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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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GUÍA BÁSICA PARA UN CROWDFUNDER INMOBILIARIO

General viernes 19 de agosto de 2016


Un pájaro posado en un árbol nunca tiene miedo de que la rama se rompa, porque su confianza no está en la rama sino en sus propias alas. Anónimo


crowd in



Otra frase que suelo repetir pero que definitivamente ha perdido actualidad es: " Que si en el mundo el crowdfunding inmobiliario está en pañales, en España estamos en la sala de parto". Y ha perdido actualidad porque desde el 2014 que se publica este blog los avances han sido a la velocidad del byte. En España ya hemos salido de la sala de parto y hay varios niños, amén de unas cuantas mujeres embarazadas. Y en el mundo, verdaderamente existen unos jóvenes más que preparados y en ambos casos, con un espléndido futuro por delante.

Por tanto, con el recorrido que ya tiene aquí el crowdfunding inmobiliario y en el mundo estamos en condiciones de aportar una guía que debería seguir todo inversor que dedique parte de sus ahorros en invertir en inmuebles a través de una plataforma.

Si bien es cierto que todo el proceso, gestión, y puesta a punto para ofrecer las inversiones las realiza la plataforma como inversor deberiamos investigar por nuestra cuenta y corroborar ciertos datos como paso anterior a convertirse en un crowdfunder inmobiliario y dejarse llevar por la comodidad y en algunos casos por la emoción de invertir en dos clicks.

Veamos cuales son:

Investigar el mercado: Si no vives en la zona en dónde se ofrezca una oportunidad que se publique en una plataforma pero tienes familiares, amigos,,ect.. pregúntales cómo está el mercado inmobiliario en la ciudad y en el barrio en dónde se encuentre el inmueble. Usa herramientas como street view de google, portales inmobiliarios como idealista y fotocasa y haz llamadas a inmobiliarias locales. Independientemente de la confianza que pueda ofrecer algunas herramientas de big data que emplean algunas plataformas no dejes de hacer tu propio estudio de mercado.
Investigación del promotor: ¿ Quién es el promotor cliente de la plataforma que obstenta la titularidad de la oportunidad que ofrece a los inversores?. ¿ Qué proporción de capital tiene ya sobre el inmueble a publicar?.  ¿Tiene medios suficientes para llevar a buen término la finalización completa de la oportunidad para el exit de la inversión de manera satisfactoria?. ¿ Es una persona o empresa con un buen track record en el negocio inmobiliario?. Son preguntas que se deberían saber. Utiliza los foros y chats para hablar diectamente con ellos, si la plataforma lo proporciona y ellos están dispuestos. Al fin y al cabo váis a ser socios.
Investigación de antecedentes de la plataforma: Pregunta a otros inversores que ya lleven tiempo que tal la experiencia de usuario. ¿ Ha cumplido la plataforma con los timings del proyecto?. ¿ Han o están recibiendo dividendos mensuales en sus inversiones tal como se prometió?. En caso de exisir ya exits de las inversiones, ¿han cumpilido las expectativas de rentabilidades ofecidas inicialmente?. ¿ Han dejado de completar y anulado proyectos por falta de financiación?. Utiliza igualmente los foros y chats disponibles en las plataformas para hablar con estos otros inversores.
Evaluación del binomio riesgo/rentabilidad: ¿ El retorno de la inversión compensa el riesgo?. No olvidar esta máxima de las inversiones: Cuanta más alta sea la rentabilidad más alto es el riesgo. Si bien es cierto que una de las maravillas de la inversión inmobiliaria a través del crowdfunding es poder elegir libremente el activo y la cantidad que se invierte de forma directa en él, lo cual otorga al inversor la diversificación del riesgo( otra máxima de todo inversor: " No poner todos los huevos en la misma cesta") no hay que dejarse llevar por atractivos retornos e invertir cada vez más cantidad en un proyecto que puede resultar fallido.
Planes de negocio y due dilingence realistas: " Los planes de negocio hay que hacerlos pero casi nunca se cumplen". Y en el inmobiliario no es distinto. Por ello se suelen plantear tres escenarios en las salidas de la inversión. El realista o previsto y dos más, uno hacia arriba o alcista y otro hacia abajo o bajista, entre ellos puede haber hasta un 15% de diferencia. Si la plataforma sólo indica uno, normalmente será el previsto tirando hacia el alcista. Echa tus números. Muy en relación al estudio de mercado. Las due diligence, recomiendo leer este artículo por la importancia que tienen, en las plataformas suelen estar en la documentación que proporcionan, cuanto más transparente es, más documentación publican. Capital, por ejemplo hacer una comprobación tan importante como la ficha urbanística de la oportunidad.
Leer la letra pequeña, una cuestión legal: Cada proyecto es único y por tanto es importante saber que sucederá si algo sale mal. Un disclaimer o exención de responsabilidad que suelen tener las plataformas muy en pequeño son del del tipo: "Si tiene alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, usted debe buscarse asesoramiento financiero independiente. El valor de sus adquisiciones puede subir o bajar. La rentabilidad mostrada no es necesariamente indicativa de la verdadera rentabilidad futura.  Las previsiones e información presentadas son sólo planes de negocio, y como tales, pueden ser distintos en el transcurso de las operaciones." . Esto es una obligación normativa pero el mensaje es claro. Si conoces algún abogado especialista en inversiones inmobiliarias no está de más hacerle alguna consulta tanto de las propias oportunidades en las que se pretenda invertir como del que pasará si algo falla.

Un proyecto con alma y corazón: Un inversor en inmuebles a través de crowdfunding no es un inversor tradicional inmobiliario cualquiera. Las motivaciones para invertir aún siendo parecidas no son iguales. Acceder a invertir desde cantidades pequeñas es atractivo siendo además en un producto que es de todos conocido y tangible como es un inmueble y en el que la principal motivación es obtener un retorno económico a esa inversión. No obstante y a pesar de esto un verdadero crowdfunder busca un retorno social a su inversión. Operaciones de inversión inmobiliaria como por ejemplo espacios para coworking, edificios para termalismo terapéutico, hoteles con encanto o residencias de estudiantes y/o ancianos, todos dónde exista una necesidad social que cubrir y que a través del crowdfunding pueden ser realidad, genera ese retorno social que la economía colaborativa consigue transformando esos lugares en economía real. Las plataformas deberían de buscar a estos promotores de proyectos con alma y corazón.
Disfruta de tus inversiones: La suma de un retorno económico y social, si se da te hará feliz. Al fin y al cabo, ¿ no es lo que todos buscamos?.

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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