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RECURSOS PLATAFORMAS CFI: LAS ENTIDADES DE PAGO. ADVERTENCIA

General sábado 12 de noviembre de 2016


"Cuidado que hay golondrinas en los alambres". Anónimo


pago



 

Lo que aquí comienza no es estrictamente un recurso en exclusiva de las PFP de CFI, si no que se extiende a las demás plataformas de financiación colectiva que practican el crowdfunding de inversión en España. De hecho es una obligación marcada por Ley.

Veamos, en el momento en el que una PFP sube un proyecto para que sea financiado y una vez que quede abierto al público, cualquiera que accede a él recorre tres fases.

La primera es aquella en la que al entrar en la web y sin registrarse se puede acceder a una parte del contenido de la sección de los proyectos u oportunidades. La segunda fase se da en el momento en la que muestras interés y quieres ver más documentación asociada al proyecto o la oportunidad, entonces tendrás que registrarte en la plataforma y de esta manera se te asignará una cuenta propia. La última fase a la que se llega es aquella que se produce en el momento en que te decides a invertir en algún proyecto.

Es aquí en esta fase dónde, desde la intranet y con tu cuenta creada en la fase anterior podrás invertir.

Proceso de inversión:

La solución pasa por asociar una cuenta corriente cualquiera que tengas en los bancos con la cuenta propia creada en la plataforma. La singularidad está en que esta cuenta, que algunos llaman segregadas sin motivo aparente, no la crea directamente la plataforma, si no que es creada por la pasarela de pagos con la que haya llegado a un acuerdo la plataforma en cuestión.

Como decía, la Ley de crowdfunding deja claro en el art. 52 punto 1, letra b lo siguiente: "Las plataformas de financiación participativa no podrán ejercer las actividades reservadas a las empresas de servicios de inversión ni a las entidades de crédito y, en particular, no podrán Recibir fondos por cuenta de inversores o de promotores salvo que tengan la finalidad de pago y la plataforma cuente con la preceptiva autorización de entidad de pago híbrida de conformidad con lo previsto en la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago, y su normativa de desarrollo". 

Y vuelve a recalcarlo en el punto 3 del mismo art 52: " Las plataformas de financiación participativa no podrán ejercer las actividades reservadas a las entidades de pago, y en especial, la recepción de fondos con la finalidad de pago por cuenta de los inversores o de los promotores, sin contar con la preceptiva autorización de entidad de pago híbrida, de conformidad con lo previsto en la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago, y su normativa de desarrollo".

Se da que ninguna PFP española tiene autorización como entidad híbrida de pago, por tanto todas tienen a una empresa que si la tiene y que ejerze, como decía, de pasarela de pago. Ni que decir tiene que estas pasarelas y dependiendo de la política comercial que tenga cada una, les cobran unas comisiones a la PFP por la guardia y custodia del dinero invertido en los proyectos. Unas lo hacen por cada inversor en el momento de la transferencia, otras por el pay out o lo que es lo mismo en la salida de todo el dinero una vez que se haya completado la financiación del proyecto.

La pasarela de pagos que mayor éxito está teniendo y con la que funcionan en la práctica la casi totalidad de las plataformas es una de origen francés que se llama LemonWay.

lemonw


Por tanto, dejar claro ante los inversores que ninguna plataforma recibe directamente el dinero de las inversiones. En el caso de LemonWay que trabaja con el Banco Sabadell en España, es este banco el que toda vez que la pasarela de pagos recibe la orden de la plataforma o en su defecto sepa que el proyecto se ha financiado en su totalidad la que da orden al banco para que emita un certificado con el nombre de todos y cada uno de los inversores y las cantidades que cada uno haya aportado al proyecto.


Acto seguido para el caso de un proyecto originado en una PFP de CFI articulado a través de equity, la plataforma lo lleva a la Notaría para que desde allí se realice la ampliación de capital de la empresa proyecto que va a adquirir gracias a ella el activo esencial, que no es otro que el piso, local o el activo inmobiliario que haya sido financiado. Es en este momento o en uno posterior, cuando la empresa proyecto a través de sus administradores realiza la compraventa efectiva del bien inmueble. De esta manera entran como socios todos los inversores con un porcentaje en proporción al capital aportado por cada uno de ellos. El certificado bancario es el que da fé de este último punto.

Esta es la mecánica y no otra de cómo circula el dinero entre promotores e inversores.

De esta manera la Ley de alguna forma en su afán de protección al inversionista articula un mecanismo para evitar que en ningún momento la plataforma en su función estrictamente de intermediación entre promotores e inversores disponga de los capitales que se transfieren desde los unos hacia los otros. Evita suspicacias en relación a la confianza de cara a los inversores al mismo tiempo que proteje de posibles fraudes que se pudiesen cometer en forma de estafas.

 

Llegados a este punto, desde Inmocrowd queríamos advertir lo siguiente a todos los inversores:

Advertencia:

adve


Hemos detectado en el momento actual de escribir este post que existen en el mercado algunas webs que, al calor de la progresiva popularización del crowdfunding inmobiliario, han lanzado estas páginas como escaparate en Internet de negocios inmobiliarios con la intención de captar vía online capitales para financiar proyectos que presumiblemente son articulados a través de crowdfunding inmobiliario pero que en ningún caso lo son. Por tanto, mucho cuidado con este tipo de empresas que por lo explicado hasta el momento, porqué estarían incurriendo en un fraude de Ley con la consiguiente presunta estafa.

En ellas se dejan mensajes como el que sigue:
¿Cómo se realizan las aportaciones para los proyectos?


"Una vez ha rellenado los datos, le enviaremos un pequeño dossier donde le explicaremos el funcionamiento del proyecto que haya elegido. Cuando tenga la decisión definitiva tomada , solo tiene que realizar una transferencia con el código que le llegara por email ( Código único que le identifica como cliente/proyecto)".

MUCHO CUIDADO. Infórmense antes de invertir.


 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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