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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles

´MAKING- OF´: REPORTAJE SOBRE CROWDFUNDING INMOBILIARIO EN EL DIARIO EL MUNDO

General miércoles 20 de abril de 2016

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El pasado día 8 de Abril el diario El Mundo publicó un reportaje sobre crowdfunding inmobiliario en la portada de su magazine " Su Vivienda", en el que colaboré y que salió en papel al día siguiente que fué sábado y ser el día en el que aparece este suplemento acompañando al diario y que tituló: " El crowdfunding llega al ladrillo: La financiación colectiva irrumpe en el mercado como una interesante vía de inversión para pequeños ahorradores". En el siguiente enlace se puede acceder al reportaje: Link.

Pues bien, unos días antes contactaron conmigo para que, como experto en la materia les diera mi opinión sobre este fenómeno y así poder enriquecer el artículo que finalmente salió a la luz publicado. Tuve una charla telefónica en la que compartí mi visión sobre ello. No obstante, para fijar un poco más las ideas y comentarios que surgieron sobre la marcha me enviaron un pequeño cuestionario para que respondiese. Y es este "making- of" precisamente el que a continuación pongo para poner en contexto las ideas que en dicho reportaje expuse y que como es lógico no entraron todas. Desde aquí quiero agradecerle a Luis M. de Ciria, el autor de dicho reportaje, su amabilidad por haber contado conmigo. Gracias, Luis.

Y este fué el resultado:

1.- Hasta la fecha, la única plataforma de crowdfunding inmobiliario que existe en España se dedica a la compra de pisos o locales comerciales a pequeña escala para su reforma y posterior puesta en alquiler y venta. ¿Qué haría falta en tu opinión para que esta forma de financiación diera el salto a grandes proyectos inmobiliarios como sucede en EEUU o Reino Unido?

En mi opinión uno de los mayores escollos que existe principalmente se encuentra en la propia Ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial que en su Título V regula las actividades de las plataformas y en concreto en las limitaciones de las cantidades máximas, tanto las que un promotor inmobiliario puede solicitar para un proyecto, como las que un inversor puede dedicar para invertir. Esta ley distingue como inversores acreditados aquellos particulares o personas físicas que cumplan una de las dos condiciones siguientes: que posean un patrimonio superior a 100.000€, en el que además se excluye su vivienda habitual, o bien que tengan unos ingresos superiores a 50.000 €. Considera también acreditados aquellas personas jurídicas que cumplan igualmente con alguna de estas condiciones, que sus activos sean superiores a 1M€ o bien que tengan como recursos propios más de 300.000€. A estos, los que la Ley trata como acreditados no les limita la cantidad que pueden invertir. Pero lo absurdo de esta Ley es que a los no acreditados que son el resto que no cumplen con las condiciones anteriores y que lógicamente son muchos más, sí se les limita lo que pueden dedicar a invertir, que son 3.000€ por proyecto y hasta un máximo de 10.000€ por plataforma al año. Esto es absurdo, decía porque es una forma de legislar paternalista por parte del Gobierno, ¿Por qué se restringe a esas cantidades?, acaso, ¿a alguien le limitan lo que quiere invertir en bolsa, o lo que va se va a gastar jugando en un casino, por ejemplo , no , ¿ verdad?, entonces ¿por qué aquí sí?. Hay quien opina que el lobby bancario ha estado detrás de esta regulación y desde luego no van desencaminados. Por otro lado, a los promotores la Ley solo les permite solicitar a través de las plataformas hasta un máximo de 2M €, ampliable hasta los 5M€ pero sí sólo participan los acreditados. Lo que significa que para un proyecto inmobiliario que necesita de un capital intensivo para desarrollarse no dejan ser son cantidades irrisorias. En definitiva que aquí tenemos el primer gran hándicap para el dar ese salto que comentas.  Mira, Rodrigo Niño que es un referente de crowdfunding inmobiliario a nivel mundial y con el que he tenido el gusto de poder hablar en alguna ocasión, tenía planes de entrar en España a operar con su plataforma Prodigy Network y anuló todos los planes precisamente por la Ley, y en sus propias palabras, añado:” “Es una situación absurda porque impide que los españoles inviertan en empresas españolas de crowdfunding con lo cual fomenta que esos inversores busquen sus objetivos fuera de España. Y, a la vez, impiden que los inversores vengan de fuera. Los bancos no pueden vender sus activos inmobiliarios y no dejan que llegue dinero de fuera. Es una miopía absoluta. Precisamente habíamos pensado entrar en España porque el sistema financiero no tiene el capital para financiar proyectos inmobiliarios y, por otro lado, los españoles no tienen el recurso de ahorro/inversión en inmobiliario. El crowdfunding generaría crecimiento económico”. Queda todo dicho.

En otro sentido, habría que hablar de la cultura financiera de los españoles, que sabemos que no es muy amplia en general y si a esto le añadimos lo novedoso del sistema que supone invertir en inmobiliario de forma online se podría considerar como otra traba para dar ese salto a grandes proyectos.

 

 

2.- ¿Crees que el crowdfunding puede llegar a convertirse en una fórmula real para financiar promociones inmobiliarias?

Creo que si se hacen esfuerzos para poder flexibilizar las condiciones que comentaba anteriormente, por supuesto, tal como se está realizando ahora mismo con éxito en otros sitios como USA, LATAM y en otros países de Europa. El crowdfunding inmobiliario no deja de ser una comunidad o cooperativa de inversores online o “virtuales” en contraposición a las reales que siempre hubo, hay y habrá con la única diferencia que utiliza la nueva tecnología para reunirlos y basa su éxito en dos conceptos fundamentales que son: confianza y transparencia. La confianza se la tienen que ganar los gestores de las plataformas que a su vez deben filtrar, estudiar y hacerles las oportunas due diligences a los proyectos que a sus manos lleguen como si de uno propio se tratase para ofrecerlo en la plataforma a sus inversores. Y la transparencia, que es tan necesaria en un sector tan opaco como el inmobiliario, se la daría la auditora que toda plataforma debe tener, independientemente de estar obligada, para administrar el dinero recaudado y controlar que se destina para el desarrollo del proyecto a imagen y semejanza de las fiduciarias latinas y/o anglosajonas. De esta forma se despejaría toda duda sobre la lealtad y diligencia de los gestores, más aún en España, dónde como sabemos han ocurrido casos desagradables. Aquí en España, creo que podrían perfectamente desempeñar este papel las entidades financieras de la misma forma que lo hacen cuando conceden un préstamo promotor y liberan el capital en las disposiciones de obra por ejemplo. En cualquier caso es un tanto utópico pensar que un gran proyecto inmobiliario pueda llegar a financiarse totalmente mediante crowdfunding inmobiliario pero si sería la fórmula para completar un 30-40% de esa necesidad de financiación completando a la bancaria.

Por otro lado, desde un punto de vista institucional como pueda ser la que representa la patronal de APCE deben creer en ello para impulsarlo, apoyarlo y hacer fuerza. Últimamente les oigo en distintos foros y reuniones que organiza o en los que participa la necesidad de tener otra fuente de financiación alternativa a la tradicional bancaria, que sigue reacia y aún con miedo en financiar al sector  por lo que ha pasado. Los promotores se quejan mucho de esto, pero nunca dicen ni concretan ninguna y el crowdfunding podría perfectamente ser una de ellas. Primero pensar en que es posible y luego ya se verá como se articularía para que todos ganasen. No obstante, por lo que sé no le han prestado, de momento, el más mínimo interés.

 

 

3.- ¿Cuáles son en tu opinión las principales debilidades de esta fórmula tal y como está concebida en la actual legislación?

Bueno, la Ley lo que regula es el crowdfunding de inversión, en concreto el de préstamos( crowdlending, en inglés) y el de participaciones o acciones( equity, en inglés) y fue redactada con prisas porque, como sabes, las nuevas tecnología van siempre por delante de la legislación. Y en España ya existían varias plataformas que se dedicaban al crowdlending para préstamos y al equity, pero estas últimas centradas casi exclusivamente en financiar mediante crowdfunding a startups y había que regular sus actividades. El crowdfunding inmobilario que no deja de ser uno de inversión, ni estaba ni se le esperaba, no había ninguna plataforma en aquel momento que pudiese estar dentro de la comisión que se hizo para las consultas con el legislador en la fase de redacción y así poder arrimar “el ascua a su sardina”. Fueron esas las que formaron parte y como es lógico intentaron defender sus intereses. No obstante, me remito a la primera pregunta en cuanto a las cantidades y controles un tanto absurdos que hace la actual Ley. Esto es en lo que se debería trabajar o estudiar para tratar de cambiar o incluir algún tipo de excepción para poder explotar en toda su grandeza el potencial de crowdfunding inmobiliario como fuente de financiación o inversión inmobiliaria alternativa.

 

 

4.- ¿Cuáles son los riesgos en los que incurren los inversores que participen en este tipo de proyectos?

Riesgos por supuesto que lleva como cualquier otra inversión. En primer lugar los inherentes a cualquier inversión inmobiliaria en sí como pueden ser el urbanístico o el comercial. Lo que hay que tratar es de mitigarlos en la medida de lo posible. Y hoy existen mecanismos para ello. De ahí a que, desde mi punto de vista, cualquiera que quiera montar una plataforma online de crowdfunding inmobiliario debe ser, en primer lugar, un profesional del sector, pero uno de los de verdad.

No obstante, en comparación a los otros crowdfunding de inversión desde luego los riesgos son menores. Si hiciéramos, por ejemplo, una escala de riesgo desde el más alto al más bajo, el inmobiliario estaría en el más bajo. Me explico, si alguien invierte en una startup a través de una plataforma el riesgo es el más alto, ahí están las estadísticas o que se lo pregunten a los business angels, que son inversores profesionales en este tipo de empresas, en contraposición la rentabilidad puede llegar a ser muy alta, si tienen la suerte de encontrarse con una nueva Google, por ejemplo. Otro inversor que invierta en un préstamo por crowdlending en una plataforma, su riesgo sería medio-alto porque existe la probabilidad de impago del deudor y la rentabilidad es fija, al saber el tipo de interés al que están prestando. Pero en esas dos modalidades está claro que el inversor puede perder todo. En cambio, un inversor en inmobiliario, sin perjuicio de los riesgos anteriormente comentados, es el que tiene el menor riesgo. En primer lugar porque siempre va a existir el bien subyacente que es el propio inmueble que actúa de garantía y por otro lado la rentabilidad se puede obtener por dos vías, la del alquiler y por último la de las plusvalías de la venta. Con lo cual la pérdida total de la inversión es casi imposible.

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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