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Pasajeros al tren. Un viaje de locura impositiva al centro del precio de la vivienda.

Mercado Inmobiliario miércoles 2 de abril de 2014


"En este mundo no se puede estar seguro de nada, salvo de la muerte y de los impuestos." Benjamin Franklin.



Una losa a llevar Una losa a llevar

-Las viviendas son caras. Esta es una rotunda afirmación que se escucha a menudo. Ahora lo son menos, y desde luego lo ideal sería que llegasen a tener un precio razonable, aquel en el que el esfuerzo económico de una familia para la compra de una, no sobrepasase en 4 ó 5 veces su renta bruta anual.




" El precio razonable de una vivienda es pagar sólo, 4-5 veces la renta bruta anual de una unidad familiar"



-No obstante, el coste final de una casa no solo responde por lo que se ve, también por lo que no se ve. Hay una montaña de impuestos que la gravan desde que alguien decide comprar un suelo. Según APCE, la Asociación de Promotores y Constructores de España es de un 22%, que se pagan a las diferentes administraciones por el promotor, el constructor y el comprador.


-Y aquí, comienza este viaje de locura impositiva al centro del precio de la vivienda.



Para seguirlo que mejor que un gráfico que lo ilustre.


impuestos


-Este viaje tiene su salida desde que alguien decide comprar un terreno, y la llegada será la entrega de llaves del piso.


-Preparados, listos, ya, salimos:


-Compra del terreno: En la primera etapa, nada más comenzar el viaje, se empieza pagando a la Administración autonómica, (A.U. a partir de ahora) el primero, el ITP( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), por la transacción(compraventa), siguiendo por el AJD( Actos Jurídicos Documentados), por escriturar la compraventa, a lo que se le suma( aunque no sea un directamente un impuesto) las minutas del Notario y las del Registrador de la propiedad. A continuación, la Administración local( Ayuntamiento, Ayto a partir de ahora) cobrará lo suyo por la antigua plusvalía ahora llamada IVTNU( Impuesto sobre la Venta de Terrenos de Naturaleza Urbana). Como lo normal es financiar la compra del terreno, en el porcentaje que sea, viene otro AJD, por la escritura de la préstamo, pasando nuevamente por el Notario y el Registrador de la Propiedad.


-Vamos a la construcción: Antes de colocar el primer ladrillo, el Ayto llamará nuevamenta para cobrar el ICIO( Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras) y porsupuesto las Tasas, por gestionar la licencia de la obra. Seguimos aún sin colocar ladrillos, pero con la licencia de obra en la mano, se solicita normalmente otro préstamo llamado promotor, viene siendo una hipoteca sobre el edificio, que previa tasación se otorga en base a una hipótesis de edificio terminado y nuevamente la A.U. nos hace pasar por caja para pagar otro AJD. A continuación otro AJD por otra escritura necesaria, llamada de Declaración de Obra Nueva.


-Vale, por fin un respiro, y empezamos la obra. Normalmente no dura más de dos años, entendiendo la construcción de un edificio, en dónde se encuentra nuestro piso. Aquí ya va contando otro impuesto, no vaya a ser, que es el IBI( Impuesto de bienes Inmuebles), la antigua contribución, que debemos pagar también al Ayto durante la construcción( esos dos años que dura la obra). Bien, llegamos al final de obra y hay que hacer otro par de escrituras. La División Horizontal, que se trata de partir la obra nueva, el edificio entero, en trocitos, que son los pisos resultantes, y pagar por ello otro nuevo AJD a la A.U. Toca ahora hacer la distribución hipotecaria del préstamo promotor, es decir darle una parte de hipoteca a cada piso, de esa grande que engloba todo el edificio. Son aquellas que tendrá que ir cancelando el promotor cuándo vaya vendiendo, y que es, o era común el subrogarse a ellas, ( normalmente las condiciones financieras de la hipoteca del promotor son/eran mejores), y con ello pagar otro AJD a la A.U. , sin olvidarnos, claro está, de abonar al Notario y al Registrador por sus labores de fé pública.


-En la llegada del viaje, nos encontramos con la venta final:  Aquí, continúa la escalada al vender el primer piso, que empiezan a soportar los sufridores compradores, con dos nuevos AJD a la A.U. de las dos escrituras que normalmente se producen en la compra, que son, la de compraventa propiamente y la de la hipoteca. Y para rematar el viaje, en la etapa final y casi reina ,el IVA, que va a la Admistración central( Estado), ahora un 10% sobre el precio de venta en obra nueva.


-Pues bien, como decía al principio, la suma de todos representa un 22% del precio final de una vivienda, ahí es nada.




"El 22% del precio final de una vivienda son impuestos".



-Si no fuera por esto, desde luego se podría decir rotundamente que la vivienda sería más barata, sin lugar a dudas. Todos sabemos que las cajas de todas las Administraciones se llenaron a espuertas, cuando se vendían una cantidad de viviendas inmensas. Recaudar vía tributación no es malo para un país, si se hace con cordura, pero en este caso es una locura desorganizada, y lo peor, tal como decía en este post,  es que todas las Administraciones en la época de bonanza, gastaban como ordinarios estos ingresos que debían considerarse extraordinarios, tal como se vió después.


- Y más incoherencias; la subida de los IBIs, producida por el aumento del valor catastral, cuando la vivienda ha bajado. Otra; el pago por el promotor del ICIO, que puede llegar a ser un 4% del presupuesto de ejecución de la obra, nada desdeñable, pero es que debe ingresarlo al obtener la licencia de obra, como decía antes, y si no obtiene financiación o por otras causas no puede llegar a construir, lo pierde, imposible recuperarlo. Más todavía; de forma indirecta, al constructor le hacen pagar unas tasas altisimas por ocupaciones de vía pública, para andamios, medios auxiliares, ect.. , y no digamos si se producen cortes de calle, íncreible. Y claro, todo suma.


- Hay que saber que desde el punto de vista promotor inmobiliario, al ejercer de empresario con una actividad de riesgo alto, soporta otras cargas que deberá repercutir en su producto, como el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), el de Sociedades, el de Patrimonio, las retenciones en el IRPF y las cotizaciones a la Seguridad Social, con lo cual la presión fiscal llega incluso hasta el 30%. Si en este momento de vacas flacas se está haciendo un esfuerzo para hacer pisos más baratos conteniendo los costes de producción, la Administración debería ir en paralelo reduciendo esta fiscalidad. Es decir, debería alinearse para conseguir abaratar la vivienda.


-Volviendo al gráfico que sirvió de ejemplo, que como se lee a pié de dibujo, se trata de una simulación sobre un piso de precio de venta de 140.000€, la carga fiscal asciende al 22% del total  de su coste,  con lo que, con un precio medio de 1.500 euros el m2. en euros significa un total de 31.052 euros.


-Termino con unas declaraciones de J. M. Galindo, presidente de APCE, que me parecen muy interesantes, como reflexión final, titulada:


Un generador de riqueza


"La actividad inmobiliaria, además de representar una importante fuente de ingresos vía impuestos directos a las arcas de las diferentes administraciones públicas, también es un generador indirecto de riqueza por el efecto trabajo. La inversión en la construcción residencial conlleva la creación de empleos (2,43 por vivienda) y sus consiguientes cotizaciones a la Seguridad Social, los pagos del IRPF sobre remuneraciones a los asalariados, el desembolso del impuesto sobre Sociedades y el ahorro en prestaciones por desempleo, entre otros factores económicos positivos. José Manuel Galindo, presidente de los promotores de España, cifra este retorno fiscal de la inversión en vivienda en el 30% haciendo referencia a un informe de la patronal de las constructoras (Seopan). Un porcentaje al que hay que sumar la recaudación del 22% en impuestos que se paga en el ciclo de la producción y de la transacción. «Sin duda, este dinero público que se produce y se ahorra por esta actividad hace que el país vaya mejor», subraya Galindo."

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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