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LO QUE NO ES CROWDFUNDING INMOBILIARIO (II): LA PROPIEDAD FRACCIONAL

General viernes 14 de julio de 2017

LO QUE NO ES CROWDFUNDING INMOBILIARIO (II): LA PROPIEDAD FRACCIONAL

 

En la primera parte de lo que no es crowdfunding inmobiliario expliqué tres conceptos diferentes entre sí pero que podían confundirse con el CFI. Eran por este orden: La multipropiedad o también conocida por aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, la copropiedad y por último las cooperativas (de viviendas).

Hoy voy a hablar sobre un cuarto que se quedó en el tintero, y como veremos por definición, también puede ser confundido con el crowdfunding inmobiliario. Se trata de la propiedad fraccional, un concepto de negocio que ha existido durante décadas, que paradójicamente se estrenó en España, pero dónde ha tenido éxito como modelo ha sido en USA y Lationamérica.

Se define como un modelo de propiedad en el que varias personas pueden poseer una participación de un bien tangible y de alto precio de adquisición, como una vivienda, villa o apartamento. Los inversores optan por un enfoque de propiedad fraccional cuando no quieren gastar la cantidad de dinero necesaria para poseer todo el activo y tampoco quieren asumir la totalidad del riesgo que implicaría la propiedad completa del mismo. En la propiedad fraccional se divide tanto el coste de la compra del bien como la gestión de los activos a través de un grupo de propietarios. Hasta aquí la similitud con el CFI es evidente. Ahora bien, la primera gran diferencia la encontramos en que es un profesional independiente el que se encarga de la gestión, los propietarios fraccionales son libres de disfrutar de la propiedad y así no tienen que asumir las responsabilidades de la gestión.

Esa es la primera gran diferencia decía, los propietarios pueden disfrutar de la propiedad en contraposición al CFI. En este sentido, tiene un enfoque hacia productos inmobiliarios orientados al ocio turístico y últimamente a la salud. Complejos turísticos y grandes resorts dónde se combinan el relax con tratamientos de salud.

Así las cosas nos encontramos con dos conceptos que hay que difenciar dentro de la propia definición de lo que es una propiedad fraccional. Por un lado el fraccional, entendido como el uso y disfrute del apartamento, villa o vivienda residencial y que jurídicamente se entiende regulado en la Ley 4/2012 como un aprovechamiento de turno de bienes inmuebles como vimos en la primera parte de este artículo. Y por otro lado el concepto de propiedad de una parte (fracción) o porcentaje de la misma.

De esto modo si se comercializan inmuebles en propiedad fraccional debe cumplirse con dos preceptos. El primero, el derecho de ocupación (por turno) que tiene que estar redactado por contrato a lo recogido en la mencionada Ley 4/2012, adaptada a su vez en parte de la directiva 2008/122/CE de normas de protección a los consumidores, en el que se especifica que: "Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación".

El segundo el derecho de propiedad (todo o parte) en el que debe regir y aplicar siempre las leyes sobre materia de propiedad y derechos reales que aplican en la ubicación física o terrritorio del activo inmobiliario.

LO QUE NO ES CROWDFUNDING INMOBILIARIO (II): LA PROPIEDAD FRACCIONAL

 

Por tanto, aun cuando se venda como un único producto comercial llamado propiedad fraccional, en realidad lo que se compra son dos derechos que se transmiten -como vimos ocupación y propiedad- al mismo tiempo. Ojo. El que coincida en el tiempo de la compra, es decir, sean concurrentes, no estamos obligados a comprar uno para tener derecho al otro. Cosa distinta es la negativa del promotor para aceptar el uno sin el otro. Esta cofusión viene de la muchas veces desastrosa multipropiedad, que dió problemas y en la que la práctica consistía en la compra de una parte indivisa o fracción de la propiedad que venía con el derecho "inherente e inseparable" a su ocupación en un periodo de duración proporcional a la correlativa "fracción" de propiedad. Ahora está prohibido. Tal como marca la Ley, cuando dice: "El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad".

Por último a tener en cuenta las siguientes dos cosas con lo que se compra. Comprobar si es un inmueble calificado legalmente como residencial en la normativa urbanística aunque temporalmente su uso sea turístico o por el contrario sea calificado con uso exclusivo turístico en cuyo caso no puede ser habitado como residencial permanente y está obligado a explotarse en conjunto con el resto del resort por el promotor/gestor del mismo o un tercero en el que el promotor delegue. Independientemente de que el propietario pueda recibir una renta por la cesión a ese gestor.

Y comprobar tambien si lo que se compra es directamente una parte (fracción) de la propiedad o por el contario es sólo una participación proporcional del reparto del negocio económico que se produzca tras la venta del apartamento, villa o la vivienda cuando se liquida el sistema fraccional ya que esto no constituye venta de la propiedad sino una mera compensación por la finalización del sistema si es que así se negoció en la constitución del sistema. Ojo. La Ley deja claro que "el titular de este derecho no tendrá compensación alguna por la mera extinción de este sistema legal en el tiempo previsto en su propia constitución" pero ello no implica de ninguna manera que sí se pueda incluir en la constitución el derecho a esa compensación. Negociar.

En conclusión. Las diferencias entre la propiedad fraccional y el CFI son claras. En primer lugar, el disfrute del bien en la primera y vetado en en el segundo. Otra es, que el modelo de propiedad fraccional siempre va asociado a un conjunto residencial turístico en el que además de la compra del derecho de uso y el de propiedad se complementa con otra serie de servicios. No aplica a unidades sueltas. Aunque sea un producto en el que se pueda invertir, no es la intención fundamental del comprador como sí ocurre en CFI, sino el poder disfrutar de una propiedad -en un período tasado- sin desembolsar la totalidad del precio.

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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