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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
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MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

General jueves 22 de junio de 2017

MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

Introducción

 

Es una paradoja díficil de aceptar que la tecnología a través de la automatización de procesos es capaz de abaratar costes y reducir burocracia y sin embargo se encuentre de frente con la legislación que se lo impide. Nada nuevo en el panorama tecnológico español. Este es el caso de poder habilitar un mercado secundario para la compraventa de participaciones sociales online. Mientras esto no cambie en relación a la flexibilización para la libre transmisión vía telemática, a día de hoy además de caro se antoja inviable en nuestro país.

Al contrario de lo que ocurre aquí, países vecinos en pro de la modernización de la economía flexibilizan precisamente la normativa para adaptarla a las nuevas tecnologías. Reino Unido es un ejemplo. Allí, la FCA -la CNMV inglesa para entendernos- vigila y regula de cerca para que esto se pueda dar. Así las cosas, las plataformas están incorporando un mercado secundario para dar liquidez a los inversores. Se encuentra en un estadio temprano, vigilante (sandbox), pero no obstante operativos. Pero, ¿qué son y como funcionan?.

 

Mercado secundario en equity crowdfunding

 

Se define el mercado secundario como un mercado financiero -no cotizado y privado, para el caso que nos ocupa- donde los inversionistas pueden comprar o vender valores. En términos para el sector del equity crowdfunding, un mercado secundario se refiere a uno en donde los inversionistas pueden vender o comprar acciones o paricipaciones de y hacia otros inversionistas en negocios privados que han sido anteriormente financiados por crowdfunding dentro de una plataforma en el mercado primario como primera oferta privada.

Un esquema sencillo de cómo funciona con ejemplo de activo inmobiliario como oferta en el primario, puede ser este:

 

MERCADOS SECUNDARIOS PARA CROWDFUNDING INMOBILIARIO

 

Ahora bien, los inversores en equity crowdfunding o de acciones son concientes de que su inversión es ilíquida en tanto en cuanto las acciones que reciben a cambio de su inversión no pueden ser negociadas. Es un mercado no cotizado y privado, como decía. Por tanto, asumen el riesgo de no recuperarla y su retorno va unido, una de dos, a una salida exitosa del negocio tras una venta, o una posterior e hipotética salida a Bolsa. Y esto tiene un riesgo alto. Por tanto, es el mercado secundario el que va a proporcionar la liquidez necesaria para dos cosas fundamentalmente, una mitagar el miedo y dos que más gente entre al primario. De esta forma saben que en un momento determinado pueden salir de la inversión- ganando o perdiendo- pero sin tenerla bloqueada. Para ello tendrá que haber suficiente oferta para que se de.

Esto tambien puede originar un dilema en forma de "círculo vicioso" -al no existir liquidez puede hacer que no entren nuevos inversores en el primario- sobre todo los que prueban o los que menos recursos dispongan. Si no consideran segura la inversión por no tener garantizada la liquidez, puede provocar que no se generen las condiciones necesarias para que haya liquidez.

Plataformas líderes en UK de equity como Crowdcube y Seedrs lo están probando. Están en beta, ahora que tienen suficiente oferta . Se rigen por unas reglas. Las más significativas son:

Sólo los inversores existentes podrán comprar acciones en el mercado, es decir, los inversores sólo podrán aumentar su participación en una empresa de otros inversores que deseen vender.
Las valoraciones del negocio son establecidas por la plataforma y no por el mercado.
No todas las empresas serán elegibles para vender acciones en los mercados secundarios, ya que ciertos criterios de calificación deberán ser cumplidos.

 

Mercados secundarios en crowdfunding inmobiliario

 

Dos posibilidades: equity o bien para el lending.

El mercado secundario en equity crowdfunding inmobiliario

El funcionamiento es casi idéntico al explicado antes, la diferencia es el activo subyacente que se ha negociado en el mercado primario. Siendo este un inmueble de las características que sean. En este caso la valoración de la acción la realiza la plataforma en base al valor del mercado del inmueble en cada momento.

Voy a explicarlo con un ejemplo: Pongamos que he aportado EUR 10.000 en una oportunidad, lo cual me da derecho a 10.000 participaciones, tomando como base que el valor de la participación es de EUR 1 en el momento de la constitución de la sociedad que yo, junto con mis otros socios a través de la plataforma se crea. Bien, el business plan de la oportunidad (mercado primario) arroja una rentabilidad " a futuro" de mi participación, todo y según dicho BP. Esa TIR de mi participación va variando a lo largo de la vida de la oportunidad en función de de si sube o si baja el valor de mercado del inmueble al que se asocia. La plataforma deberá reflejar el valor a diario y los inversores -que quieran vender- podrán el suyo, el que estimen y será un tercero que en el mercado secundario de reventa o marketplace opte a comprarlas en un momento determinado, haciendo que el vendedor dependiendo de sus necesidades de liquidez venda o bien con plusvalía o a pérdida dichas participaciones. Si la oportunidad está bien comprada en el mercado primario y estamos en un escenario de apreciación de valor del inmueble, las participaciones valdrán más. Siguiendo con el ejemplo, si un inversor decidiese vender sus participaciones en el 2º año, y a esa fecha tienen un valor de 1,02 y las vende en 1,05 obtendría EUR 10.500 por ellas y el comprador entra en la oportunidad con un valor nominal de EUR 10.200.

En la imagen inferior se puede ver como es el mercado de reventa real en la plataforma inglesa, property partner

 

 MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

 

A modo de resumen; Inicialmente los primeros inversores, los que entraron a financiar, compraron la participación a 50.96 p(peniques) en Agosto-2015, el mercado de reventa da la posibilidad- sólo a los que entraron en el primario- a revender estas participaciones. Como se observa en la gráfica de valoración de la participación en el período de Agosto-Noviembre 2016 la última valoración a esa fecha es de 56.72 p y la última compraventa más alta ha sido en 55 p.

Más de 10 millones de libras se han negociado en esta plataforma desde la aparición del mercado secundario.

 

En el caso de lending.

Lo que se transmite en este caso- a diferencia del equity- es la posición de acreedor sobre un préstamo financiado en el mercado primario. Lo que significa que el vendedor cede el contrato de préstamo a un tercero que se subroga en él, tanto en los derechos como en las obligaciones del mismo. Veamos un ejemplo real del proceso recientemente lanzado en la plataforma inglesa landlordinvest:

 

MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

 

A un inversor que ha comprado un préstamo en el primario se le da la opción de poder poner a la venta todo o parte de su préstamo, en el ejemplo se lista a vender 1.000 libras. Otros prestamistas pueden presentar una oferta para comprar dicho préstamo, momento en el cual el anuncio se ocultará del mercado secundario mientras que un administrador revisa y dado el caso aprueba la transacción. Si es así al comprador le aparece ya en sus inversiones, como vemos abajo:

 

MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

 

La manera en que tratan los intereses de comprador y vendedor es la siguiente: Cuando se produce una venta secundaria en el mercado antes de un pago de intereses programado, el vendedor recibirá el interés acumulado diario hasta el día en que se complete la venta, pagadera al vendedor en el próximo pago de intereses programado para el préstamo correspondiente. El comprador recibirá los intereses devengados a partir del día después de que se complete la compra. Tal como se ve en la imagen que sigue:

 MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

 

Esta plataforma pide que el precio de venta sea a valor nominal, sin ningún descuento o prima. Esto tiene su lógica, alteraría el principal que al prestatario- el promotor inmobiliario que ha financiado este préstamo puente- le quedase por devolver. Permite que se pueda vender todo o parte de un préstamo (ver imagen abajo) e incluso que se pueda retirar de la venta, si uno no consigue venderlo o quiera seguir manteniéndolo en su cartera. Finalmente la plataforma cobra un fee de 0,5% sobre la cantidad del préstamo negociado en el mercado.

 MERCADOS SECUNDARIOS EN CROWDFUNDING

 

De esta manera lleva funcionando escasamente un mes con gran éxito.

 

 

 Caso español: Is Spanish different?. En otro post.

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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