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INMUEBLES, INFLACIÓN E HIPOTECAS: LA GRAN ENCERRONA ESPAÑOLA

Mercado Inmobiliario miércoles 24 de febrero de 2016

"En política nada ocurre por accidente. Si ha sucedido te puedes imaginar que fué planeado de ese modo". F.D. Roosevelt

INMUEBLES, INFLACIÓN E HIPOTECAS: LA GRAN ENCERRONA ESPAÑOLA

Hace unos días subía este cuadro extraído del libro: "Vuelve, ladrillo, vuelve" de J.L. Ruiz Bartolomé y Susana Burgos a mi perfil de LinkedIn con el siguiente comentario: Para reflexionar...

Pues bien, reflexionemos.

De un vistazo se observan tres cosas. El incremento en metálico del premio Gordo de un décimo de lotería, la colosal subida del precio de los pisos, para el caso en Madrid capital y la cantidad de pisos que el agraciad@ podría comprarse si le tocase el Gordo en esos años analizados. Una observación más en profundidad extraería otras conclusiones.

Veamos, si a alguién, por fortuna, le tocase el Gordo en el año 1.900 podría convertirse en un rentista de la noche a la mañana comprando 15 pisos. Y esto choca enormemente con el hecho comparable, por ejemplo, de que solo en 35 años, los que van de 1975 a 2010 y a pesar de que el Gordo subió de premio, en ese intervalo casi un 150%, apenas daría para comprarse 1 piso en 2010 frente a los 6 que aún podrían comprarse en 1975. Con lo que llegamos a dos datos contundendes. La brutal inflación de la economía española en esos años y la todavía más brutal subida de los precios de la vivienda. Sigamos reflexionando...

Oficialmente la inflación, en economía, es el aumento generalizado y sostenido del precio de los bienes y servicios existentes en el mercado durante un período de tiempo, generalmente un año. La versión "oculta" es, en cambio, tal como indica Fernando Trias de Bes en su libro: " El libro prohibido de la economía" el "impuesto de los pobres", definida así en privado por los economistas. Un impuesto encubierto de los gobiernos. Tal como explica en el libro, en situaciones de gobernabilidad ineficiente y cercanas a unas elecciones está muy mal visto subir impuestos, entonces la "jugada" maestra de éstos es fabricar inflación. Primero ponen la máquina de hacer billetes a 1.000 r.p.m. , acto seguido como hay más dinero en circulación el precio de los bienes y servicios sube, está claro, el país fabrica las mismas cosas pero funciona con más billetes y por lógica más billetes con las mismas cosas, los comercios suben los precios. Y de esto no se escapa, por supuesto, el mercado inmobiliario.

La inflación se mide por el IPC. La progresión geométrica de todos esos IPC´s  anuales nos da la inflación para un período de tiempo. En España la inflación para el ciclo que abarca de 1965( año desde el que existen datos del IPC) a 2015 ha sido de 2.692%, mientras que para el conjunto de la Zona Euro fué del 810%.

En román paladino quiere decir lo siguiente: En el caso de que en 1965 existiese el euro y un español y otro ciudadano de la zona euro se guardasen 1.000( lo que serían en su momento 166.386 pesetas, en España) "debajo del colchón" resultaría que, si en 2015 "levantasen el colchón" ahí estarían intactos los 1.000€, si acaso un poco más viejecillos, pero intactos. No obstante, de regreso al futuro el hechizo inflacionario ha hecho que los 1.000€ de 1965 del español equivalen a 27.912€ del 2015, y uno pensaría, ¡ qué bien!. Sin embargo lo que realmente significa es que en 1965 con 166.386 pesetas(1.000€) te podías comprar lo mismo que en 2015 con 27.912€. Es decir has perdido 26.912€ de poder adquisitivo, que por arte de birlibirloque te lo ha comido la inflación, o sea, el Estado . En cambio el ciudadano europeo "solo" ha perdido 8.102€( sus 1.000€ de 1965 serían 9.102€ en 2015, con el 810% de inflación señalada). Pero insisto, al igual que el español , en 1965 ese ciudadano europeo se podía comprar con 1.000€ lo mismo que en 2015 con 9.102€. Vaya diferencia, ¿verdad?.

Para seguir, adjunto ahora dos gráficos:

INMUEBLES, INFLACIÓN E HIPOTECAS: LA GRAN ENCERRONA ESPAÑOLA

Inflación España 1965-2010


INMUEBLES, INFLACIÓN E HIPOTECAS: LA GRAN ENCERRONA ESPAÑOLA

Precio de la vivienda España desde 1970 Cortesía: @_perpe_


Vamos ahora a meterle el zoom e interpretar los datos de estos dos gráficos.

Advertencia: La información que a continuación se expondrá es escalofriante y puede generar algún tipo de convulsión interior en las personas.

El precio medio de la vivienda en España desde el año 1985 a 2012 subió un 630%, esto recoje la corrección de los años de la crisis desde 2007, en caso de que no fuera así, hasta ese año 2007 fué de un 791%. Esto conlleva que en 27 años el coste de comprar una vivienda nueva en España subió casi un 8% anual (tasa acumulada equivalente). Que en comparación con la inflación, que subió un 180% en esos mismos años, supone casi cuatro veces más. Sin duda, escalofriante, espero que no haya convulsionado nadie.

Llegados a este punto, ¿alguien duda de por qué los españoles nos volvimos locos comprando ladrillo durante esos años?. Si alguien sigue dudando, por favor, siga leyendo.

En España antes de entrar en el euro, cuando se producían crisis económicas como la de los años 80-82 y/o  91-93, éstas se resolvían básicamente de dos formas, con inflación y con la devaluación de la peseta.  En esos tiempos estaba también instaurada ya la cultura de propiedad de los españoles llegando hasta nuestros días con un casi 80% de la población con vivienda en propiedad que estaba asi mismo incentivada por las políticas de los gobiernos de la democracia. Los españoles a sabiendas de que en muchos momentos la capacidad adquisitiva de la peseta iba a disminuir mientras que el valor de los pisos "nunca bajaba"... pues eso " blanco y en botella".

Y, ¿ que pasó?. Pues que con la entrada en el euro se acabó la fiesta, aunque nosotros no lo supinos y aún estuvimos celebrándola unos cuantos años más con el beneplácito de políticos y banqueros que a buen seguro lo sabían, pero que en un acto de irresponsabilidad manifiesta no dijeron nada, no se fuesen a convertir en los borrachos de esa gran fiesta. Y, ¿por qué? pues porque el Banco Central Europeo( BCE) si tiene una misión de perro de presa, esta es, el tener controlada la inflación, no más allá del 2% para todos los paises. Amén de haber enterrado nuestra querida peseta para jugar con ella, " adiós peseta, adiós, que te fuiste a la ruleta...", que decía mi abuelo.

Y ahí empezó la encerrona, nadie, excepto políticos y banqueros, contaba con eso. Con que el valor del dinero se mantuviese y lo que es peor que los pisos, si podían bajar de precio.

Dije ¿banqueros? antes. Oh sí, esos grandes pirotécnicos de la gran fiesta. Enormes animadores. Y su petardo estrella, las hipotecas. Ahora, a más de uno le salen sarpullidos en la piel al escuchar esta palabra, cuando antes era el becerro de oro. Sin embargo, un oro traicionero en muchos casos porque en el interior de la escritura, oculto, había un viejo y corto, pero letal artículo del Código Civil, el 1.911 que dice: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros", con el drama que supondría posteriormente para muchos desconocedores del mismo.

Las primeras hipotecas nacieron siendo contundentes, modestas y moderadas. Contundentes al ser de tipo fijo, muy alto eso sí, pero fijo porque pagabas siempre lo mismo, ideales para aquella economía inflacionaria. Modestas porque te prestaban hasta un 70% del valor de tasación con lo que generaban una cultura del ahorro, aquella que nunca debiamos haber perdido. Y moderadas porque eran hasta un máximo de 15 años, no más. Costaba pagarlas, pero al cabo de esos años como el precio de compra aún no era tan alto en esa época y como los salarios crecian poco a poco, hacía que la cuota fija mensual se diluyese.

La gran encerrona llegó con las hipotecas variables a principios de los años 2.000. Este es el motivo y no otro, de que la curva de la gráfica del precio a partir de aquí fuese directa al cielo, o eso creíamos, cuando la paradoja fué que nos llevó al infierno más cruel. Y, ¿ por qué?, pues porque se generó una viciosa espiral en bucle. Financiación barata e inconsciente con las hipotecas variables entrando el euribor en juego con un 1 ó 2% incluyendo el diferencial como tipo de interés , plazos de amortización de hasta 50 años y concedidas con el 120% de un valor de tasación al gusto. De locos.

Y salía a borbotones de las entidades financieras y hacía que cuando un promotor fijaba el precio inicial que consideraba de mercado de los pisos de una promoción y veía que, ¡me lo quitan las manos!, lo que se traducía en una demanda salvaje azuzada por la facilidad de esa financiación y la excitación por mejorar de vida, pensaba que estaba vendiendo barato y subía los precios. A todo esto los propietarios de suelo que veía lo que estaba ocurriendo, a su vez subían el precio del mismo. El promotor si quería seguir en el negocio tragaba y compraba. Y vuelta a empezar con la viciosa espiral en bucle. Con lo que darle vueltas a que fué antes, ¿el huevo o la gallina? hoy no tiene sentido.

Hoy lo que tiene sentido, ahora que el mercado se empieza a reactivar es no caer en los mismos errores del pasado para no hacer verdadera esta frase de Hegel: " La historia nos enseña que el hombre no aprende nada de la Historia". El tiempo le dará o no la razón.


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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