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¿ES SOSTENIBLE EL NEGOCIO DE UNA PLATAFORMA DE CROWDFUNDING INMOBILIARIO?

General lunes 21 de marzo de 2016


"Sostenible como aquella capacidad de permanencia en el mercado"


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Para empezar, ¿es una plataforma online de CFI una empresa? o dicho de otro modo, ¿se puede clasificar como actividad empresarial la desarrollada por una PFP de CFI?. En teoría sí. En España la Ley 5/2015 que las regula, a pesar de ser una Ley más administrativa y de control que mercantil, así las considera y les obliga incluso, a llevar el apellido "PFP". Así mismo casi todas son Sociedades Limitadas "S.L.", con lo cual también están bajo el paraguas de la Ley 1/2010 de Sociedades de Capital. Así nacen en el mercado con la denominación "......., PFP, S.L.".

No obstante y debido al medio en el que se desenvuelven y generan negocio, no dejarán de ser una sempiterna startup. Y he aquí que la cosa se complica.


Veamos, se sabe que en la metodología tradicional para la valoración de una empresa en un momento dado, entran variables como el activo y el pasivo que entrega una situación patrimonial. Otras variables como la cartera de clientes, el circulante en ese momento, los intangibles, ect. proporcionarán más información cuyo estudio y evaluación añadidos a esa situación patrimonial darán como resultado una valoración razonable.

Y aquí surge la duda. ¿Cómo se valora una PFP, S.L.?. Si nos basamos en la afirmación anterior de que es una startup y dependiendo del momento elegido para su valoración, nos enfrascaríamos en un guirigay de términos ingleses y valoraciones a lo USA de compleja solución, que si fase inicial (seed capital), fase madura(growth capital), valoración pre o post-money, y un largo etcétera en el que no entro por no ser experto en la materia. Me basta con llegar a una conclusión y es apelando al sentido común de este dicho popular:" Las cosas valen lo que la gente esté dispuesta a pagar por ellas". Y una startup no tiene porque ser diferente.

Sin embargo y al margen de valoraciones, lo que está claro es que una PFP de CFI basa su negocio en la inversión que sus clientes hagan a través de ella en las oportunidades que otorguen en la misma. Dichos clientes dependiendo de la política de ingresos(fees o tarifas) de su propio modelo pueden ser de dos tipos. Los promotores de los activos a financiar y/o los propios inversionistas. A los primeros cobrándoles una cuota por publicar y posteriormente si se satisface el objetivo de financiación otro porcentaje a éxito. Y a los segundos se les cobra vía comisiones por gestión, fija o a éxito también. Bien, dicho esto queda claro de dónde obtienen ingresos.

Y la manera de llegar a ellos tiene que ser con la propuesta única de valor de todas y cada una de ellas y que es generando CONFIANZA hacia esos clientes. Una confianza además, de doble cara. De un lado, la que la propia PFP conceda por su gestión a los inversores para que transfieran dinero a través de ella y del otro, la del propio proyecto a financiar que tiene que ser lo suficientemente atractivo como para captar a estos inversores.

Por otra parte son dos los destinos de la inversión de los clientes(crowd) en una PFP de CFI. Depende de si se ofrecen oportunidades de deuda (debt) o de participación en el capital (equity). Una plataforma que ofrezca activos para financiar mediante deuda trabajan como si de una plataforma de préstamos(crowdlending) se tratase. Es decir, gestiona el préstamo que un promotor solicita para financiar un activo propio e ingresa por ello. La PFP debe arropar de mecanismos de garantía a los inversores que se sumen a la propia del activo subyacente para mitigar la morosidad y los posibles préstamos fallidos incluso con avales personales del promotor.

Ahora bien, las que enfocan su negocio hacia la participación en el capital, como mínimo, plantean las siguientes cuestiones:

¿ Han hecho bien las tareas de filtrado y la due diligence del promotor y el proyecto, respectivamente que ofrecen en la plataforma?
¿ Es suficiente para captar inversores ofrecer rentabilidades exageradas?
¿ Esas rentabilidades exageradas y sumamente atractivas son sostenibles en el tiempo?
¿ De no ser sostenibles en el tiempo esas rentabilidades, será a su vez, sostenible su modelo de negocio?
 Y lo más importante, ¿es un proyecto que aporte valor a la sociedad además de réditos a los actores?

Nadie duda de que hoy en el mercado inmobiliario español existe un recorrido de precios pero que van a tener un máximo y bajo ningún concepto será el de los años anteriores. Por tanto, esas proyecciones y elucubraciones en torno a los precios no serán ni mucho menos las imaginadas. Si una PFP enfoca su negocio exclusivamente hacia este escenario no les auguro un buen futuro. No serán sostenibles.

E insisto en la necesidad de que el negocio de una PFP de CFI debe ir más allá del bonito "si tu ganas, yo gano". Esto lo describí en un artículo que llamé: " La propuesta de valor de una plataforma de crowdfunding inmobiliario".

En conclusión. No deben olvidar el significado y la procedencia del término crowdfunding que llevan en su ADN y con el que nacieron para que, además de la financiera, generen una rentabilidad social.

 

 

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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