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LA MAGIA DE LA UF CHILENA: LA MONEDA VIRTUAL, USO EN EL CROWDFUNDING INMOBILIARIO

General martes 1 de marzo de 2016


"La Unidad de Cuenta Estable es la monetización del índice de los precios". Robert J. Shiller, premio Nobel de Economía en 2013


españa-chile



Hace unos días escribía un artículo sobre lo ocurrido en el sector inmobiliario español y con el foco puesto sobre la vivienda, la reina del sector. Lo titulé: " Inmuebles, inflación e hipotecas: La gran encerrona española". Entre otras cosas comentaba que los españoles nos habíamos lanzado a la compra de vivienda durante años y que había sido fundamentalmente por dos motivos: la  gran inflación sufrida en esos años y el precio que no dejaba de crecer, hasta que ocurrió lo que ocurrió. Sin duda, una crónica social del inmobiliario español. ¿Pero, que habría pasado si se hubiese implantado una Unidad de Cuenta Estable como en Chile antes de la llegada del euro?. Quizás, la respuesta la tengamos al final de este artículo.

La historia:

Latinoamérica es una región que desde siempre sufre especialmente la inflación. Una tasa alta de inflación provoca la debililidad de sus divisas y esto, a su vez, hace que las monedas locales carezcan de la confianza como valores futuros y es por lo que muchas economías de LATAM como, Uruguay, Argentina, México, Colombia, Chile, se convirtiesen en economías "dolarizadas", es decir, dependientes del dólar norteamericano. Esto provocó que quienes han podido hayan convertido sus ahorros a la divisa norteamericana. Y que para tener seguridad en el medio plazo en muchas transacciones, como la compra o el  alquiler de inmuebles, se haya buscado establecer el precio en dólares USA.

Ahora bien, la historia demuestra que ninguna moneda pudo cumplir fielmente la función de patrón de valor estable en períodos prolongados, incluso el dólar norteamericano ha sufrido inflación. Hay estudios que demuestran que en todo el siglo XX hasta un 2006%, perdiendo un 95% de poder adquisitivo, o sin irse tan lejos, los últimos 35 años sufrió una inflación del 75%.

La moneda se ha considerado el denominador común del valor de los bienes, tenemos la creencia de que ella los determina y la consideramos el núcleo del universo económico en el que los precios giran a su alrededor. Pero la realidad es inversa: : la moneda no fija el valor de los bienes sino que el precio de éstos determina el valor de la moneda, es decir, su poder adquisitivo que además es consustancial al mercado. Por tanto, los esfuerzos que se hacen para que sea estable son inútiles. Un patrón de medida debe cumplir una única y suprema condición: ser invariable que decía G. Poulett Scrope. Si cambia, no sirve.

¿ Cúal es entoces la solución?. La solución es desdoblar las funciones de la moneda, ideando una nueva institución: la Unidad de Cuenta Estable(U.C.E.). ”La verdad no se descubre; se inventa”, decía esta vez, Popper. Lo que la U.C.E. pretende es convertir el concepto de la estabilidad (índice de precios) en una moneda (unidad de cuenta). Una moneda virtual indexada a la inflación. O en palabras de Robert J. Shiller, premio Nobel de Economía en 2013: "la monetización del índice de precios". Es diferente a la moneda de uso corriente que sirve para pagar pero ésta, sirve para medir los valores.

Y esto fué lo que hizo Chile en 1967, hace casi 50 años con un enorme éxito que copiaron Uruguay, Colombia y México más tarde.

En Chile se le llamó Unidad de Fomento(UF), fue creada en tiempos de alta inflación en ese país para resguardar a los ahorradores, precisamente para que no acabaran comprando dólares. Y más tarde se trasladó también al mercado de créditos hipotecarios, con igual éxito.

Su articulación en la vida del país es la siguiente: los chilenos llevan los ahorros al banco, los depositan y al final del año, si retiran, reciben el dinero que depositaron, más la inflación del período y más un interés del 3% anual aproximadamente. El banco, a su vez, está obligado a convertir todos los plazos fijos de más de 90 días en UF que van a la producción, a créditos hipotecarios, en definitiva al desarrollo de la economía. Es una unidad de cuenta indexada a la inflación, repito, no impresa ni acuñada.

Los resultados en Chile son asombrosos:

Desencadenó el milagro del ahorro, protegido contra la inflación por la UF en los plazos fijos.

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La UF fue más estable que el dólar. Desde 1975 su valor en dólares se cuadruplicó. Quien ahorró 100 dólares en 1975 y los colocó en el banco en UF, en 2013 obtuvo 1.500 dólares: 15 veces más. Capitalizando todos los intereses. 400 dólares de capital y 1.100 dólares en intereses.

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Pesificó la economía y bajó la deuda externa, entre 1985-2000, a menos de la mitad, medida como porcentaje del PIB.

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El Estado chileno se financia en pesos a 25 años, al 3% de interés anual.

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El ahorro fue a la inversión lográndose el mayor crecimiento per cápita de América latina (1974-2009): 7 veces más que la Argentina y 3 más que Brasil.

 

Redujo la inflación del 508% anual (1973) al 3,3% (promedio anual entre 2000-09).

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Solucionó el problema de la vivienda con créditos hipotecarios al alcance de todos, a 25 años y 5% de interés anual. Chile es el único país de LATAM que superó las villas de emergencia. Hoy en día se sigue subvencionando el crédito hipotecario avalando el Estado hasta un 20% del pié(entrada del piso) para sectores desfavorecidos, rentas bajas, jóvenes, ect.

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h) Logró la bancarización más alta de América latina: 79% del PIB.

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Esto ha hecho que a día de hoy sea la economía más segura y estable de todo LATAM. El Banco Mundial así lo atestigua.

En contraposición, un caso paradigmático de LATAM es Argentina. Un país rico en recursos naturales y de un atractivo turístico muy importante de la región que hoy padece una brutal inflación, la segunda más alta del mundo cercana al 26% y que sigue "dolarizada". Acaban de salir de lo que se ha denominado el "cepo cambiario" liberando el capital que se puede transaccionar, aunque sigue como digo, siendo en dólares. No obstante, con un mercado inmobiliario moviéndose en dólares y al alza, se está en este momento intentando implantar una Unidad de Cuenta. Si el nuevo gobierno lo logra, el país entero lo agracederá al estabilizar la economía y recibiendo capital de inversión en vez de las fugas del mismo, como hasta este momento.

Pero volvamos a Chile. Allí todo el mundo habla en UF, el precio de los pisos son en UF, los créditos hipotecarios te los dan en UF. Son unas cuotas fijas(dividendos les llaman allí) que varían con el UF. Se puede dar el caso de que si alguien compra sobre plano(en blanco en Chile) y pone una entrada(un pie) resulta que al fijar el precio de venta en UF, cuando se entrega la vivienda al cabo de 1 o 2 años y le conceden el préstamo hipotecario, éste es superior al haber subido la UF y esto con independencia de la subida de precios de la vivienda.

A día de hoy al cambio el UF chileno equivale aproximadamentaa 37€ y en moneda local a unos 25.700 pesos chilenos.

Por tanto, cuando se ofrecen oportunidades de inversión inmobiliaria en Chile y nos dice que el retorno de esas inversiones son, por ejemplo un UF+10 % se trata entonces de unas rentabilidades reales que pueden alcanzar hasta un 20%, si además son conservadoras o castigadas en lenguaje chileno.

La primera empresa de crowdfunding inmobiliario chilena perteneceniente al grupofacilty de la que ya he hablado y entrevistado en dos ocasiones a su CEO, el Sr. Gonzalo Jimenez Corc, en su plataforma específica facilityrent ofrece a todo tipo de inversionistas, incluso extranjeros con un pionero y seguro modelo de pago con tarjetas de crédito como nos explicaban en las referidas entrevistas, oportunidades sumamente atractivas con rentabilidades similares a las cometadas anteriormente en sus edificios corporativos y con la seguridad que otorga la UF.


 

 

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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