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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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la democratización de las inversiones en Inmuebles

ENTREVISTA INMOCROWD: #5- GONZALO JIMÉNEZ, FACILITYRENT.COM

Entrevistas viernes 19 de junio de 2015


Nuestro modelo ha desarrollado una importante validación ante importantes instituciones financieras y bancarias chilenas



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El año pasado en una de las entradas del blog, en concreto en la del 15 de noviembre del 2014, nos hacíamos eco de una incipiente y pionera empresa que estaba desarrollando el crowdfunding inmobiliario en Chile, puedes leerlo aquí.

Pues bien, hoy facilityrent es una realidad y la puesta de largo se produjo en el mes de marzo en su país y está siendo todo un éxito. Su modelo de negocio valida de forma excepcional la experiencia del crowdfunding inmobiliario, no en vano el equipo gerencial liderado por Gonzalo Jiménez Cocq de larga trayectoria académica y empresarial, ha sabido dar con la pieza clave encajando perfectamente la legislación con la idiosincrasia de su país permitiendo a millones de personas invertir en activos inmobiliarios generándoles unos ingresos pasivos con los que puedan programar incluso, su jubilación.

Pero no sólo se queda ahí, sino que además su modelo permite de forma transparente y segura la inversión a extranjeros comercializando metros cuadrados vía comercio electrónico, con medio de pago con tarjeta de crédito en un mercado inmobiliario chileno estable, que tal como nos dice el propio Gonzalo Jiménez, en la entrevista que sigue a continuación: “con mucha capacidad de crecimiento local, aprovechando la actual coyuntura económica, dado que a contar de fines del año 2016, pasado ese período, los activos inmobiliarios superarán un 20% más ante la nueva reforma tributaria que se incluirá el impuesto valor agregado (IVA)”.

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Además facilityrent también practica el equity crowdfunding con su Equity Private Company.
Economía colaborativa en estado puro. Toda una emoción lucrativa. Gozar y ganar.

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A continuación, la entrevista con Gonzalo Jiménez Cocq, fundador y CEO de Facilityrent,

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En esta ocasión viene hasta este sillón de la serie de entrevistas de Inmocrowd Gonzalo Jiménez Cocq

 

Gonzalo posee un doble perfil, el de académico y empresario inmobiliario. Experto en el sector inmobiliario chileno, dentro de su prolífica trayectoria destaca por formar el primer Crowdfunding Inmobiliario en Chile, facilityrent.com desarrollando activos inmobiliarios Apart Hotel que tiene como objetivo, agrupar inversionistas personas naturales y adquirir con la modalidad Renting FM Integrado, en una primera etapa en Chile, y para el año 2016 en Perú, de momento.

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Hola Gonzalo, un placer hablar contigo,

En primer lugar, ¿cuándo descubriste el potencial que podía tener el crowdfunding aplicado al inmobiliario?

Bueno, en primer lugar, agradezco que mercados ya maduros en servicios inmobiliarios con más experiencias, valorizan y validan nuestro modelo corporativo, ya que a cuatro meses de operaciones en Chile, ha sido un éxito el resultado comercial de Facilityrent, dado que en forma complementaria, a la fecha nuestro modelo ha desarrollado una importante validación ante importantes instituciones financieras y bancarias chilenas, junto con los inversionistas locales que operaban con el obsoleto modelo “paga tu dividendo con el arriendo”, ha permitido el desarrollo de este innovador tipo de productos inmobiliarios en Chile y en extranjero, ya que esta entrevista es el resultado de nuestro liderazgo regional en Crowdfunding Inmobiliario y Equity Private Company, que obedece a una especialización que hemos desarrollado en el área Facility Management con mi equipo gerencial desde hace unos años, tendencia absolutamente nueva en mi país, a pesar que esta metodología está muy validada en el mercado inmobiliario Europeo, complementado con el desarrollo de nuestro servicio matriz que llevamos operando hace 15 años en el área Property Management, llamado Urban Facility Management (UFM.CL) donde identificamos las constantes malas experiencias que tenían pequeños inversionistas que adquirían departamentos en edificios habitacionales para la renta que operaban con corredores de propiedades, debido que no controlaban las variables que nosotros los Facility aplicamos en los activos inmobiliarios.

Destacamos que producto de este inicio en el mercado chileno, es una excelente oportunidad ante un inversionista extranjero que ya conoce este modelo y sabe que aplica una atractiva rentabilidad ante la futura venta de este tipo de activos inmobiliarios ante instituciones de inversión corporativa, tales como las compañías de seguro y fondos de inversión.

Cabe destacar que en Chile, esta línea de servicios FM (Facility Management) está en una etapa inicial, ya que actualmente, aún opera la antigua modalidad que una empresa busca créditos hipotecarios a una persona natural, a modo de apalancar varios departamentos, para la renta inmobiliaria, incorporando un 35% de costo del crédito en la tasa TIR del proyecto de inversión, junto con los cotidianos problemas que aplican las externalidades negativas, tales como vacancias, gastos comunes impagos, cuentas de consumos impagas, multas por incumplimiento de reglamentos internos de rentistas, robos de materiales internos y roturas o mal cuidado de los materiales internos de los departamentos, entre otros elementos.

Es una excelente oportunidad ante un inversionista extranjero que ya conoce este modelo y sabe que aplica una atractiva rentabilidad ante la futura venta de este tipo de activos inmobiliarios ante instituciones de inversión corporativa, tales como las compañías de seguro y fondos de inversión.


 
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En tu faceta académica eres Director Académico del primer Diplomado en Facility Management y Crowdfunding, de la Escuela de Postgrado de la Universidad Santo Tomás en Chile, este título no lleva inmobiliario como segundo apellido, ¿qué les enseñas a los alumnos en esta novedosa disciplina y dime si se tocan temas de crowdfunding aplicado al mundo inmobiliario?

Este programa es único en Chile, y comienza el segundo semestre del 2015, cuyos contenidos parten el cuidado de las experiencias de los usuarios de los activos y como minimizar costos ante el desarrollo y aplicación de un control exhaustivo de las maquinarias, junto con los espacios comunes, a modo de maximizar la plusvalía de estos.

En relación con la pregunta anterior, ¿has sentido la necesidad de llevar a la práctica estas enseñanzas académicas y aplicarlas al mundo real?

He tenido la fortuna de aplicarla en terreno estas temáticas con los mismos clientes de nuestra compañía de administración de activos, donde han evidenciado experiencias positivas con todos sus vecinos, minimizando tiempo en el desarrollo de problemas de componentes de los activos y lo más relevante, minimizando pérdidas financieras.

 

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FRCHILE
En tu otra faceta de empresario has montado facilityrent ¿Qué es exactamente y que servicios presta?

Ofrecemos formar parte del primer People Office en Chile, a modo que personas naturales que han obtenido malas experiencias en el modelo obsoleto de compra de activos con crédito apalancado, en la bolsa de comercio, o en pobres resultados que da la banca tradicional, a través de fondos mutuos y depósitos a plazos, participen en distintos fondos de compras de activos sin utilizar créditos hipotecarios, por otro lado, hemos desarrollado una alianza comercial con una mutuaria hipotecaria de un importante banco chileno, con el objetivo que nuestros clientes traspasen sus actuales deudas a corto plazo, traspasarlas a largo plazo, a modo de invertir sus recursos en nuestros productos crowdfunding.

Cabe destacar que somos el primer crowdfunding chileno que ha desarrollado un acuerdo comercial con una organización bancaria, validando nuestra organización y modelo de negocio en Chile, dado que no hay experiencias locales con esta metodología en renta inmobiliaria.

Poseemos dos tipos de clientes, primero el mercado interno nacional, donde nuestro servicio se basa en mejorar sustancialmente la calidad de vida de las personas cuando estas jubilan, ya que lamentablemente el sistema de pensiones chileno, no condicen con la realidad actual del 90% los primeros pensionados, donde actualmente no superan los 140 dólares de ingreso mensual, ya que el capital que se ahorra en toda la vida laboral nunca se podrá retirar, y el sistema se basa que una persona recibirá como renta de jubilación en la rentabilidad que se desarrolla en parte este capital. Siendo que este capital se utiliza para que los mismos bancos ofrezcan créditos a las personas a mayores tasas que este mismo toman con las AFP, lo cual es un círculo vicioso que está hecho para solo beneficiar a las instituciones y no a las personas.

Somos el primer crowdfunding chileno que ha desarrollado un acuerdo comercial con una organización bancaria, validando nuestra organización y modelo de negocio en Chile



El segundo tipo de cliente es el extranjero, que posee una mayor experiencia y conoce los beneficios que ofrece el Facility Management y conoce y valora la diferencia que ofrece el Crowdfunding Inmobiliario ante la operación con un banco y un corredor de propiedades tradicional, identificando una gran oportunidad, debido que Chile ofrece condiciones únicas en relación a otros países, específicamente en el mercado inmobiliario, ya que las propiedades están desarrollando altas tasas de plusvalía, debido que está ingresando a un mercado maduro y estable, por otro lado, debido a la nueva reforma tributaria, los activos inmobiliarios aumentarán de precio en forma anexa a la plusvalía, a una tasa promedio del 13%, superando los 20 puntos en un año, escenario no existente en otro país, ingresando a una excelente rentabilidad, y que esta resguardado ante Facility Management que conocen las áreas de dirección de activos inmobiliarios.

Ofrecemos la venta de acciones indexados a metros cuadrados, a modo de adquirirlos con tarjeta de crédito hasta en 48 cuotas, entregando una máxima facilidad de pago para cualquier persona que requiera planificar su jubilación, por otro lado, democratizar la renta inmobiliaria a mercados objetivos que no participaban anteriormente.

La renta de estos activos es en forma diaria, maximizando la TIR, por otro lado, estos activos se administran como habitaciones hoteleras, cuidando el uso de estas y evitando gastos sorpresivos a los inversionistas.

Los activos inmobiliarios aumentarán de precio en forma anexa a la plusvalía, a una tasa promedio del 13%, superando los 20 puntos en un año, escenario no existente en otro país, ingresando a una excelente rentabilidad, y que esta resguardado ante Facility Management que conocen las áreas de dirección de activos inmobiliarios.



En forma anexa, este tipo de activo, nacen para desarrollar una oferta única en el mercado nacional chileno, siendo exclusivos y por tal motivo, son bastante demandado por las compañías de seguros o fondos de inversión, ya que en forma anual, se aplica una contabilidad completa con un value IFRS, a modo de maximizar el precio de venta, desarrollando un importante spread entre el valor de liquidación y el valor libro sin crédito hipotecario.

Ofrecemos la venta de acciones indexados a metros cuadrados, a modo de adquirirlos con tarjeta de crédito hasta en 48 cuotas



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Vuestros proyectos para recaudar fondos de inversionistas “hormiga”, como los llamáis ahí, y enfocados a personas naturales son fundamentalmente de uso hotelero y apartotel o apartamento turístico, ¿Y el sector residencial de vivienda chileno, no es atractivo o lo suficientemente rentable para promover proyectos de este uso y con esta fórmula de crowdfunding?

En una primera etapa nos hemos enfocado en especializarnos en activos habitacionales corporativos orientado al turismo y hospedaje corporativo para empresas mineras, ya que su arriendo es en forma diaria, ya que producto de la caída del precio del cobre en nuestro país, los activos que actualmente estamos comercializando en Calama, plena zona 100% minera, las empresas proveedoras y las mismas mineras, están reduciendo costos, y comenzarán a demandar fuertemente los activos que estamos promoviendo a nuestros clientes, superando la rentabilidad que ofrecemos como esperada, pero a modo de aplicar muy buenas experiencias con nuestros clientes, poseemos una política de castigar el proyecto.

Una vez que un número importante de clientes experimentes el resultado efectivo de este modelo, pasaremos a desarrollar levantamientos de capital para el desarrollo de proyectos habitacionales.

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En el desarrollo del crowdfunding inmobiliario latino hay tres figuras claves, como bien sabes: el promotor o desarrollador, los inversionistas y la fiduiciaria. Teniendo una figura jurídica tan apropiada como esta última que regula los fideicomisos, ¿ cómo es posible que no se adaptase antes que en EEUU, por ejemplo, al crowdfunding inmobiliario?

Creo que los facility manager tenemos una gran responsabilidad y oportunidad en los mercados emergentes en aplicar Crowdfunding, ya que producto que estos nichos han operado por años, modelos básicos de gestión inmobiliaria de paga tu dividendo con el crédito, ya que los primeros inversionistas que ingresen a nuestro People Office en Chile, obtendrán grandes rentabilidades, producto que es un mercado virgen y la oferta de este tipo de activos inmobiliarios es nula.

 

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Por lo visto y explicado facilityrent combina el ser una plataforma de crowdfunding inmobiliario, que recauda fondos para poder desarrollar sus propios proyectos como promotora o desarrolladora o bien recaudarlos para terceros, es decir practicáis el equity- crowdfunding, ¿me podías explicar cómo se articula en general y para cada proyecto en particular?

Nosotros operamos con otra lógica, esta se basa en desarrollar un estudio de demanda de activos inmobiliarios con modalidad de arriendo diario y a su vez, que sean zonas de alta demanda de hospedaje para empresas o zonas en balnearios de alta afluencia de personas, cuyos canon sean altos, una vez identificado estos puntos, segmentamos en etapas, la primera etapa contempla Calama / Reñaca y Pucón, lugares geográficos locales que configuran una alta demanda en arriendos diarios, donde son puntos casi garantizados por sus características ya mencionadas.

Una vez identificado, lanzamos el Crowdfunding Inmobiliario y recaudamos los recursos para un tercero, a modo de exigir las garantías legales, pólizas de seguros en etapa de construcción y posteriormente aplicar las garantías constructivas legales que en Chile son de 5 años.

Nuestro modelo se basa en desarrollar un estudio de demanda de activos inmobiliarios con modalidad de arriendo diario y a su vez, que sean zonas de alta demanda de hospedaje para empresas o zonas en balnearios de alta afluencia de personas



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Una de las cosas que me ha llamado la atención es que inicialmente al poner un proyecto en ofrecimiento para los inversores es que la sociedad ya está constituida (sociedad por acciones) y a medida que entran y en proporción a su inversión se reestructura el capital, ¿por qué seguís este método?

Dado que Chile es un mercado virgen en el área Crowdfunding Inmobiliario, adecuamos el servicio según la idiosincrasia local, ya que optamos la figura de un fondo de inversión, con rut y persona jurídica, con cuenta corriente y contabilidad completa, a modo de estar siempre en un escenario de venta ante el futuro ingreso de una compañía de seguro u otro fondo de inversión, logrando la máxima rentabilidad a nuestros clientes.

Por otro lado, hemos incorporado la variable de aplicar una venta consultiva a cada inversionista en forma individual, a modo de maximizar las experiencias a cada uno y seguir agregando valor a nuestros servicios.

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De esa forma los inversionistas son propietarios de unas acciones de una sociedad que es la propietaria del activo. De cara a un inversionista, ¿Tiene algún beneficio extra, además de rentabilizar su inversión en dicho activo, y sobre todo por tratarse de edificios turísticos?

Destacamos que las acciones están asociadas a metros cuadrados y estos están indexada a una unidad financiera que consiste en un monto de dinero reajustable basada en la variación del índice deprecio al consumidor, llamado UF (Unidad de Fomento), lo cual, su valor adquisitivo en pesos nuca bajará y será ajustado en forma diaria, garantizando en un nivel adicional a los inversionistas, por otro lado, cabe destacar que esta modalidad no es muy utilizada en países emergentes, aumentado mayormente la utilidad del inversionista dado que es UF + Rentabilidad.

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Un factor diferencial y de gran valor añadido es que la gestión del activo se realiza siguiendo la estructura de un facility management con el consiguiente ahorro de costes, ¿esta se realiza una vez construido?, o ¿ya en proyecto se incorporan medidas para ahorro energético, muy importante en activos de uso hotelero y conseguir de esa forma una eficiencia energética óptima del edificio?.

El mercado chileno esta recién conociendo la diferencia entre un FM y un corredor de propiedades y/o administrador, ya que aún se visualizan un colegio de administradores indicando capacitación a un FM, no reconociendo el nivel superior de conocimiento.

Por otro lado, destacamos que todos nuestros activos están orientados para que se trabaje con la estructura de un facility manager, a modo de maximizar la TIR de nuestros clientes, por otro lado, esta falta de política de gestión de activos inmobiliarios, han desarrollado malas experiencias ante el tradicional modelo paga tu dividendo con el arriendo, sin controlar las externalidades negativas que controla un facility.

Todos nuestros activos están orientados para que se trabaje con la estructura de un facility manager, a modo de maximizar la TIR de nuestros clientes



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CHILE

Primer Equity Private Empresa FM

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Bien, hablemos de las rentabilidades ofrecidas, ¿de qué rango estamos hablando para una persona que invierta en faciityrent y, a partir de cuándo se le ingresan las rentas generadas?

Las rentabilidades dependen del tipo de Crowd, ya que actualmente acabamos de lanzar un Crowdfunding Equity Private de empresa, y este se cerró en 24 horas por dos inversionistas locales, cuya rentabilidad que ofreció esta empresa supero el 25% a 12 meses, debido que se orientó a levantar capital para muralinmobiliario.cl, que es una compañía con un modelo de negocio muy innovador en Chile, basados en el facility management para edificios habitacionales ya operativos, implementando smart tv para implementar centrales de gestión inmobiliaria y servicios de asistencia hogar en 100 edificios de más de 120 departamentos.

Por otro lado, estamos en plena operación de levantamiento de capital para el Crowdfunding de un Apart Hotel en Calama (Zona Minera) cuya tasa esperada es de un 10% (muy castigada a lo que da este tipo de negocio en la misma zona).

Las rentas son trimestrales una vez que se inicia la actividad de gestión comercial de estos Crowd.

Estamos en plena operación de levantamiento de capital para el Crowdfunding de un Apart Hotel en Calama (Zona Minera) cuya tasa esperada es de un 10%. Las rentas son trimestrales una vez que se inicia la actividad de gestión comercial de estos Crowd




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¿Existe o está previsto el disponer de un mercado secundario para transmitir las acciones y salir de la inversión, o como salen de la inversión en caso de querer hacerlo?

Este es uno de las grandes consultas que nuestros clientes nos consultan al inicio, y efectivamente si, dado que son pocas acciones, la oferta es muy reducida, y a su vez, esta semana comenzaremos a ofrecer ventas de metros cuadrados a importantes mercados internacionales, tales como Argentina, donde los capitales golondrinas son muy fuertes, debido a la economía inestable que posee ese país, comprando metros cuadrados con tarjetas de créditos, desarrollando un importante mercado secundario de ventas de acciones para inversionistas que requieran liquidar sus activos metros cuadrados ante una emergencia personal.

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Una de las principales características incluidas en facilityrent es que se permite la inversión a extranjeros con un novedoso sistema de pago por tarjeta de crédito a través de un servicio de emisión de RUT nacional en Chile. ¿Me podías explicar en qué consiste exactamente?

Actualmente estamos desarrollando una importante red de representantes comerciales en varios países de la región y en España.

Dado que nuestro modelo se basa en desarrollar un gran poder de compras de activos en un país con una población muy pequeña, hemos incorporado un servicio para extranjeros, incorporando el primer modelo de negocios en la región, sobre comercializar metros cuadrados vía comercio electrónico, con medio de pago con tarjeta de créditos,

Este tipo de cliente objetivo posee necesidades distintas a un inversionista nacional o local, dado que inicialmente nosotros nos focalizamos en sacar el RUT chileno y por otro lado, este puede adquirir metros cuadrados asociados a acciones hasta en 48 cuotas, a un valor promedio de 37 dólares por acción, por otro lado, los dividendos tiene dos alternativas, reinvertirlos en otro Crowdfunding o recibir los dividendos en una cuenta nacional en Chile o en el extranjero.

Es importante identificar que poseemos excelentes facilidades para ingresar a nuestro People Office, desarrollando mayores rentabilidades en un mercado estable, con mucha capacidad de crecimiento local, aprovechando la actual coyuntura económica, dado que a contar de fines del año 2016, pasado ese período, los activos inmobiliarios superarán un 20% más ante la nueva reforma tributaria que se incluirá el impuesto valor agregado (IVA).

Hemos incorporado un servicio para extranjeros, incorporando el primer modelo de negocios en la región, sobre comercializar metros cuadrados vía comercio electrónico, con medio de pago con tarjeta de créditos



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La mecánica de una plataforma de inversión por crowdfunding, en el sentido tradicional, si es que se puede llamar así a algo tan novedoso es que sí no se llega en un determinado tiempo al objetivo de recaudación de un proyecto, ésta devuelve el importe a los inversionistas que ya hayan depositado sus fondos y suspenden el proyecto. Cómo sabes, en sentido contrario, de llegar a éxito inician el proceso de due diligence , articulan la operación y la ponen en marcha. ¿ Se sigue esta misma mecánica en facilityrent?

Facilityrent tiene la misma lógica, pero se agrego que en forma anual se aplica un value anual, junto con el desarrollo de una contabilidad completa, que posee como objetivo final, maximizar la plusvalía de los activos inmobiliarios, beneficiando directamente a nuestros clientes.

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Las oportunidades de inversión las ponéis en venta en transparente y en blanco, ¿ me podías explicar que significa esto y la diferencia entre vender en blanco y verde?

Se identifica un proyecto en blanco, es reservar un proyecto a futuro, donde solo existe el plano del proyecto, dado que el terreno se está cerrando y no existe una sala de ventas, en verde, es cuando se comienzan las obras de construcción y esta la sala de venta ya instalada, la venta y pago del pie está garantizada con una póliza de seguros.

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Al igual que un proyecto para residencial, la localización de suelo para desarrollar los proyectos de hotel o apartotel es fundamental, ¿buscáis esa ubicación para pretender una ocupación al 100% todo el año enfocada a una demanda específica?

Tal como indique anteriormente, todos nuestros Crowdfunding Inmobiliarios nacen ante un estudio de demanda de arriendos diarios, dado que cuando lanzamos nuestra empresa el 28 de febrero de 2015, la semana siguiente poseíamos una serie de ofertas de inmobiliarias para vender sus proyectos con nuestra innovador forma de comercializar los activos inmobiliarios, dado que nuestros productos de inversión inmobiliaria se orienta para el turismo y arriendo corporativo. Por otro lado, ya tenemos requerimientos de empresas para desarrollar activos inmobiliarios de renta diaria por tres años en ciertas ciudades de nuestro país.

Todos nuestros Crowdfunding Inmobiliarios nacen ante un estudio de demanda de arriendos diarios




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En el supuesto de no rentabilizar la inversión con las rentas generadas al fallar esa previsión de ocupación, ¿está establecido algún mecanismo de protección para los inversionistas?

Este escenario se minimiza en el estudio de demanda, ya que no podemos lanzar cualquier activo en cualquier zona, ya que nuestro modelo se basa en minimizar riesgos a nuestros clientes.

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¿Dónde se encuentran las primeras operaciones lanzadas?

El primer Crowdfunding Inmobiliario incluye:
En el norte de Chile, específicamente en Calama (zona minera, donde actualmente no hay oferta suficiente ante la actual demanda de camas que existe hoy día).
Zona centro costera, ubicado en la mayor zona turística con una alta demanda de arriendo para vacaciones y arriendo anual, lugar donde se desarrolla el mayor festival de la canción en el verano.
Zona sur, ubicado en el balneario mas exclusivo de Chile, con una alta demanda de arriendo turístico todo el año, ya que posee lago y cordillera, desarrollando una alta frecuencia de turísticas extranjeros.

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Y,¿ a qué zonas geográficas tenéis pensado llegar?.

En este año 2015 y primer semestre 2016 nuestras operaciones se focalizarán en Chile, y durante el segundo semestre, complementaremos crowdfunfing en otra ciudad del norte de chile con alta demanda minera y en Perú.

 

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Desde inmocrowd te deseo mucha suerte en este nuevo proyecto.

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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