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Permuta, cooperativa y hasta crowdfunding. La nueva cara de la promoción inmobiliaria.

General lunes 10 de noviembre de 2014


Sin duda el movimiento “crowdfunding” en España está lleno de grandes retos y de un potencial todavía por descubrir. E. Rivera



 

suelo

No es cierto que los activos inmobiliarios hayan bajado de precio un 50%. Han bajado mucho más para determinadas combinaciones de zona/tipo de activo y mucho menos en , por ejemplo, zonas hoy denominadas “prime”.

Las correcciones son diferentes para un suelo industrial en Ciudad Real y un apartamento en Claudio Coello. Es cierto que en los momentos de euforia irracional la tendencia arrastró a subidas de precio a productos tanto buenos como infames.

Cito a un gran tasador que reflexionaba sobre la muy baja calidad del producto construido. “Tenemos cosas tan malas” que encontramos que “no pueden valer nada”. Nadie querría esos activos a ningún precio. ¿Qué vale cero? Imagine un suelo a desarrollar. Esto es, un suelo que necesita una inversión respetable para que se convierta en un edificio de viviendas.

Hasta hace 10 años el propietario del suelo capturaba el 60% del valor de la transacción. Esto es, su precio de venta se comía casi el beneficio final del promotor que corría con los gastos, riesgos y asumía la gestión. Por supuesto había promotores de primer nivel (fabricantes de suelo, compradores a 20 años vista), promotores normales y promotores de última hora, con euforia en sus venas.

Hoy el suelo sigue dando juego. Asumido su valor próximo a cero un propietario de suelo debe aceptar que su terreno de xx.000 metros cuadrados, vale como mucho 1 o 2 viviendas del producto final.

La permuta , siempre presente, vuelve a estar en boga y a la banca le gusta. A los nuevos promotores, más pausados y menos crédulos con los estudios de mercado también: el propietario del suelo corre el mismo riesgo que él.

La nueva versión de la colaboración entre dueños de suelo y promotores lleva a que en la joint venture entren los bancos que aún siguen en pie y por qué no el comprador final.

Hoy ya se fija el precio en función de lo que el comprador medio nacional  podría poderse permitir y considerar lógico invertir. Hasta hace unos años las cinco cifras no se conocían en segunda residencia, hoy son las más habituales. En primera residencia vuelve el precio metro cuadrado como regla nemotécnica de máximos.

La nueva cara es colaborativa. El mercado como medida y el beneficio lógico –aceptable- como nueva regla podrá redimir el sector.

Conozco con mucho detalle producto excelente en la costa sur española que está hoy al 33.33% de su valor original.  Era inadmisible el precio inicial y bastante aceptable el de hoy. Sin embargo, el comprador se ha transformado: es más pobre (somos más pobres y hay más gente con problemas) y más listo. ¿Para qué tener/poseer si no es líquido? El denominado endowment effect se ha disipado como una borrachera.

No hay nada tan transformador para un mercado como un shock permanente. En los modelos macroeconómicos el efecto del largo plazo es determinante para que la ecuación que los conforma no vuelva a ser la misma.

A todo esto añadimos el factor demográfico: toda una generación de compradores se ha hecho vieja. Los jóvenes de primer vivienda, cuando consigan subirse a un ritmo adecuado de poder adquisitivo, no olvidarán lo que es el valor del dinero. Los mayores que han pasado de 6x a 7x en plena crisis, ya no comprarán nada ni invertirán más.

Si el segundo segmento está perdido, al primero puede implicársele a través de acuerdos win-win. La cooperativa -si te fías del gestor- es una. Apuesto personalmente por el crowdfunding: ello implicaría implicar en el proyecto a más inversores que compradores (por diferenciar con las cooperativas).

¿Qué opinan? se apuntan a invertir 2.000 euros en un proyecto de 80 viviendas en el sur de Madrid , por ejemplo?

Fuente: http://pedrocervera.blogcanalprofesional.es/

@PCerveraRuiz

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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