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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
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la democratización de las inversiones en Inmuebles

LOS ORÍGENES DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO

Noticias CFI express jueves 1 de marzo de 2018

LOS ORÍGENES DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO

 

USA es el país de las oportunidades. Todo comenzó allí en el 2012 abriendo las puertas para que el CFI fuera una realidad posible, creó tendencia y se expandió al resto del mundo. Hoy tiene más de 200 plataformas que, un paso más adelante, ya están perfeccionando sus modelos de negocio.
Esa proliferación de negocios disruptivos se pudo desarrollar por obra y arte de una histórica Ley norteamericana.


La ley Jobs Act


Cuando estalló la crisis financiera mundial en el 2008 afectando en mayor o menor medida a las distintas economías mundiales, USA que fue causante en gran parte –recordemos, Lehman Brothers- y en proporción una de las grandes afectadas, puso soluciones en marcha inmediatamente.
La administración Obama aprobó la Ley Jobs Act el 5 de abril de 2012 y lo hizo con la intención de ayudar a las pymes y a las nuevas empresas, incluidas las startups, a conseguir financiación o a poder recaudar fondos con mayor facilidad. Hasta ese momento estaba muy limitada en cuanto a publicidad y acceso a los mercados de capitales.


Desde su aprobación se asimiló en la manera de poder acceder a la financiación a una Ley hecha para el CF, incluso por los propios norteamericanos. Sin embargo, de sus VII títulos, sólo el II, el III y el IV se refieren al CF o financiación colectiva. El resto presenta un reglamento para otros aspectos de la economía USA.
Pues bien, las empresas que se pusieron a trabajar para lanzar sus plataformas de CFI, allí real estate CF, lo hicieron en dos fases y bajo dos títulos de esta Ley.


En concreto el Título II, que se enuncia como: "Acceso al capital para creadores del empleo", especifica que: "permite a las empresas privadas recaudar fondos ilimitados de los inversores acreditados a través de Internet". A esto le llaman "solicitud general" y Ley concreta que: " permite la publicidad en línea y pública de las diversas oportunidades de inversión que una empresa privada tiene para ofrecer".


Hasta este momento estaba prohibido. Ahora abría las puertas al acceso y esta es la gran novedad. Aquí fue su despegue en esta primera fase, aunque limitado a inversores acreditados ( En USA, se considera inversores acreditados aquellos que tienen rentas de al menos $ 200.000 (o $ 300,000 si están casados), o los que tienen un patrimonio neto de al menos $ 1 M (excluyendo su residencia principal)).


Hasta este momento la casi totalidad de las empresas de real estate crowdfunding utilizaban la estructura Reg D 506 (c), que permitía a las empresas la solicitud general, sin embargo, las ofertas u oportunidades se limitaban, repito, únicamente a los inversores acreditados,
Así las cosas, no fue hasta el 2015 que la SEC, la CNMV norteamericana, aprobó las reglas + A Reglamento en virtud del título IV de la Ley del Empleo que abrió la puerta, ahora sí, a los inversores no acreditados permitiendo a las empresas solicitar hasta los $ 50 M. No obstante, segrega en dos niveles a los inversores no acreditados, en el Nivel I no tienen limitación pero en el Nivel II, éstos solo pueden invertir un máximo del 10% de sus ingresos anuales.

La siguiente y última fase que entró en vigor casi cuatro años más tarde de promulgarse la Ley, en concreto el 16 de mayo de 2016 es el Titulo III el que directamente se enuncia como "Crowdfunding" y define que: " ,... las empresas pueden solicitar fondos de los inversores no acreditados también".
Desde hacía 80 años, en USA regía la Securities Act o Ley de Valores de 1933 y ahora gracias a esta exención cualquiera puede invertir en línea.
Pues bien, son exactamente las reglas A + las que han propiciado esta entrada del minorista y el acceso universal a la inversión.


Los pioneros del CFI;

El caso de Fundrise


La historia comienza en Washington. Ben y Dan Miller unos jóvenes empresarios hijos de un promotor inmobiliario de éxito buscan la manera de financiar desarrollos inmobiliarios para dar entrada a inversores de toda clase, no solamente a los ricos. Para ello fundan Fundrise. Lanzada oficialmente en 2012, el concepto Fundrise fue elaborado antes de que la ley de JOBS aún existiera. Buscaron en la antigua Ley Valores de 1933 una excepción, no sin un buen trabajo legal y burocrático, para ser autorizados por esa estricta Ley americana pero que finalmente consiguieron. Por tanto, Fundrise estaba haciendo CFI antes de que la mayor parte del mundo supiera que existía. Con la entrada en vigor de la actual Ley, se les allanó el camino que ellos mismos habían abierto para todos los que vinieron detrás. Hoy en día han financiado alrededor de US$ 1.400 millones en unas 100 operaciones desde su lanzamiento.

En otro lugar no muy lejano, concretamente en Bogotá, un colombiano de nombre Rodrigo Niño soñaba con la misma idea, sin embargo muy a su pesar, no daba con la “receta” para aplicarlo en su Colombia natal.


La historia de Rodrigo Niño de Prodigy Network


Llevaba tiempo buscando la fórmula que permitiera dar entrada a inversores minoristas en proyectos inmobiliarios. En el año 2012 reflexionando sobre ello, decía que hoy entre un modelo capitalista en crisis y un modelo comunista inviable, había que buscar ese nuevo modelo que sea lo mejor para los dos mundos en el que ganara el individuo como en el capitalismo, mientras gana la sociedad como en el comunismo y sin depender de los fondos del gobierno o de los grandes inversionistas de siempre, un nuevo modelo dónde el capital lo pusieran los pequeños inversionistas de una manera organizada y segura, además.
Y esa pieza clave – a modo de llave mágica- era una figura jurídica en la legislación colombiana llamada derecho fiduciario -que si bien era utilizada en otros sectores empresariales, no en el inmobiliario- y que permite a una gran cantidad de compradores participar en proyectos inmobiliarios adicionalmente con el manejo de los recursos hechos por terceros -los bancos- de manera profesional y como salvaguarda de esas inversiones una fiduciaria.


La anécdota española


Lo curioso es que siendo colombiano de nacimiento, aunque residente en Estados Unidos, aquello fue posible gracias a dos arquitectos barceloneses de nombre Alonso&Balaguer. Ese mismo año estaban diseñando un edificio en Bogotá para una promotora española y que a la postre se convertiría en un icono inmobiliario. El BD Bacatá, es hoy el rascacielos más alto de Latinoamérica. Niño, que tenía encargada la comercialización del edificio y en parte la gestión de la financiación, se reunió una mañana con los arquitectos en un desayuno de trabajo y les comentó la idea que rondaba por su cabeza para financiar parte del edificio por CF. Y fue ahí donde, entre cruasanes y cafés, los arquitectos fueron los que le dieron la idea y le entregaron a Rodrigo la llave mágica- el derecho fiduciario- para aplicarlo. Cuando recuerdan la anécdota, cuentan los arquitectos, que solo ejercieron de” donantes de ideas”, tal y como se declaran abiertamente.


De esta forma creó una nueva figura a la que llamó FIDI, un acrónimo de dos conceptos: Financial District ( Nueva York, es allí dónde está la sede central de su empresa) y de Figura Internacional de Derecho Inmobiliaria y con ella se puso a trabajar. El resto es historia cuyo resultado es el fabuloso BD Bacata antes mencionado, que en parte fue financiado por más de 2.000 colombianos, pequeños inversionistas.


Niño trasladó a continuación a Estados Unidos la idea, aplicando la Ley Jobs Act,- ya en vigor- para hacer CFI con igual éxito. Esto provocó que haya sido sido objeto de estudio, incluso por la prestigiosa Harvard Business School, como pionero de una práctica hasta ese momento desconocida.
Hoy tiene un portfolio de más de US$ 700 millones y ha ayudado a financiar a través de CFI más de 10 edificios en pleno Manhattan.

 

NOTA: Este texto es un extracto del libro Crowdfunding inmobiliario. La democratización de las inversiones en inmuebles

 

 

LOS ORÍGENES DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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