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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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LOS RIESGOS DE LA INVERSIÓN EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO

General miércoles 5 de octubre de 2016


" Correr riesgos es fundamental. Nada es más importante que la experiencia" P. Coelho.


Concept quilibre



Los inversores interesados en diversificar su cartera, sea ésta del tamaño que sea, se habrán dado cuenta de las bondades y los beneficios que puede reportarles el crowdfunding inmobiliario si así lo consideran como un producto más a incluir. De la misma manera desde aquí siempre he pontencializado las virtudes que esta nueva fórmula alternativa de inversión inmobiliaria puede traer tanto a promotores como a inversores. No obstante, no está de más recordar y poner en negro sobre blanco los riesgos en los que se puede incurrir.

Como toda inversión tiene sus riesgos y para evaluarlos hay que conocerlos. Si no se conocen se carece de los "contras" para poder balancearlos con los "pros" y por tanto no se puede reflexionar sobre la decisión de invertir de forma racional, aunque al final se llegue a hacerlo de una forma más emocional. Esto último se potenciará más si cabe en el crowdfunding inmobiliario cuando empiezen a aparecer proyectos que generen un redimiento social igual o superior al económico, a lo que llamo proyectos con corazón y alma para un verdadero crowdfunder inmobiliario recogido en la guía. Aquello que parece de perogrullo es lo que camufló el sistema financiero en el que "colocaban" productos sólo hablando de sus bondades y ocultando o ignorando, vaya ud. a saber, la toxicidad de muchos de ellos con las consecuencias que tuvo después. Por ello hay que evitarlo.

Una de la máximas que la tecnología ha traído al mundo de las inversiones a través de las plataformas en Internet, bien sean inmobiliarias, de préstamos o de otra clase es la transpariencia. El poder de decisión se traslada al ciudadano. Él decide en donde, cuando, con cuanto y con quien invierte. El empoderamiento ciudadano hace efectivo el triunfo o la destrucción de un negocio con el "boca a boca" en Internet y a través de las redes sociales.

La transpariencia trae consigo la confianza. Es lo que en economía colaborativa se le llama un "prosumidor", es decir el ciudadano que a la vez que consume, produce. Estamos en la era del "crowd-based capitalism", es decir el capitalismo basado en la ciudadanía en el que el siguiente paso es el ciudadano- inversor.

De tal manera para estos ciudadanos-inversores, vamos a recordar los riesgos que se pueden presentar a la hora de invertir en crowdfunding inmobiliario.

Los dividiremos en dos, los intrínsecos y los extrínsecos.

Riesgos intrínsecos:

Pérdida de la inversión o del dinero invertido: Como se ha indicado en otras ocasiones las inversiones a través de las PFP no están garantizadas por ningún fondo, ni de depósitos ni de inversiones. En el caso del inmobiliario no es distinto. No obstante, la gran diferencia con respecto a otras estriba en que siempre hay un bien raíz que respalda la inversión, por tanto la pérdida total es imposible, no así las parciales.

 

Riesgo de no poder administrar la sociedad proyecto ni gestionar los proyectos invertidos: Por tanto se deben considerar inversiones pasivas y esperar de esta forma también ingresos pasivos y recurrentes. Con lo que más que un riesgo es una realidad. Quiere decir esto que aunque se obstente una o varias participaciones en las sociedades y seamos a efectos teóricos socios en ellas, a efectos prácticos son los promotores con los que invertimos en sus proyectos los que administran de hecho estas sociedades y el proyecto en cuestión. La intervención de las plataformas como intermediarios se reduce a ser los interlocutores y al vez  "guardianes" de que se realize el proyecto tal cual se expuso abiertamente para la perticipación en él por los inversores. En su defecto nada impide y será lo oportuno que esto quede documentado en un contrato entre plataforma y promotor para velar por su propio interés y en consecuencia por el de los inversores.

 

Riesgo de no obtener la rentabilidad proyectada y en su defecto no recibir dividendos: Los estudios de la rentabilidad de la inversión asociada a un proyecto las realiza el promotor. Las plataformas deben tener expertos inmobiliarios que contrasten y auditen estos datos para aprobarlos y en consecuencia si los ven como oportunidades es cuando las "suben" para ofrecerlas a los inversores. Dado que rentabilidades pasadas nunca garantizan rentabilidades futuras y éstas como digo están basadas en los business plan del promotor para cada proyecto en concreto no se asegura que se vayan a cumplir. Es más, dependiendo de la evolución del negocio y de la política agresiva o conservadora para realizar los business plan, las rentabilidades pueden ser superiores o inferiores a las iniciales. Son las plataformas las que en su buena práctica deben realizar los estudios de una forma conservadora y si no llegan a un acuerdo con el promotor desechar el proyecto. Por tanto, serán las rentabilidades reales una vez finalizado el negocio las que hagan que se reparta dividendos superiores o inferiores a los inicialmente proyectados.

 

Riesgo de liquidez de las inversiones: Mientras no exista un mecanismo que permita hacer líquidas las inversiones a través de crowdfunding inmobiliario, éstas siguen el mismo patrón que la inversión inmobiliaria tradicional, es decir esperar a la venta del bien para recuperarlas. El mecanismo que están siguiendo las pocas plataformas españolas existentes hasta el momento para la introducción de los inversores es la participación social en las empresas proyecto y por tanto hasta que no exista o se permita la libre transmisión de estas participaciones en un mercado secundario durante el tiempo que dure la inversión, ésta no se podrá hacer efectiva. No obstante, en los proyectos patrimoniales o long term se va recibiendo la parte proporcional de los alquileres mientras se espera a que se alcanze el objetivo de venta y/o de revalorización que puede producirse antes del tiempo previsto y por tanto hacer líquida la inversión . Cosa distinta se produciría en aquellas operaciones de crowdlending inmobiliario, caso no dado en España aun y que su tratamiento daría para otro artículo.

Riesgos extrínsecos:

La quiebra de la plataforma como empresa: En caso de producirse este hecho, porque no hay que olvidar que las PFP son empresas que como cualquier otra puede no generar los ingresos suficientes para mantenerse viva o morir por cualquier otra razón, la salida es la que sigue. La Ley les obliga a estar auditadas y en caso de prever su hundimiento tener mecanismos de protección. Estos consisten en que un tercero se haga cargo de las operaciones que tienen en marcha para intentar dañar lo menos posible a los inversores. La peculiariad es que las plataformas, como conectoras de estas operaciones articuladas a través de sociedades mercantiles no tienen ninguna responsabilidad sobre ellas ni sobre los proyectos sino que es el promotor quien la obstenta y por tanto es hacia este al que habría que dirigir acciones legales en caso de tener que hacerlo. Por tanto es el tercero quién y según claúsulas del contrato entre promotor y plataforma, de ahí su importancia, entrará para salvaguardar los intereses de los inversores. Ni que decir tiene que en el caso del inmobiliario siempre está el único activo de esas sociedades que son los inmuebles respaldando las inversiones.

 

Riesgo de dilución: Cuando se cierra una operación de inversores en una plataforma de crowdfunding inmobiliario se realiza a continuación una ampliación de capital de la sociedad proyecto para dar entrada a los inversores en proporción al capital aportado. Bien, es normal que dentro del proyecto se incluya una partida que algunos llaman de "colchón" y que sirve precisamente para absorver imprevistos no contemplados y que dependiendo nuevamente de la política de la plataforma puede llegar a suponer hasta un 5% o más del total de la inversión.

Por regla general y una buena praxis por cierto, es que si hay que hacer obras éstas se realizen con contratos "llave en mano" con los contratistas, es decir a riesgo y ventura del mismo, lo que a efectos prácticos se traduce en que se paga lo firmado, ni más ni menos, si es más obra peor para él y si es menos mejor, pero el contratante sabe de antemano la cifra cerrada y así olvidarse de las "visicitudes" que en toda obra de construcción sí o sí ocurren.

Dicho esto, es difícil que en un proyecto de inversión a través de crowdfunding inmobiliario haya que echar mano de más capital. No obstante, si esto se produjese por la causa que fuese habría que justificarlo de forma fehaciente, y la forma de dar entrada a ese nuevo capital sería mediante otra ampliación de capital. Lo que significa que la incorporación de nuevos socios al capital de la empresa implica la reducción del porcentaje de participación de los socios anteriores cuyo efecto es precisamente la dilución del capital y que a efectos prácticos se traduce en que  recibirán menos dividendos por la inversión inicial.

En definitiva, no están todos los que son pero si son todos los que están. Quizás los que faltan aparecerán en un futuro no muy lejano con el desarrollo del modelo de negocio por la plataformas activas y las que aparecerán, aquellas que al calor de un negocio prometedor pretendan introducirse en él de forma fraudulenta. Estad atentos.

Como reflexión final: El mayor riesgo está en cada ciudadano y el uso que se le quiera dar a esta forma de invertir y como otras tantas cosas de la vida en general y de Internet en particular la solución está en la responsabilidad individual.

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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