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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles

ENTREVISTA INMOCROWD: #2-FRANCISCO CARBALLO, INVESREAL.COM

Entrevistas martes 26 de mayo de 2015


 Nuestra intención es ofrecer a los inversores la posibilidad de dirigir parte de sus inversiones hacia productos de carácter patrimonial que por sus características ofrecen un nivel de garantías y seguridad mucho más sólido



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Hoy tengo el placer de hablar con Francisco Carballo de InvesReal.

Francisco es CEO de InvesReal ( www.invesreal.com )una plataforma de crowdfunding inmobiliario recién estrenada en Internet para operar en España, en dónde se podrá invertir desde 500€ en forma de tickets para diversificar el portfolio de cualquier inversor en inmuebles sea profesional o no y bajo la seguridad que otorga una Socimi.

Hola Francisco, un placer hablar contigo,

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En primer lugar, ¿cuándo descubriste el potencial que podía tener el crowdfunding aplicado al inmobiliario?

Buenas tardes y gracias por plantear esta entrevista que estoy seguro ayudará a clarificar algunas ideas básicas entorno a nuestra iniciativa para ofrecer una gran oportunidad para todos aquellos que quieran participar con transparencia en la inversión sobre bienes inmuebles.
Dicho esto e intentando contestar a tu pregunta, el objetivo de cualquier plataforma de crowdfunding es ofrecer a los usuarios un nuevo marco para cofinanciar o colaborar con iniciativas de todo tipo vía los actuales formatos de donación, recompensa, préstamo o inversión.
Hasta la fecha todas las iniciativas que se han desarrollado en nuestro país vinculadas a crowdfunding de inversión basaban sus proyectos en el ámbito de la creación y desarrollo de proyectos empresariales. Nuestro objetivo y analizando lo que desde hace un par de años estaba sucediendo en EEUU era intentar ofrecer a los inversores la posibilidad de dirigir parte de sus inversiones hacia productos de carácter patrimonial que por sus características ofrecen un nivel de garantías y seguridad mucho más sólido.

 

invesreal

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Habéis esperado a que la Ley de financiación empresarial que regula las PFP estuviese aprobada para lanzar la plataforma. ¿Os afecta directamente como una plataforma de crowdfunding de inversión por la forma de captación de fondos y consecuentemente cumplir con todos los requisitos legales que marca esta nueva Ley, o no?

Evidentemente el principal motivo para haber demorado unos meses el lanzamiento de la plataforma ha sido poder contar con un marco que ofreciera garantías jurídicas a los inversores.

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La opción elegida ha sido abrir las oportunidades de invertir en inmuebles en proceso de compra por Real Optimum Re Spain, una Socimi del grupo BMB, que aún no cotiza. Esta oportunidad de inversión de llegar a éxito, se materializa en una sociedad participada por los co-inversores, INVESREAL OPTIMUN CB, datos de vuestra web y gestionada por Invesreal. No queda claro si este vehículo jurídico elegido es una comunidad de bienes o una sociedad limitada. ¿Podías aclararlo?

El vehículo elegido es una Sociedad Limitada, aunque este vehículo implica un nivel de complejidad superior al modelo de Comunidad de Bienes, creemos que ofrece un marco de garantías y transparencia superior.

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Y,¿ será una sociedad por cada inmueble a ofertar?

Efectivamente cada producto de inversión dispondrá de un vehículo independiente para su ejecución esto permitirá a los co-inversores disponer de una información transparente y eficiente sobre cada inversión en la que co-participa.

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Y esta sociedad es la que participa en el capital de la Socimi, según decís también en la web. Desde InvesReal, ¿siempre serán así las ofertas de inversión y en exclusiva con esta Socimi? Y de no ser así, ¿tenéis previsto el expandir por otras regiones la captación de inmuebles?

Intentaremos lanzar siempre productos excelentes para ofrecer a nuestros inversores el máximo rendimiento con el nivel más alto de garantías en sus inversiones. Este primer producto es un producto que por sus características y por el equipo gestor que lo promueve es una oportunidad única. El acceso a algunas SOCIMI’s es un ámbito restringido a grandes capitales y poder participar de esta operativa creemos que es una gran oportunidad. Pero evidentemente no todas las operativas estarán vinculadas a este tipo de vehículo, debemos considerar que en cada caso y dependiendo del producto inmobiliario que se presente el vehículo o la operativa será diferente, siempre intentando ofrecer el máximo de transparencia, garantía y rentabilidad. En referencia a tu segunda pregunta queremos centrar nuestra operativa en producto con el máximo de garantías, evidentemente se puede expandir a otras regiones o países siempre y cuando cumpla la máxima: debe ser un producto, transparente jurídicamente, garantizado y con una rentabilidad verificable.
Queremos centrar nuestra operativa en producto con el máximo de garantías, siempre y cuando cumpla la máxima: debe ser un producto, transparente jurídicamente, garantizado y con una rentabilidad verificable.
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En relación a la pregunta anterior, se puede desprender que la intención de InvesReal es la captar fondos para que la Socimi pueda adquirir inmuebles y vosotros como administradores-gestores de la sociedad de los crowdfunders y sin ser socios, participar en el capital de la Socimi, ¿ es así?

Realmente tenemos que agradecer a BMB la oportunidad que nos ha brindado al abrir sus puertas a un tipo de inversor diferente al que actualmente conforma la SOCIMI, realmente hay que hacer una lectura correcta de esta oportunidad, porque la SOCIMI no requiere de InvesReal para la captación de fondos, actualmente está tremendamente capitalizada, el objetivo y el acuerdo es permitir el acceso a inversores más pequeños y hacerles partícipes de este tipo de vehículos, una opción hasta ahora inimaginable, poder formar parte de una SOCIMI en su fase pre-cotización con un nivel de inversión acorde a sus posibilidades. Evidentemente serán socios de la Sociedad que invertirá en la SOCIMI y podríamos decir que participarán directamente de la SOCIMI a través de nuestra representación gracias a que la sociedad creada participa de manera exclusiva en esta operativa. En este caso, nos ocupamos exclusivamente de su representatividad y a su vez de informar a los inversores de la evolución de sus inversiones de forma periódica.

invesreal 1

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En la actualidad disponéis de la primera oportunidad, en un primer tramo con un objetivo de captación de 250.000€, divididos en tickets de 500€, con lo que son 500 tickets disponibles, esto quiere decir que si un inversor compra 5 tickets, tiene una participación de un 1%, pero ¿ en qué?

El inversor tendrá un 1% de una Sociedad Limitada que participa de forma directa y exclusiva en la SOCIMI. Normalmente las SOCIMI están participadas por personas físicas o por personas jurídicas que aportan su capital, en el segundo caso pueden ser Sociedades Limitadas o Sociedades Anónimas formadas por una o varias personas físicas o jurídicas las cuales disponen de un % sobre el accionariado de esa sociedad. Este será el caso que nos depara, un inversor al comprar 5 tickets dispondrá del 1% de una Sociedad Limitada que invierte en la SOCIMI.

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Decíamos antes que actualmente es un primer tramo de inversión, ¿quiere decir esto que habrá más, hasta completar en sucesivas rondas de inversión la compra total del inmueble?

Como he comentado antes, la SOCIMI en función de la capitalización que vaya adquiriendo irá invirtiendo en diferentes inmuebles, este primer tramo no intenta cubrir las necesidades de capital para el inmueble, esas necesidades están cubiertas. Este primer tramo es para participar en la SOCIMI y evidentemente cabe la posibilidad que abramos nuevos tramos si nuestros inversores así lo consideran y si la SOCIMI no llega al máximo objetivo que tiene marcado dentro de su estrategia global de capitalización.

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¿La adquisición de un inmueble será siempre con la participación de los co-inversores o combinará deuda bancaria hasta un tope del LTV?

La adquisición del inmueble siempre será vía coparticipación y podrá ser combinada con deuda bancaria con un máximo del 50% del LTV aunque inicialmente la probabilidad del uso de deuda es baja dada la capitalización que hasta ahora ha conseguido la SOCIMI y el interés que ha generado en grandes inversores.
La adquisición de un inmueble siempre será vía coparticipación y podrá ser combinada con deuda bancaria con un máximo del 50% del LTV
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Desde el punto de vista del inversor e independientemente de la cantidad de tickets o dinero invertido, de ser exitoso el negocio inmobiliario, vaya por delante, que así plateado pocas dudas ofrece, ¿ cuándo empieza a recibir rentas por su participación?

Como estamos hablando de participar en una SOCIMI, se establecen unos plazos definidos por estrategia, en este caso estamos hablando de un periodo de entre 3 y 7 años.
También y definido por la SOCIMI al menos el 80% del beneficio de la actividad de alquiler será distribuida como dividendo y al menos el 50% de las ganancias de la venta de activos debe serán distribuidos como dividendos cuando se ejecuten.
Un valor adicional e importante, es que por normativa legal la SOCIMI deberá salir a mercado en un plazo regulado por ley y actualmente todas las sociedades que han salido a bolsa cuentan con una revalorización muy atractiva.

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En la web decís que estos tickets en forma de participación pueden ser vendidos a terceros al precio que el inversor decida, siempre con un derecho de recompra de los otros co-inversores. En cualquier caso, ¿el valor del ticket inicial sigue teniendo el mismo valor?

Evidentemente el valor del ticket en valor absoluto será el inicial, pero en función de la rentabilidad generada y las expectativas que puedan generarse por el incremento patrimonial y sus plusvalías podrá ser un valor abierto a negociación.

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Una de las cuestiones que puede suscitar dudas como crowdfunder o co-inversor en este caso, es la transferencia de fondos, ¿no crees que sería más adecuado hacerlo en una cuenta neutral o consignada mientras se espera los 120 días para saber si llega a éxito el proyecto, o bien devolver el importe a cada uno si fracasa?

La transferencia de fondos solo se ejecuta cuando se consigue en este caso los 250.000€ de inversión comprometida, por lo tanto no habrá que realizar ninguna devolución.

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Toda inversión inmobiliaria y aún más las de cierta envergadura debe tener una due diligence,¿ ponéis a disposición de los inversores este documento antes de tomar la decisión de invertir o simplemente son los datos que aporte la Socimi?

Evidentemente todo tipo de inversión sea o no sea inmobiliaria la due diligence es un elemento imprescindible para poder hacer una valoración de las características del producto sobre el que se está planteando una posible inversión. En este caso la información es la disponible para todos por igual, es decir, nuestros inversores contarán con la misma información que este caso cuentan los inversores que ya forman parte de la SOCIMI.
Nuestros inversores contarán con la misma información que este caso cuentan los inversores que ya forman parte de la SOCIMI.
 

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Desde @inmocrowd te deseamos mucha suerte en este nuevo proyecto.

Gracias a vosotros por vuestro interés,

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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