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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
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ENTREVISTA INMOCROWD: #4- CARLES SERRADELL, THECROWDESTATES.COM

Entrevistas martes 9 de junio de 2015


Vamos a tener dos líneas de producto bastante diferenciadas: la financiación de promociones vía capital y la compra vía Crowdfunding de activos en renta.



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Hoy tengo el placer de hablar con Carles Serradell de Thecrowdestates (TCE).

Carles es un apasionado por el crowdfunding de inversión y por el sector donde ha estado trabajando los últimos 9 años y donde continúa vinculado, el inmobiliario. Inversor en varias Startups tecnológicas, licenciado de la comercializadora de inmuebles líder en Europa: Engel&Völkers Y fué así recogiendo toda esta experiencia y en unión a un equipo de trabajo decide montar una de las primeras plataformas de crowdfunding inmobiliario en España. www.Thecrowdestates.com

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Hola Carles, un placer hablar contigo,
En primer lugar, ¿cuándo descubriste el potencial que podía tener el crowdfunding aplicado al inmobiliario?

Un placer para mi Miguel, fue en Agosto del año pasado ( 2014 ) cuando descubrí que en Estados Unidos ya funcionaban las primeras plataformas de crowdfunding inmobiliario, al investigar un poco sobre el tema me di cuenta que se estaban preparando varias en Europa también.

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thecrowdestates
En este momento estáis en una versión beta de vuestra plataforma, que se irá puliendo mientras funciona, learning by doing como dicen los ingleses. No obstante, ya registra casi unos 200 potenciales inversores interesados. Y del otro lado, ¿estáis teniendo demanda de proyectos de inmobiliarias para ser candidatas a ser publicadas sus oportunidades de inversión?

Exactamente Miguel, al ser un modelo de negocio novedoso en España iremos puliendo la web y vamos a tener dos líneas de producto bastante diferenciadas: 1-la financiación de promociones vía capital y 2- La compra vía Crowdfunding de activos en renta.

Referente a proyectos inmobiliarios candidatos, cada semana estamos recibiendo mails y llamadas de toda la geografía Española ofreciendo distintas posibilidades de inversión en residencial,hotelero y terciario, siendo nuestro objetivo y misión el análisis de dichos proyectos para ofrecer solo los de mas potencial a nuestros inversores.

 

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La preparación del modelo de negocio, así como de la plataforma la iniciasteis en un momento en el que aún se estaba redactando la Ley que regula las PFP, hoy aprobada. ¿No temíais ser afectados por la misma y tener que girar sobre la marcha o de lo contrario, no os afecta directamente?

Buenas preguntas Miguel, estábamos muy preocupados que directamente la nueva regulación pudiera bloquear el Crowdfunding inmobiliario, al final ha quedado en un importe máximo de 5.000.000-euros si los proyectos van destinados solo a inversores acreditados, esto nos da margen para poder financiar una gran cantidad de proyectos incluso en zonas prime de Madrid y Barcelona. Además los requisitos para poder declararse inversor acreditado son más bajos que en la mayoría de países donde ya existe regulación.
 Estábamos muy preocupados que directamente la nueva regulación pudiera bloquear el Crowdfunding inmobiliario, al final ha quedado en un importe máximo de 5.000.000-euros, esto nos da margen para poder financiar una gran cantidad de proyectos incluso en zonas prime de Madrid y Barcelona

 
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¿Consideras que articular las inversiones en inmuebles mediante una comunidad de bienes es el mejor vehículo jurídico para desarrollar el crowdfunding inmobiliario en España en este momento?

En el caso de la comunidad de bienes se designa un representante en el que el resto de inversores delegan el voto por un tema de agilidad en la toma de decisiones y simplificar la gestión de la sociedad proyecto.

En relación a la pregunta anterior, se deduce que por cada oportunidad de inversión se creará una comunidad de bienes en la que los comuneros en proindiviso ostentan la participación en relación a su inversión. ¿Las reglas serán las mismas para todas las oportunidades?

Exactamente Miguel, al ser fondos de un solo activo y existir socios diferentes en cada proyecto, creemos que es el mejor sistema que podemos utilizar, en algunos proyectos en la ampliación de capital se utilizara la vía de ampliación de capital sin comunidad de bienes, en algunos casos habrá derecho político ( con voto ) y en todas las oportunidades los derechos económicos serán los mismos para todos los participes.

 

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En vuestra web comentáis que, cuando alguien invierte lo hace directamente en el capital de la empresa proyecto adquiriendo participaciones, a partir de tickets de 3.000€, ¿podrías explicar esto un poco más, por favor?

Hemos querido estandarizar el ticket en 3.000-euros porque esto nos permite dirigirnos a inversores no acreditados ,los cuales no pueden invertir más de estos tres mil euros por proyecto, a medida que aumente nuestra capacidad administrativa vamos a reducir el precio del ticket para que realmente sea accesible a todo el mundo y sea mas Crowd.



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Decís también que se emitirán unos informes trimestrales sobre la marcha de la inversión, pero al ser un producto en venta, deduzco que no será hasta el final de la obra o de esa venta cuando los inversores recojan su ganancia en el capital invertido. ¿Es así, o se les va ingresando algo durante la venta?

Aunque el producto este destinado a venta queremos emitir unos informes con el progreso de la obra durante su construcción y unos informes durante el proceso de venta para que los inversores sepan el interés del mercado y las visitas comerciales efectuadas.
Los ingresos vendrán por la venta y van a ingresar en la escritura al cliente final su beneficio.
 Los ingresos vendrán por la venta y van a ingresar en la escritura al cliente final su beneficio

 
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En la web también se dice que una vez cerrada una operación ( fondos conseguidos), se realiza la due diligence, que de ser satisfactoria se llevará a cabo la transferencia de las inversiones a la nueva empresa proyecto creada. En caso negativo serán los propios inversores los que decidan. ¿No crees que sería mejor realizar esta due diligence con anterioridad para despejar dudas ante el potencial de la inversión?

Referente al primer examen del plan de negocio y viabilidad ya lo hacemos nosotros antes de introducir la promoción en la plataforma, una vez conseguidos los fondos vamos a validar que no haya cambiado nada respecto a los primeros datos ( por ejemplo en tema de cargas sobre los solares o edificios a transformar o sobre la misma sociedad proyecto ).

 

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¿De que rango son las rentabilidades proyectadas que estáis pensando en ofrecer a los inversores y de cuánto tiempo estamos hablando para, de llegar a éxito el proyecto, recoger plusvalías?

Nuestro objetivo es que los inversores puedan obtener una TIR anual de entre un 10%-12%, cosa que está en línea con otras plataformas existentes de Equity crowdfunding en inmobiliario. El horizonte de salida lo tenemos entre 18 a 36 meses.

 

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¿Me podrías explicar, a grosso modo la forma de entrada y salida de la inversión desde el punto de vista del inversor? He visto que los inversores pueden “bajarse del carro” antes, sin obtener liquidez pero pudiendo transmitir las participaciones, ¿Pueden las mismas ser negociadas o se transmiten con todos sus derechos y obligaciones tal cual?

A muy grosso modo Miguel entran, vía comunidad de bienes o ampliación de capital “estándar “una vez el proyecto alcanza el 100% de la financiación necesaria, salen con la venta del producto ya transformado al cliente final, las participaciones las pueden transferir con los mismos derechos y obligaciones pero no tenemos ningún mercado secundario por el momento.
 Los inversores entran vía comunidad de bienes o ampliación de capital “estándar “una vez el proyecto alcanza el 100% de la financiación necesaria, salen con la venta del producto ya transformado al cliente final
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Dentro de esas inversiones en inmuebles ofrecidas desde la plataforma ¿serán objeto de financiación colectiva exclusivamente o también combinará deuda bancaria?

Por el momento no queremos que exista deuda bancaria en los proyectos financiados por thecrowdestates.com , si en algún caso hay, tenemos muy claro que el porcentaje tiene que ser muy bajo por no correr riesgo de quiebra a la mínima bajada del mercado.

 

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¿Qué tipo de producto inmobiliario tenéis pensado ofrecer fundamentalmente, residencial, comercial, terciario…?

Residencial , hotelero y terciario serán por los proyectos que nos están llegando los que más tendremos.

 

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Y,¿ a qué zonas geográficas tenéis pensado llegar?.

En una primera fase España , nuestro objetivo a medio plazo es estar en las principales capitales Europeas.

 

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Desde inmocrowd te deseamos mucha suerte en este nuevo proyecto.
Muchas gracias Miguel, te mantendremos informado de la evolución del proyecto,

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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