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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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LA FINANCIACIÓN INMOBILIARIA MEDIANTE CROWDFUNDING O COMO BENEFICIARSE BENEFICIANDO

General martes 27 de septiembre de 2016


"No eres tú, soy yo quien merece algo mejor"


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Dos de las características propias del mercado inmobiliario español precrisis fueron la atomización y las nulas barreras de entrada. Tras el tsunami muy pocos son los supervivientes y las barreras de entrada a pesar de seguir siendo escasas son más duras. Y entre ellas destacan dos, las psicológicas y las financieras. Las primeras las llevan en su cabeza esos supervivientes tras el "shock" vivido pero no es este el lugar para superarlas. Quizás a modo de reflexión si venga bien esta frase que apela al cambio de paradigma: " No sobreviven los más fuertes ni los más inteligentes, sino los que mejor se adaptan al cambio", que dijo Darwin.

Un cambio que inexorablemente se produjo con el cierre del grifo del crédito bancario. Hoy día un préstamo promotor es una "rara avis" en el sector inmobiliario. Por tanto, sólo quedan dos vías para seguir en el negocio de forma tradicional. O se tienen recursos propios con un gran músculo financiero para arriesgar el patrimonio propio, esto es lo que están haciendo los nuevos "players" del sector con capital de fondos extranjeros y como dice algún directivo: "Ahora, si hay una equivocación, es con inversión, no con deuda, y cuando te juegas tu dinero haces menos locuras".


O de lo contrario, hay que volver a asociarse con una entidad bancaria, desesperar y prepararse para bailar al son de su ritmo. Un ritmo que ni de lejos es el de antes, ni mucho menos el deseado por el empresario y que por tanto acaba trabando muchas operaciones viables. No hay más. ¿ O sí?

Cómo el crowdfunding puede financiar al sector inmobiliario


No obstante, si la financiación de manera tradicional no es el primer camino a transitar, hoy el empresario inmobiliario puede financiarse y beneficiarse beneficiando gracias al crowdfunding.

El crowdfunding inmobiliario se erige como una vía emblemática para un cambio en el  paradigma de la financiación inmobiliaria. Tanto si se es un superviviente como si se quiere entrar en el negocio, esta fórmula puede ser la llave que desbloquee el desarrollo de un proyecto.

Un promotor inmobiliario necesita tres activos clave para desarrollar su proyecto: un solar y/o edificio, el capital y el conocimiento. Los supervivientes conservarán algún solar y tienen el conocimiento del negocio adquirido. Uno nuevo carecerá de la experiencia pero tiene o debe tener el solar. Pero con seguridad a los dos les faltará el capital o gran parte de él para llevar a cabo el negocio.

Dicho esto, se parte de la base de que un promotor inmobiliario, sea del tipo que sea, tiene que participar de inicio con un 25% como mínimo del total de la inversión, en forma de capital o bien en aportación(el solar o edificio). Sólo de esta manera se le reconocerá un compromiso real con un proyecto de cara a los futuros inversores vía crowdfunding que deseen incorporarse al negocio.

De esta forma podrá optar a la financiación para desarrollar un proyecto. Todo siempre dentro de los límites que la Ley de Crowdfunding tiene fijados en este momento. No obstante, si no se exceden dichos límites, a través de crowdfunding incluso el suelo se puede financiar como ya ha ocurrido en España recientemente.

Los límites actuales que marca la Ley para recaudar son EUR 2 millones y EUR 5 millones para el caso de dirigirse sólo a inversores acreditados. Veamos, a modo de ejemplo: EUR 2 millones representan el 20% de una inversión de EUR 10 millones y/o el 10% de una de EUR 20 millones. Si nos dirigimos hacia el inversor acreditado para alcanzar los EUR 5 millones y siguiendo con el mismo ejemplo, vemos que representan un 20% de EUR 25 millones y/o un 10% de EUR 50 millones. Esto, como ejemplo repito, da una idea del porcentaje que se puede obtener vía crowdfunding. Cada uno que lo calcule para el total de la inversión que necesite su proyecto y podrá saber si es viable esta opción.

Por tanto, lo interesante es precisamente ese porcentaje que nos ayuda a obtener la financiación restante para poder desarrollar el proyecto.

Una estructura de capital incluyendo el crowdfunding en la financiación para una inversión inmobiliaria podría tener aproximadamente este aspecto:

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De la gráfica se pueden desprender varias lecturas. Una de las más interesantes es que si nos presentamos en un banco con una prefinanciación de hasta un 45% o 50% de un proyecto éstos estarán dispuestos a hablar, podremos ponerlos a bailar al ritmo deseado y de forma casi segura, siempre y cuando el proyecto sea viable comercialmente, acaben financiando el resto. Recordar que este 20-30% que aporta el crowdfunding es el que antes cubrían ellos "sin problemas" y que ahora no están dispuestos a hacerlo, no asumen ese riesgo. De ahí la exigencia al promotor de cubrirlo a base de capital o con preventas de la promoción, en el mejor de los casos, o con garantías personales en el peor de ellos.

Otra lectura es la tranquilidad cara a los inversores de que la deuda privilegiada que es la hipoteca que grava el proyecto a través del préstamo promotor no va a representar más de un 60% del LTV( loan to value).

En la siguiente gráfica se muestra la estructura del capital que quedaría tras la fusión en una empresa proyecto formada por el promotor y los inversores vía crowdfunding que puede llegar a representar hasta el 50% de las necesidades de financiación del proyecto en conjunto y en el que el promotor reparte un equity en proporción al capital aportado por cada inversor.

 

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De la misma forma los beneficios que se generen tras finalizar el proyecto se repartirán en proporción a la participación que cada inversor tenga en la joint venture creada para el desarrollo y que se liquida a la finanlización del negocio.

Esta operativa que se ha hecho tradicionalmente en circuitos cerrados, ahora gracias a la tecnología ofrece la herramienta perfecta para llegar a un gran número de inversores agrupados en la empresa para que el promotor tenga un único interlocutor que negocie la joint venture mediante las plataformas que los liga a través de su negocio.

Anotar por último que otras opciones de financiación vía crowdfunding que ya se práctica en otros países pero aún no explotada en el mercado inmobiliario español es el crowdlending inmobiliario así como la compra de deuda promotor o debt crowdfunding.

 

 

 

 

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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