50 M tal como se puede leer aquí.  también ha abierto su propia versión de eREITs. Los llaman MogulREIT. En ellos se puede invertir en instrumentos tanto de deuda como en capital con el objetivo de unos retornos anualizados del 8% y recibiendo dividendos trimestralmente.

La inversión mínima aquí es de $ 2.500 .

Conclusión.

La importancia y el éxito de estos instrumentos se fundamentan en tres claves: La primera, el acceso universal al mercado inmobiliario, ahora todos pueden beneficiarse de un mercado tangible, sobradamente conocido y que genera grandes retornos. En segundo lugar, la transparencia que aportan al ser instrumentalizados por las plataformas a imagen y semejanza de las operaciones en real estate crowdfunding. Y en tercer lugar, un fundamental en este mercado, dan liquidez al inversor.

 

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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