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UNA DE PROMOTORES Y OTRA DE INMOBILIARIOS. EL FACTOR X

Mercado Inmobiliario lunes 6 de marzo de 2017

 UNA DE PROMOTORES Y OTRA DE INMOBILIARIOS. EL FACTOR X

 

Los promotores inmobiliarios de toda la vida "echaban las cuentas" de cuánto podían ganar en una promoción directamente en una servilleta de bar. Sí, sus números estaban entremezclados con el "gracias por su visita, vuelva ud. pronto". No les hacía falta más. Ni estudios sesudos de planes de viabilidad inmobiliaria, ni análisis de sensibilidad que valgan. Por supuesto tampoco hojas de excel con formularios estáticos, ni digamos ya dinámicos con flujos de caja. Para ellos la TIR era la prima de TOR y la amiga íntima de VAN. Mitología pura.

La combinación de su inteligencia natural y la fórmula básica era las únicas herramientas que usaban para tal fin. No necesitaban más. La experiencia es un grado. Con eso les era suficiente, compraban el suelo, construian y ganaban con la promoción. La diferencia, claro, la marcaba su inteligencia. Porque la sencilla operación era conocedora por todos. Matemática básica. Esta es:

Precio solar/m2c = Precio viv./m2c – Margen promotor(x%) – Coste const./m2c

El espacio de una de las caras de la servilleta les llegaba para saber lo que podían pagar por el suelo. Nótese que digo podían y no querían porque la diferencia entre una cosa y otra la marca la x de la fórmula, el factor x es decir, el porcentaje de beneficio que le pedían a su inversión sobre el precio de venta, asumiendo, claro está, el riesgo promotor(riesgo construcción+riesgo comercialización).

Sin barreras de entrada y con matemáticas de nivel de primaria se hacía una promoción. Así nos fue. Por supuesto, hoy sobreviven los inteligentes.

 

Todo esto viene a propósito de la queja actual de los inmobiliarios, que también son promotores, a causa de la subida que se está produciendo en el suelo, sobre todo el finalista, en algunas ciudades importantes como Madrid y Barcelona y como cual mancha de aceite se acabará extendiendo a provincias, sino se actúa con prudencia. La historia y los ciclos no nos engañan.

Muchos son los encuentros y jornadas que últimamente se producen entre promotores y banqueros y muchos, con el foco en la financiación del sector. Se vuelven a juntar mucho, digo, parece que la banca huele de nuevo el cemento fresco. Les atrae como un perfume adictivo, ese mismo que fue "burundanga" para ellos en el pasado -les hizo hacer cosas que no eran conscientes de que las estaban haciendo-  pero es que, irremediablemente les gusta más un ladrillo que a un niño un caramelo. Se leen frases en la prensa como:"..quedó claro que entidades financieras y promotores inmobiliarios vuelven a entenderse tras las tensiones que sufrió su relación a raíz del pinchazo de la burbuja..". Una forma muy suave de contarlo, cuando en estos casi diez años pasados los promotores estaban desterrados literalmente de los bancos, en todos reinaba en aquella época una máxima como la famosa frase de otro defenestrado, el "NO es NO". Ahora parece que el "No, no es tan no". Lo inquietante es que lo que pasó no iba con ellos, al parecer. En boca de los directivos de banca se escuchan en estas jornadas frases del tipo: " ..los banqueros no somos los malos ni los causantes de la crisis". Malo, si se empieza sin asumir ningún tipo de responsabilidad.

Ahora están en el momento de lamerse las heridas y.. pelillos a la mar. Es bien sabido que el aire que hinchó el globo de los precios fue la financiación, que duda cabe, y el bombín para inflarlo fueron aquellas tasaciones inmobiliarias "ad hoc". A propósito, no hace mucho me contestaba en twitter uno que sabe de tasaciones un montón lo siguiente:

 PRECIO SUELO Y VIVIENDA. MATEMÁTICA BÁSICA

Queda claro, que conseguir o no ganarse el valor de la independencia en una labor fundamental en este sector es cuestión de tiempo, como bien dice Juan F. Aceytuno. A la espera nos quedamos.

Disparar con pólvora ajena, no es lo mismo que hacerlo con la propia. Hoy se financia con capital, no con deuda. Igual que en el crowdfunding inmobiliario de equity. En consecuencia se mira mucho cuando, cuanto y donde invertir. Por tanto, los propietarios de suelo, en suerte de poseerlo están en su derecho de pedir lo que quieran, no obstante ni los promotores ni los bancos, si es que entran en el juego, pueden permitirse trasladar el precio al usuario final, que hoy compra lo que puede pagar no lo que quiere como antes. Y aquí las tasadoras juegan un papel fundamental, al igual que los bancos, en tanto en cuanto otorgan sus hipotecas en base a estas tasaciones.

Más frases escuchadas : "el precio de los solares se ha duplicado en los últimos siete meses", o "el encarecimiento de su materia prima para producir viviendas no puede repercutirse en el precio final de las mismas, debido a la debilidad de una demanda, extremadamente sensible al precio, los compradores no pueden aceptar subidas de precios superiores al 5% y esto está pasando.."

El cambio de era en que estamos inmersos ha afectado como no podía ser de otra manera al sector inmobiliario también. Hoy concentrado en unos pocos y en manos de los grandes fondos de inversión. Incluso el actual jefe de la patronal a nivel nacional ha vendido su empresa a uno de ellos.

Pero no nos llevemos a engaño, estos tienen el suelo ya comprado a base de esa ingente cantidad de capital foráneo en una fase bajista total, es decir muy barato. Por tanto que no nos cuenten milongas de que el precio del suelo está subiendo y encarecerá en consecuencia el de la vivienda. Lo que cuenta para ellos es la x de esa ecuación que vimos antes.

Ellos son los que van a marcar el precio de la vivienda actual en España. Serán el "preciómetro", si se me permite el vocablo. En consecuencia si suben los precios de las viviendas, subirán el precio del suelo. Todo depende del factor x. Que es directamente proporcional a la rentabilidad que los accionistas de los fondos les exigen a sus gestores, por tanto mucho me temo que sí, subirán los precios.

No obstante, que no se les olvide lo dicho anteriormente, que el destinatario final o comprador de ahora va a a pagar lo que puede y no lo que ellos pidan. No vaya a ser que no calculen bien el factor x y tengan que echar mano de la servilleta.

 

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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