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GUÍA BÁSICA FISCAL DEL INVERSOR EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO

General jueves 11 de mayo de 2017

¿Cómo tributa un inversor a la Hacienda Pública por las aportaciones en crowdfunding inmobiliario?.

 GUÍA BÁSICA FISCAL DEL INVERSOR EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO

Si bien ya escribí sobre ello en un viejo post que titulé: Marco jurídico del crowdfundig. Fiscalidad, en aquel momento(2014) todavía se hablaba del borrador de una Ley de Mecenazgo..por tanto toca actualizar.

Cuando se analiza un business plan o la viabilidad de una operación presentada por una plataforma vemos que deducidos todos los gastos nos dan una TIR o el retorno que nuestra inversión, si decidimos realizarla nos reportará. Hablamos de rentabilidades netas finales descontado incluso el IS, actualmente al 25%, que tiene que pagar la empresa sobre el beneficio resultante a la hora de liquidar la sociedad proyecto con la venta del activo esencial. De lo que queda en cada sociedad es lo que se reparte en proporción a la participación de cada inversor. Por supuesto, las cuentas para el inversor no terminan ahí. Hay que contar con un último socio, la Agencia Tributaria. Dado que es una pregunta inicial que se hacen muchos inversores desde que toman contacto voy a tratar de dar respuesta de forma básica a esta cuestión.

 

Así las cosas, de los tres tipos en los que un inversor puede aportar cantidades cuando accede a una oportunidad de inversión en crowdfunding inmobiliario, que son: equitycrowdfunding, lending o préstamo para proyecto inmobiliario y como socio partícipe en un crowdfunding inmobiliario directo articulado en contrato de cuentas de participación, vamos aver como se tributa en cada uno de ellos.

Nota: Hago alusión a la cuenta partícipe porque se está realizando en este momento. No obstante, si la CNMV no lo acabe encajando, y parece que los tiros van en esa dirección, dejará de poder hacerse. Así tambien nos los contaba en la última entrevista Inmocrowd, el Catedrático García-Pita.

 

Equity-crowdfunding: En esta modalidad el inversor entra como socio de una compañía (S.L.) que es la que compra el activo en el que ha invertido, por tanto propietaria. De tal modo, se pueden dar dos casos: que se alquile y al cabo de 12, 24, 36 o incluso 60 meses se venda (long term), o que se venda sin alquilar (one shot).

En el primer caso, el inversor recibe dividendos mensualmente de los alquileres proporcionales a su inversión. Estos se declaran en el IRPP, en caso de persona física y en IS en el caso de persona jurídica. El promotor vendrá obligado a retener al inversor los ingresos a cuenta del IRPF en los tramos actuales marcados por Ley (19% hasta 6k €, 21% de 6-50k y 23% de 50k en adelante) sobre el redimiento de capital mobiliario. Por tanto, la empresa proyecto deberá enviar un certificado anual con las retenciones practicadas.

En el momento de la venta o en el caso de no existir alquileres de por medio, a la hora de recibir el capital la empresa además de haber tributado por el IS, deberá hacerlo también por el IOS (Impuesto de operaciones societarias) que se grava con ITP y AJD a la hora de liquidar la sociedad con la venta y en ese momento el inversor-socio, como sujeto pasivo deberá recibir otro certificado de la empresa con lo que le corresponda en proporción a su inversión.

Importante: En operaciones de inversión en equitycrowdfunding un inversor tiene la posibilidad de deducirse (hasta el 20%) en su cuota (estatal y autonómica) por inversión en empresas de nueva o reciente creación (art. 68.1 LIRPF) y/o exención por reinversión de ganancias patrimoniales (art. 38.2 LIRPF). Bien, esto se da cuando se invierte en startups, por ejemplo.

No obstante, la Agencia Tributaria en varias consultas está denegando el poder deducirse por inversión en nuevas empresas procedentes de las creadas por las plataformas en operaciones de equitycrowdfunding inmobiliario, aludiendo precisamente al art 68.1 que en su apartado 2b) dice: " Ejercer una actividad económica que cuente con los medios personales y materiales para el desarrollo de la misma. En particular, no podrá tener por actividad la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario a que se refiere el artículo 4.8.Dos.a) de la  Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, en ninguno de los períodos impositivos de la entidad concluidos con anterioridad a la transmisión de la participación". Es decir, Hacienda está considerando que estas S.L. ejercen una actividad de gestión de un patrimonio inmobiliario.

En este punto son las plataformas con sus S.L. las que deban pelear con la A.T. para defender sus propios intereses y los de sus copartícipes o inversores y "discutir" con Hacienda, si efectivamente este tipo de empresa ejerce o no una gestión patrimonial inmobiliaria. Ya que no es baladí, cara a la rentabilidad final contar con una deducción de este calibre. Asimismo recordar que este mismo artículo(68.1) obliga al inversor a retener durante al menos tres años las participaciones sociales para poderse igualmente practicar esta deducción. Cito LIRPF: "Las acciones o participaciones en la entidad deberán adquirirse por el contribuyente bien en el momento de la constitución de aquélla o mediante ampliación de capital efectuada en los tres años siguientes a dicha constitución y permanecer en su patrimonio por un plazo superior a tres años e inferior a doce años".

 

Crowdlending o préstamo para un proyecto inmobiliario: Este caso es similar a una operación de lending de cualquier otra plataforma, es decir se trata de la concesión de un préstamo que ha de ser reembolsado con intereses. Y esos intereses son el rendimiento de la inversión. Por tanto, el promotor o prestatario ha de devolver el préstamo que generalmente lo hace en cuotas mensuales o trimestrales en dos partes: la de amortización del capital y la cuota de intereses. El inversor o prestamista tributa por IRPF y los intereses cobrados forman parte de la base imponible del ahorro y están sometidos a retención en origen por el pagador (el promotor del proyecto), exactamente igual de como funcionan los depósitos bancarios.  Y en los mismos tramos que vimos antes (19% hasta 6k, ect.). El prestatario vendrá obligado a presentar certificado de retenciones a cada inversor para que en el IRPF se declaren en la base imponible del ahorro, y se integren estos intereses junto con otros rendimientos de sus activos financieros (depósitos, títulos de renta fija, ect.), si los tuviere para su declaración conjunta.

 

Como cuenta partícipe en un contrato de inversión: La empresa (cuenta-gestor) deberá liquidar en nombre de cada inversor el IOS gravado por el ITP que corresponda en la comunidad de residencia fiscal de la empresa (este impuesto está cedido a las Administraciones Autonómicas, unas al 1%, ect.). Asimismo igual que para los casos anteriores ha de declararse en el IRPF en los mismos tramos por los dividendos obtenidos, previa certificación de la retención practicada por el promotor (cuenta-gestor) a los socios (cuenta-partícipe) y en función de su participación.

Por último, la tributación para el extranjero o no residente: No tienen impacto fiscal alguno, excepto que tengan alguna conexión con España. El pago de las rentas que por intereses o dividendos se obtengan en España a favor de los No Residentes están sujetos a retención o ingreso del IRNR (Modelo 210. IRNR. Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente), sin perjuicio de los convenios de doble imposición vigentes.

NOTA: La presente información no pretende ser de ninguna manera un asesoramiento fiscal. Desde Inmocrowd mi consejo es que cada uno haga las consultas pertinentes a su asesor fiscal para determinar su implicación tributaria a la hora de invertir en operaciones de crowdfunding inmobiliario.

 

 

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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