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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles

ENTREVISTA INMOCROWD: #14- MARIANO TORREALBA. PROPIUS.CL

Entrevistas jueves 1 de septiembre de 2016

 

"Una de las ventajas de nuestro sistema de crowdfunding es la liquidez. Si un inversor necesita contar con su dinero antes del ciclo completo de venta, puede transar sus acciones con quien estime conveniente o mandatar a Propius para hacerlo en su nombre al resto de la comunidad"


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En esta ocasión volvemos a saltar el charco y nos vamos a Chile. Allí otra empresa de crowdfunding inmobiliario está dando oportunidades en el sector residencial chileno. Propius.cl es la plataforma desde la cual se puede invertir en propiedades residenciales en Chile desde sólo 1.350€ aprox. en cada propiedad, de forma segura, sin endeudarse con la banca y con retornos a corto plazo para estándares inmobiliarios, tal como nos cuenta Mariano Torrealba, su gerente general durante la entrevista.

Mariano abogado de formación con un MBA y diplomado en Real Estate además de Gerente en Propius es consejero regional de la Cámara Chilena de la Construcción, consultor en fondos de inversión privados y actualmente se desempeña como director ejecutivo de Inmobiliaria Terranostra.

Hola Mariano, un placer hablar contigo.

 

En primer lugar, ¿cuándo descubriste el potencial que podía tener el crowdfunding aplicado al inmobiliario?

 

A mediados de 2014 me llamó la atención la exitosa experiencia de Fundrise, el crowdfunding inmobiliario líder en EEUU y la verdadera democratización de las inversiones inmobiliarias que comenzó a generar luego de la crisis subprime, gracias al poder de las economías colaborativas.

 

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En pocas palabras, ¿qué es y que hace Propius?

 

Propius nace como una alternativa única de invertir en propiedades que han sido seleccionadas por expertos inmobiliarios, desde sólo €1.350 aprox. en cada propiedad, de forma segura, sin endeudarse con la banca y con retornos a corto plazo para estándares inmobiliarios.

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El crowdfunding que aplicáis consiste básicamente en ser un activador de las ventas de una inmobiliaria.Esto es, adquiríis sobre plano (en Chile, en blanco) o a veces en verde( en construcción, en Chile) una serie de departamentos los cuales negociáis y conseguís de partida unos precios especiales con descuentos aplicados y distintos al resto de unidades a vender por la inmobiliaria, ¿ es así?.


 

Efectivamente Propius negocia las mejores condiciones de precio en beneficio de nuestros inversionistas. Promesamos a nombre de una “Sociedad por Acciones” cada propiedad, preferentemente en blanco o incluso más, casi en “transparente”, de manera tal que el precio de compra sea considerablemente más bajo que al que accede un inversionista tradicional. Por tratarse de un negocio de plusvalía inmobiliaria y no de renta, este factor es determinante a la hora de proyectar nuestras rentabilidades.

 

 

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Luego, vosotros distribuíis el 100% del valor: aproximadamente un 60% lo aportáis en Propius con recursos propios o con deuda bancaria.  Y es el 40% restante el que ofertáis al público, en forma de acciones. ¿Es correcto?

 

El modelo de financiamiento consiste en levantar un 40% del valor de la propiedad a través de nuestra comunidad de inversores y el 60% restante se consigue a través de financiamiento hipotecario, avalado por Propius, sin endeudar de esta manera ni directa ni indirectamente a los accionistas de cada Sociedad por Acciones, dueña de la propiedad y de la cual nuestros inversores son accionistas y por lo tanto, dueños de un porcentaje de ella. Esta modalidad permite a los participantes beneficiarse del efecto que tienen la palanca financiera sobre la rentabilidad.

 

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Bien, una vez completado el 40%, cerráis la SpA( sociedad por acciones). En esta SpA ¿la participación en acciones de cada inversor es directamente proporcional a la inversión? y ¿ hay algún tiempo máximo para cerrar ese 40%?. En el supuesto de que no haya demanda para cerrarlo, ¿cómo actúa Propius en este caso?

 

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El valor único de cada acción es de 40 Unidades de Fomento (unidad de cuenta usada en Chile, reajustable de acuerdo con la inflación). Cada inversor puede comprar la cantidad de acciones disponibles que guste dentro de cada SpA, pero no recomendamos que posean más allá del 30% de la sociedad (para efectos de evitar temas tributarios). El plazo máximo para cerrar cada SpA está dado por el periodo de construcción de cada proyecto y en muchos casos esto significa un plazo hasta de 36 meses. Nuestra experiencia ha sido de un periodo máximo de cierre de 12 meses. En casos extremos de no cumplir con la venta de acciones para una SpA, Propius da la posibilidad de traspasar la acción comprada a un proyecto de similares características o definitivamente la devolución del monto invertido.

"Cada inversor puede comprar la cantidad de acciones disponibles que guste dentro de cada SpA, no recomendamos más del 30% de la sociedad. Si no se venden, Propius da la posibilidad de traspasar la acción comprada a un proyecto similar o devolver el monto invertido"



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Ahora supongamos que se cerró satisfactoriamente, como es de esperar, y ya se ha creado la SpA con la participación de los inversores vía crowdfunding. A partir de ahora, ¿cómo continúa el timing para la salida de la inversión?

 

propius1Una vez cerrada la SpA y conseguido el financiamiento hipotecario para la propiedad, el inmueble es puesto en arriendo durante un periodo mínimo de 12 meses, para evitar el pago de IVA. Antes de finalizar esos 12 meses, cada unidad es puesta a la venta para que una vez realizada la operación cada inversor reciba su capital más las ganancias y además paralelamente se cierre la SpA en cuestión.

 

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Si un inversor quiere hacer líquida su aportación, ¿debe esperar al final del ciclo con la venta para recuperarla necesariamente  o existe algún otro mecanismo para reintegrarla antes?.

 

Una de las ventajas de nuestro sistema de crowdfunding es la liquidez. Si por cualquier motivo un inversor necesita contar con su dinero antes del ciclo completo de venta, puede transar sus acciones con quien estime conveniente o mandatar a Propius para hacerlo en su nombre al resto de la comunidad. En caso de no prosperar esas alternativas, recompramos las acciones a un 85% de su valor durante el periodo de construcción y a un 90% del valor una vez entregada la propiedad. Tenemos casos exitosos de personas que incuso dentro de 24 hrs han logrado vender sus acciones a otros miembros de la comunidad, gracias a la gestión realizada por Propius.

"Una de las ventajas de nuestro sistema de crowdfunding es la liquidez"



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Hablando de inversores, ¿ puede un cliente extranjero invertir con Propius?.

 

Si, sin embargo para ello deberá contar con algún representante en Chile o obtener cédula de identidad para extranjeros, proceso en el cual podemos asistirlo. Una vez obtenida, puede firmar los contratos desde cualquier lugar del mundo ya que contamos con firma electrónica avanzada.

 

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¿Qué garantías son las que recibe un inversor cuando realiza una aportación dineraria?

 

Cada inversor firma un mandato de depósito y suscripción de acciones. El mandato especifica claramente que Propius deberá a su nombre depositar los dineros recaudados al pago de cuotas correspondientes al pie de la propiedad a la inmobiliaria. Además una vez suscritas las acciones, Propius informa a Impuestos Internos, por lo que el respaldo es total.

 

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Y Propius, ¿cómo genera ingresos o cuáles son sus  vías de negocio?

 

Lógicamente Propius obtiene un beneficio del negocio. Percibimos una comisión de corretaje pagado por las inmobiliarias a las que promesamos las diversas propiedades, además de una comisión de emisión de acciones cobrada directamente a cada SpA. Al final del ciclo percibimos una comisión de corretaje por la venta de cada propiedad.

 

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Con respecto a la articulación jurídica de la SpA ,¿está auditada por alguien o existe una fiducia que la administre?

 

Las Spa son administradas directamente por Propius, bajo los estrictos y específicos parámetros establecidos en los reglamentos de cada una de ellas,  y su contabilidad es auditada por profesionales externos e independientes.

 

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 Tengo entendido que vuestro modelo de crowdfunding se basa en la plusvalía y no en la generación de rentas. Es decir, comprar para vender. Suponiendo que dure 2 años la obra,  ¿Cómo responde el mercado inmobiliario chileno a estas expectativas, o en otras palabras que plusvalía anual se le espera?. Vosotros ofrecéis aproximadamente de media un 12% + UF chilena.

 

Propius es principalmente un negocio de plusvalía inmobiliaria. Al promesar una propiedad a un precio determinado proyectamos un precio de venta una vez concluido el ciclo, para cada propiedad, con plusvalías que generalmente oscilan entre un 15% a un 23%. La rentabilidad total esperada para cada propiedad es una mezcla entre la plusvalía, el efecto amplificador de la palanca financiera y la amortización del capital del crédito. Hoy tenemos rentabilidades anualizadas entre un UF + 8% a UF + 12%.  Una de las grandes ventajas que tiene nuestro modelo es el riquísimo nivel de información que vamos teniendo a medida que avanza el ciclo. Durante el periodo de construcción las unidades van acumulando alzas de precio en salas de venta, por lo que los inversores que ingresan a participar en la propiedad tienen indicadores duros importantes. Además durante el ciclo completo vamos teniendo información del mercado del sector en cuanto a los valores de venta por metro cuadrado de unidades similares.

"Un cliente extrnjero puede inverir con Propius obteniendo una cédula de identidad, proceso en el cual podemos asistir."



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Decíamos antes que la plataforma funciona como un canal más de ventas de unos desarrollos inmobiliarios en distintos lugares, ¿cómo elegís a estos desarrolladores y que estudios hacéis para finalmente ofrecer sus proyectos para la venta vía crowdfunding?

 

Realizamos un exhaustivo filtro respecto a los proyectos seleccionados. Estos están marcados por la ubicación, el precio y la inmobiliaria que desarrolla el proyecto. Sólo trabajamos con inmobiliarias con amplia experiencia en el mercado. El valor por metro cuadrado al cual compramos debe ser relevantemente menor que la media del mercado, la ubicación debe cumplir con características de conectividad y cercanía a polos de desarrollo comercial además de tener una importante oferta de servicios clave en un radio determinado.

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 "Al promesar una propiedad a un precio determinado proyectamos un precio de venta una vez concluido el ciclo, para cada propiedad, con plusvalías que generalmente oscilan entre un 15% a un 23%"
 

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Por cierto, ¿vosotros sois inmobiliaria?

 

No. Propius es solamente una empresa de crowdfunding participante del rubro de las inversiones. Yo, gerente general en Propius, además soy propietario de una inmobiliaria en el norte de Chile y en la cual Propius no participa, de manera que no existan conflictos de interés.

 

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Una duda que tengo, ¿ cómo se regula el crowdfunding inmobiliario en Chile, que Leyes le son de aplicación para poder recibir dinero de personas naturales o jurídicas para las inversiones a través de la plataforma?

 

El modelo de Crowdfunding que utiliza Propius elimina el riesgo del negocio, por lo que el cliente adquiere directamente de las inmobiliarias activos en desarrollo o ya construidos, siéndole plenamente aplicable la Ley de Venta en Verde que establece Seguros a favor de los compradores por los dineros pagados a las inmobiliarias, garantía que se mantiene hasta la recepción definitiva de las obras, ocasión en la que los inversionistas pasan a ser dueños de un activo físico. Adicionalmente, Propius se encuentra registrado en la Unidad de Análisis Financiero del gobierno de Chile, a objeto de informar de nuestros procesos.

 

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Por otro lado. Vosotros os estáis centrando en el sector residencial,  siendo además la mayoría condominios(en Chile, edificios residenciales en bloque). ¿No os habéis planteado ofertar otro tipo de activos?

 

Efectivamente hoy nos concentramos en departamentos residenciales, ubicados en zonas de alto potencial de plusvalía. Existen contingencias que nos han alejado del mercado de las oficinas, hoy con una tasa de vacancia importante en Chile, producto de la desaceleración económica. Estamos constantemente monitoreando oportunidades en otros activos inmobiliarios tales como casas, terrenos o placas comerciales y daremos la posibilidad de participar en ellos cuando sea la ocasión correcta y nos hayamos consolidado.

 

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Planes de expansión, de momento Propius abarca Chile, prácticamente de Norte a Sur, y ¿en el futuro?

 

Queremos consolidar nuestra operación en Chile, hoy tenemos 7 proyectos inmobiliarios en 3 ciudades del país y sin necesidad de apertura de oficinas en otras regiones hoy estamos captando inversores gracias a que ofrecemos un moderno y seguro sistema de firma de contratos a través de firma electrónica con una empresa líder del rubro en Chile. Esto les ha permitido a chilenos desde Arica hasta Puerto Natales e incluso en el extranjero (particularmente un abogado desde Barcelona) poder invertir en propiedades sin tener que poner un pie en nuestra oficina en Santiago. Todos esto con un respaldo y validez legal total, avalados por el ministerio de economía. De esta manera la tecnología nos está permitiendo escalar la operación. Sin perjuicio de lo anterior, estamos viendo con buenos ojos otros mercados, como por ejemplo el peruano, para expandir nuestra operación en el mediano plazo.

 

 

Muchas gracias Mariano, desde Inmocrowd te deseo mucha suerte en este nuevo proyecto.

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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