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Llegan pisos buenos y baratos en alquiler, gracias a las SOCIMI.

Mercado Inmobiliario lunes 30 de septiembre de 2013


"El secreto de los negocios es saber algo que nadie más sabe" A. Onassis.



El juego de los ricos
El juego de los ricos

-Hay quién afirma que las grandes fortunas de hoy en día no se sustentan por elementos cómo los de antes, cómo los de siempre. El dinero en sí mismo o proveniente de herencias, la tierra, o el petróleo. Afirmación que se constata, si atendemos a la lista Forbes los tres primeros más ricos del mundo, Carlos Slim, Bill Gates, Amancio Ortega(orgullo patrio), han generado su fortuna con las telecomunicaciones, el software y la moda, respectivamente.


-Aún así, aquellos elementos de antaño, siguen siendo un recurso más que suficiente para generar dinero. Y hay uno que de siempre, fué, es y lo será por encima de todos, ya que el dinero y el petróleo se acaban, pero no la tierra, bueno también, pero dentro de millones de años, milímetro a milímetro subiendo el agua de los océanos.


-La tierra aún siendo igual en todas partes, cómo todos sabemos, su valor  lo determina no lo qué es sino dónde está.




"El valor de la tierra lo determina, no lo qué es, sino dónde está" Tuitear esto



-Y de ahí que no es  lo mismo tener unos miles de hectáreas en el monte que en una gran ciudad. Durante la expansión urbanística de los últimos años que vendrían a ser desde 1997 al 2007  con la explosión de la burbuja inmobiliaria, el modelo que generó la ley del suelo vino a enriquecer a una gran cantidad de personas que por fortuna o por herencia poseian suelos, que en muchos casos eran patatales y por arte de la mecionada ley, por suerte y por la gran tarta que era el urbanismo con sus recalificaciones y reclasificaciones en manos de los ayuntamientos, craso error,  en esa época ganaron verdaderas fortunas o engrosaron aún más las que tenían. No en vano se dice que la gran tajada de esa tarta se la llevó estas personas.



-De hecho en un  informe del extinto Ministerio de Vivienda se constata que la gran mayoría del suelo urbano no construido, casi el 80% pertence a particulares, personas físicas y jurídicas( promotoras inmobiliarias).




"Más del 80% del suelo urbano no construido pertenece a particulares" Tuitear esto



-Cómo se ve claramente en el siguiente gráfico:




Propiedad de los suelos Propiedad de los suelos

-A este grupo de personas que en su mayoría pertenecen a una misma familia se les llama family office

-¿ Y cual es el vehículo para gestionar este patrimonio inmobiliario para las family office?.

-Se llaman SOciedades ánonimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario( SOCIMI) y son un vehículo de inversión destinado al mercado inmobiliariocon el propósito de impulsar el mercado del alquiler y facilitar el acceso de los ciudadanos a la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, a imagen y semejanza de los REIT -Real Estate Investment Trust- de otros paises de nuestro entorno, como en EE.UU. o Reino Unido en donde funcionan desde los años sesenta.

-A continuación en este cuadro se puede ver las características o requisitos inmobiliarios, financieros y fiscales para las SOCIMIS:

Por cortesía de: addmeet,com Por cortesía de: addmeet,com

-Hay dos conceptos que quería explicar, que son los marcados en rojo, el resto creo que se entiende bien:

LTV: Esto es la relación préstamo-valor, en inglés( loan to value) es lo que vulgarmente se dice cuando te dan una hipoteca sobre el valor de tasación, os acordaís que antes daban el 120% para los muebles y el viaje para celebrar que te comprabas piso ;), pues eso es, ese porcentaje.

Free Float: Esto en español es capital flotante, que viene a ser el porcentaje de acciones de una sociedad que puede ser negociado en bolsa y no está controlado por los accionistas mayoritatios.

-Conclusiones de este batiburrillo de números:




Facilitan a esta gente una herramienta con unas condiciones fabulosas, que ya las quisieramos para nosotros:

Exención ITP y AJD en constitución, aportaciones y transmisiones.
Exención plusvalía municipal.
Impuesto de Sociedades del 0%, siempre que los accionistas tributen en su “casa” a un gravamen superior al 10% .


Hay un obstáculo, que viene a ser de tipo apego y tradición y es que estas sociedades que deben constituirse como S.A. y cotizar en el MAB,  éste les exige una dispersión mínima del capital social( el free float de antes). Deben corresponder a los minoritarios (titulares de menos del 5%) acciones por valor de dos millones de euros o el 25% del total de títulos emitidos por la entidad, y esto es lo que duele ya que están acostumbradas a tener un control total sobre sus sociedades, y puede ser una barrera para que se decidan a constituirse.


Pero lo que es claro es que si estas family office se deciden a constituir estas sociedades generarán un mayor movimiento de activos inmobiliarios, darán entrada a un volumen importante de capital extranjero de forma estable y no especulativa, y, fundamentalmente, esta optimización fiscal puede ser absorbida por parte de los inquilinos, de tal modo que, mejoren los precios de arrendamiento y accedan más ciudadanos al mercado del alquiler.

-Y  eso es de lo que se trata, que más gente acceda a un alquiler, dado que, aunque aún hoy en día el españolito de a pié cuándo se le pregunta, ¿alquilarías o comprarías?, siga diciendo por mayoría abrumadora que comprar, hoy por hoy está la cosa muy mal por lo tanto alquilar y a buen precio. Ahorrar.

-Por cierto, hoy 30 setiembre se acaba el plazo para poder constituir estas sociedades, pronto sabremos cuántas oficinas de familias, se han creado y que saquen al mercado pisitos buenos y baratos en alquiler.

-¿Y tú conocías esto de las SOCIMI ?

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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