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Si quieres comprar una vivienda: HÁZLO YA

Mercado Inmobiliario jueves 12 de junio de 2014


"Por muy larga que sea la tormenta, el sol siempre vuelve a brillar entre las nubes." K. Gibran.



Vuelve a brillar el Sol... Vuelve a brillar el Sol...

- A 12 de Junio de 2014:

-Han pasado casi 7 largos años desde que a finales del 2007 se iniciase esta crisis especialmente virulenta con la industria inmobiliaria y hoy,  por fin se pueden  leer titulares como este. "La vivienda deja atrás los mínimos de 2013 con un alza del 48% en las ventas", dice ese titular con mensajes intercalados tales como: " el ajuste del mercado está próximo a concluir tras el final del desplome de los precios y la recuperación de las hipotecas".

-Hay que tomar todo esto con mucha cautela, mucha. En primer lugar, porque ya nada volverá a ser como antes. Nadie lo desea, excepto algún avaricioso, que también los hay, pero si quieres comprar una vivienda: HÁZLO YA.

-Veamos lo que ha pasado hasta aquí con el mercado inmobiliario desde el "pico" de la burbuja, en lo alto, dónde más dura será la caida, como decía el título de aquella canción de Gabinete Galigari, y esto es la secuencia de lo que pasó:



-En primer lugar directamente el mercado se hundió, se desplomó brutalmente. Cuando decíamos que estaba “hundido”, constatábamos la brecha en oferta y demanda, con una enormidad de la primera, y casi inexistencia de la segunda. Y así hemos estado durante casi 5 años, desde finales de 2007. Durante este tiempo, se han planteado mil estrategias para atraer a esa escasa demanda. En 2008, 2009 descuentos y financiación aún al 100% y pese a la creencia popular se vendieron muchas viviendas, casi un millón desde el 2008, ver aquí.

-A partir del 2012 pasó a ser un mercado "roto" , ya valía todo para vender, mucho se lo quedaron los bancos a lo que llamaron activos tóxicos, nunca lo entendí, ya he comentado aquí que para muchos la hipoteca promotor y las subsiguientes subrogaciones en el cliente final lo consideraban el "producto estrella" pero por lo que parece iba envenenada, era, la estrella de la muerte. En este período la economía empeoró, el paro aumentó y la demanda latente esperando poder acceder a la compra frenó en seco y se instaló un mantra en la cabeza de todos que rezaba: " la sensación de que el precio de la vivienda va a seguir cayendo".  Y se creó la tormenta perfecta para perder la confianza, esencial para cualquier decisión importante en la vida.

-Por su parte los bancos se convirtieron en las mayores inmobiliarias del país y rompieron las reglas del juego inmobilario a su favor para deshacerse de esas estrellas de la muerte. Y esto es lo novedoso, que los precios no se ajustan por oferta y demanda, que es el funcionamientonatural de un mercado de libre competencia, sino por las necesidades de los Balances de las Entidades Financieras. Más concretamente, con la capacidad de asumir pérdidas de cada Banco, en cada instante.

-Escenario actual: mercado en estabilización y subida ligera de precios como dice el artículo del Pais enlazado, ¿Y por qué? Pues por lo que decía, los bancos han hecho su limpieza de balances a costa de vender incluso por debajo del precio de construcción, sin considerar valor alguno al suelo, ni los costes de Proyectos o Licencias. Incluso la irrupción del banco malo o Sareb, rompiendo igualmente las reglas. Y señores... un Proyecto iniciado hoy, con precios de suelo similares a los de hace 10 años, con los actuales costes de Construcción y de Proyectos, Licencias, etc…, serán sensiblemente más elevados, lo que producirá, necesariamente, un efecto rebote que de no controlarse y este sector de eso no entiende, traerá un nuevo escenario peligroso.

-Y es que, esos proyectos están iniciándose, y precisamente en suelos propiedad de la Banca, dónde las minusvalías están siendo muy acusadas. Esas viviendas en emplazamientos sobresalientes, sea por ubicación dentro de la ciudad, o por su proximidad al mar, o alguna característica que les haga interesantes seguirán teniendo una demanda y será entonces cuando los precios se ajustarán a la realidad de los costes de producción de un inmueble.

-Por tanto en momentos actuales de locura y debilidad, los fuertes e inteligentes es cuando planifican estratégicamente y ya están ahí haciéndolo, por tanto un consejo, si quieres comprar vivienda: HÁZLO YA.

-Y no olvides que, independientemente de como esté el mercado en cada momento, bien sea hundido, roto, estable o al alza, compra siempre con cabeza, esto es con tu Ratio de Esfuerzo: que es la cantidad de sueldos anuales que  necesitas para pagar el precio de una vivienda, y lo normal son 4-5. O échate al revés la cuenta: cuánto podríamos pagar por nuestra futura vivienda, según los ingresos de la unidad familiar. Mirad el cuadro con los sueldos medios españoles, y adáptatelo al  vuestro particular:

ratio de esfuerzo ratio de esfuerzo

-No digas que no estabas advertido ;)



 

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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