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PLATAFORMAS DE CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y CNMV

General martes 20 de febrero de 2018

PLATAFORMAS DE CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y CNMV

 

Como avanzamos en un artículo del pasado año, la CNMV iba a empezar a autorizar a las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Hasta ese momento se negociaba la manera en que el modelo del crowdfunding aplicado al inmobiliario encajaba con la norma y sobre todo que el regulador entendiese de manera clara el cómo encajarlo. Desde la aparición de la Ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial se han dado dos casos en cuanto a la situación de las plataformas de crowdfunding. Por un lado las que estaban operativas antes de la entrada en vigor y a las que el regulador dió un plazo de adaptación a la misma y por otro lado las que empezaron a operar con la Ley en vigor.

En este blog ya se ha tratado en dos artículos dicha Ley subrayando las carencias y proponiendo algunas enmiendas. Por tanto no es objeto de este post redundar en ello. A día de escribir estas líneas, la ley es la que es, y si bien se está tratando desde distintas organizaciones proponer algunas modificaciones que mejoren el funcionamiento, el sentimiento general es de esperar a resolver los problemas que de forma negativa afecten al sector-entiéndase del crowdfunding en general- antes de introducir dichas modificaciones. Así las cosas es natural el consenso que debe regir en el sector en general a pesar de que un subsector o vertical del crowdfunding , como es el inmobiliario, necesite más urgentemente esos cambios normativos para ser más efectivo.

Cualquier Ley marca unos fundamentales para tener que acogerse a su aplicación. No obstante siempre existe la interpretación de la misma -más si cabe siendo una Ley nueva salida de la nada- para tener que hacerlo o no y en ese camino se encuentran a día de hoy plataformas en activo. Estas, operan en el mercado y asumen el riesgo de ser objeto de estar dentro de esta Ley y que les va en el negocio. En cualquier caso, si surgen problemas, serán los tribunales los que diriman finalmente la interpretación de la que hablo. Tal como nos contó el profesor García-Pita en la entrevista que le realizamos: "Mientras que el Derecho bancario y el Derecho del Mercado de Valores tiene una historia muy larga el Derecho del Crowdfunding es muy reciente, no tenemos nada. Y de la nada hemos pasado a una Ley interventora con autorizaciones. Por tanto, de haber problemas, serán los tribunales los que en sucesivas sentencias sientan jurisprudencia sobre la aplicación de la Ley". 

Ahora bien, antes de llegar a esos extremos se está intentando buscar un espacio en el que operar en un marco desregulado pero supervisado como se viene haciendo en otros países más avanzados. Es lo que se llama banco de pruebas o "sandbox", en dónde se puede lanzar nuevos productos que estarían supervisados -en nuestro caso por la CMNV- y dirigido desde el Mº de Economía sin entrar en posibles sanciones. En este marco se aseguraría el fomento de la actividad buscando tanto una estabilidad financiera como una mayor protección al cliente. El objetivo último de este banco de pruebas es guiar a cada plataforma en cómo interpretar y aplicar la normativa así como la palabra del regulador de no iniciar acciones sancionadoras.

En este sentido, hoy vamos a exponer las plataformas de crowdfunding inmobiliario que actualmente se encuentran reguladas y que pueden, por tanto, financiar proyectos de forma participativa. Según el artículo 50 del Titulo V de la Ley mencionada que las regula, las plataformas pueden presentar su solicitud atendiendo a las tres formas de instrumentarse los proyectos a financiar, a saber:

Art. 50.1.a   La emisión o suscripción de obligaciones, acciones ordinarias y privilegiadas u otros valores representativos de capital, cuando la misma no precise y carezca de folleto de emisión informativo al que se refieren los artículos 25 y siguientes de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores. En este caso, se entenderá por promotor a la sociedad que vaya a emitir los valores.

Art. 50.1.b   La emisión o suscripción de participaciones de sociedades de responsabilidad limitada, en cuyo caso se entenderá por promotor a la sociedad de responsabilidad limitada que vaya a emitir las participaciones.

Art. 50.1.c   La solicitud de préstamos, incluidos los préstamos participativos, en cuyo caso se entenderá por promotor a las personas físicas o personas jurídicas prestatarias.

Nota: El punto 2 de este artículo deja claro en el texto que en ningún caso la solicitud de préstamos a través de la publicación de proyectos en las plataformas de financiación participativa, en los términos previstos en esta Ley, no tendrá la consideración de captación de fondos reembolsables del público.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario que se encuentran reguladas e inscritas en la CNMV, a día de hoy, atendiendo al orden del día de registro, su número de inscripción y el tipo de entidad por la que solicitaron la licencia, son las que se adjuntan en el cuadro de abajo:

 

PLATAFORMAS DE CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y CNMV

 

Volviendo a lo expuesto al principio, un dato es que las plataformas que empezaron a operar sin licencia lo hicieron bajo un esquema de equity crowdfunding -siguiendo un modelo que se hacía en otros países- lo que, en nuestra Ley, viene a ajustarse al punto b del artículo mencionado. Como sabemos instrumentaban las operaciones con la generación de una sociedad y los inversores entraban de socios a través de una ampliación de capital y con una participación en proporción al capital aportado. Pues bien, con el tiempo estas plataformas han centrado o más bien girado hacia el negocio en el crowdlending. Nos referimos a Housers, con licencia, la que le a obligado a operar de esta forma -el esquema que seguían no se ajustaba a la norma- como ya lo hemos comentado aquí en varias ocasiones. Y por otro lado Inveslar, la plataforma pionera española con su antecedente de TheCrowdEstates, que ha girado hacía un crowdlending, en este caso sin la necesidad de licencia al incorporar la figura del prefinanciador en sus proyectos, de la que hablaremos en otro artículo.

De este modo, como se puede observar en el cuadro, todas pueden instrumentar los proyectos de las tres formas posibles, a excepción de Housers que ha decidido no poder prestar servicios a empresas que decidieran emitir deuda. E Icrowdhouse, la última incorporación, que no ha solicitado la posibilidad de poder financiar préstamos a los promotores. Stockcrowdin se diferencia de todas en que no publican sus propios proyectos, si no que es, podemos decir, una plataforma "RECAS" (Real Estate Crowdfunding As a Service), sirve como vehículo o soporte legal para que terceros aprovechen la tecnología que brinda y publicar los proyectos en sus propias webs y poder financiarse. Welcomecapital es un caso paradigmático dentro de las plataformas con licencia, ya que a pesar de haber sido la que primero la obtuvo, a día de hoy no ha publicado nigún proyecto para financiar en la plataforma.

Por último, un dato curioso es que las tres últimas PFP registradas en la CNMV desde el pasado Junio de 2017 hasta hoy, han sido plataformas de crowdfunding inmobiliario. Este hecho viene a reforzar el crecimiento y la cada vez más dominancia del crowdfunding inmobiliario en cuanto a volumenes de financiación sobre todo el crowdfunding en general de España. Como se pudo ver en el informe que Universo Crowdfunding publicó el año pasado, en el año 2016, el crowdfunding inmobiliario se situaba en el 2º lugar por volumen de financiación tras el crowdlending. Sin duda en el 2017 tenemos ganada la primera posición, si sumamos al crowdlending el aplicado a préstamos inmobiliarios. Empezamos un año lleno de oportunidades que seguramente traerá la explosión de este sistema cada vez más conocido tanto por promotores como por los pequeños inversores.

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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