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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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ENTREVISTA INMOCROWD: #12- JORGE MARQUÉS. PRIVALORE.ES

Entrevistas viernes 1 de julio de 2016


"Privalore es la primera promotora inmobiliaria de ámbito nacional abierta a todos, que permite invertir de forma online en la reforma integral flash de pisos, creando entornos saludables y sostenibles"


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La entrevista de hoy tiene una clara y sencilla diferencia con las realizadas hasta ahora a plataformas de crowdfunding inmobiliarias españolas. Y es que Privalore, la empresa de la que Jorge Marqués es cofundador y CEO no es una PFP. Es decir, no es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que esté bajo la regulación de la Ley de Crowdfunding. Y no lo es porque así lo han querido sus fundadores a la hora de ponerla en marcha.

La definen como una promotora 4.0 tal como se puede leer en su web: privalore.es  " es la plataforma inmobiliaria y tecnológica líder en Wellness Real Estate, una promotora inmobiliaria 4.0 con proyectos propios y servicios a terceros, que en su ADN combina Bienestar & Salud + Crowdfunding + Construcción Sostenible + Participación Colectiva".

Me ha parecido interesante traerla a la serie de entrevistas #inmocrowd por ese hecho diferencial de practicar lo que se ha llamado crowdfunding inmobiliario directo. Como explicaba en otro artículo hablando de modelos de crowdunding inmobiliario, este consiste en que una promotora o empresa inmobiliaria ofrece en su web de forma online la posibilidad de invertir en sus propias oportunidades, en proyectos propios a cambio de una rentabilidad que no tiene porque ser únicamente económica como siempre que se habla de crowdfunding.

Se abre el camino a un nuevo concepto en el mundo inmobiliario tantas veces asociado a empresarios y negocios opacos. Un mundo colaborativo inmobiliario, gracias al crowdfunding. La crisis tan grave sufrida ha cambiado la mentalidad del empresario tradicional. Una crisis de valores que irremediablemente nos llevó a las otras, la económica, financiera e inmobiliaria. Y el que se resista a hacerlo creyendo que seguimos estando en una era de cambio, en vez de un cambio de era se quedará fuera de juego en este nuevo paradigma de la vida, y cómo no, del negocio inmobiliario. " Se trata de que ganemos todos, aunque ello signifique que seguramente nosotros ganemos menos. Si progresamos juntos, todos, iremos más lejos y de forma más estable y sostenible. Para nosotros, ésta es la gran lección de la crisis. Para que haya progreso real y sostenible, no puede ser que unos pocos ganen todo y unos muchos se queden al margen", dice Jorge en la entrevista. Palabras que suscribo. Y este es el camino y no otro.

A continuación la entrevista con Jorge en la que explica dónde, por qué y cómo hacen crowdfunding inmobiliario directo en Privalore,

 

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 En primer lugar y para dejar las cosas claras desde el principio, Privalore no es una PFP de crowdfunding inmobiliario tal como las entendemos y por tanto sus actividades no están reguladas por la Ley 5/2015, entonces ¿qué es exactamente?

Privalore es una nueva forma de entender el sector inmobiliario, un enfoque totalmente nuevo, fresco y abierto que lo reinventa prácticamente desde sus cimientos.

Porque es la primera promotora inmobiliaria de ámbito nacional abierta a todos, que permite invertir de forma online en la reforma integral flash de pisos, creando entornos saludables y sostenibles. Es decir, Privalore consigue que todas aquellas personas que se relacionen con ella se beneficien de un modo u otro. Compartimos bienestar, con todos.

No somos una PFP precisamente porque todos los proyectos ofrecidos son nuestros. De hecho, la mayoría de las anteriormente conocidas PFP inmobiliarias están ahora revisando y cambiando su modelo de negocio para asemejarse al nuestro pues no tiene sentido ser intermediario en un mundo online hiperconectado que permite, precisamente, eliminar la intermediación que no aporta valor y, además, estar sometido a las condiciones de la ley 5/2015, que como es sabido, son altamente restrictivas y penalizan a los inversores.

 

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¿Cuándo oíste el concepto de crowdfunding inmobiliario por primera vez y por qué decidiste introducirlo en vuestro modelo de promotora?

En 2012, tras la aprobación de la JOBS Act (Jumpstart Our Business Startups Act) en EEUU, se inició el crowdfunding tal y como hoy lo percibimos. Personalmente conocí el crowdfunding ya en 2013. Estaba buscando una innovación potente que me permitiera regresar al sector inmobiliario aportando novedad real y relevante tras la severa crisis sufrida. Y ya a finales del 2014 realizamos, que tengamos constancia, la primera campaña de crowdfunding inmobiliario en España a través de nuestra primera plataforma Bricktal. Incluso levantamos acta notarial de ello. Poco después, en 2015 presentamos nuestro proyecto en el MIPIM de Cannes, centrando ese año en el crowdfunding inmobiliario, dedicamos mucho tiempo en analizar el mercado y su potencial, revisamos en profundidad y depuramos nuestro modelo de negocio cerrando nuestra plataforma Bricktal para la financiación de proyectos de terceros y constituimos la promotora inmobiliaria Privalore para realizar crowdfunding directo; es decir, de proyectos únicamente nuestros. Privalore fue la primera promotora inmobiliaria nacional que cerró con éxito la financiación de un proyecto propio con crowdfunding directo y, finalmente en marzo del 2016, hemos sido los primeros en completar todo el ciclo de un proyecto inmobiliario financiado de este modo, con la venta de la propiedad reformada y la entrega de los rendimientos a los inversores. Actualmente, estamos disfrutando de un ritmo de crecimiento elevado consolidando nuestra propuesta.

"Privalore fue la primera promotora inmobiliaria nacional que cerró con éxito la financiación de un proyecto propio con crowdfunding directo y en marzo del 2016, hemos sido los primeros en completar todo el ciclo de un proyecto inmobiliario, con la venta de la propiedad reformada y la entrega de los rendimientos a los inversores"



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Bien, en ese caso hablas de crowdfunding directo, utilizando este término anglosajón para referirse a la recogida de fondos de muchos, pero, ¿no pensaste en que podría dar lugar a equívocos a la sociedad informada al relacionarlo con una PFP y tener que dar explicaciones constantemente de que no es así?

Seguramente con una visión un poco más anglosajona, pienso que el concepto crowdfunding es bastante amplio y que abarca más allá de las PFP. Creo que su uso debe ser universal para todo aquel que reciba inversión de particulares de forma online. Un ejemplo reciente es Pedro J. Ramirez con su campaña record de crowdfunding para su nuevo periódico El Español, en la que recaudó 3,6 millones de 5.593 inversores particulares, ¿lo suyo no puede llamarse crowdfunding por no ser una PFP?. Eso sí es crowdfunding en estado puro y sin intermediarios.

En nuestro caso,  buscamos constantemente buenas oportunidades inmobiliarias con mucho potencial, las compramos y, en lugar de quedárnoslas sólo para nuestro beneficio, las compartimos para que cualquier persona pueda invertir en ellas, con nosotros, desde casa y sin intermediarios, es decir, practicamos el crowdfunding directo, como Pedro J Ramirez. Sencillo, transparente, directo y sin confusiones.

 

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Siguiendo en esta línea, ¿cuál es la razón principal de haber optado por el crowdfunding directo, o dicho de otro modo, por qué descartaste la fórmula de haber lanzado una PFP de crowdfunding inmobiliario?

Los promotores líderes, con los que valdría la pena invertir, no están por la labor. Lo constatamos en una reunión con ellos en la Associació de Promotors de Catalunya  (de la que he sido socio durante años). Por ello, no tiene sentido lanzar una PFP si no podemos contar con las mejores oportunidades atractivas gestionadas por profesionales, los promotores tradicionales. Así pues, nos decidimos por el crowdfunding directo, constituirnos como promotores y crear nosotros mismos las oportunidades atractivas, gestionarlas profesionalmente y controlar al detalle el destino de los fondos. De hecho, nuestro equipo gestor acumula más de 15 años de experiencia en la promoción inmobiliaria.

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Y de haber elegido esta fórmula, ¿por qué dejas entrar al público en un negocio privado pudiendo realizar el ciclo como una promotora inmobiliaria en el sentido tradicional o cuales fueron los motivos que te impulsaron a ello?

En realidad es una de las grandes lecciones de la crisis que justo ahora empezamos a superar: para que haya progreso real y sostenible, no puede ser que unos pocos ganen todo y unos muchos se queden al margen. ¡Por supuesto que queremos que Privalore le vaya bien! Pero, al contrario que en una visión más tradicional, que busca principalmente el beneficio propio, en Privalore creemos que la mejor manera de asegurar que nos vaya bien y de forma sostenida es que nos vaya bien a todos, que compartamos abiertamente los beneficios con todas aquellas personas que decidan ponerse en contacto con Privalore: inversores, compradores, etc. A largo plazo, siempre es mejor colaborar que confrontar. No se trata de gano yo a costa de que pierdas tú. Esa visión está obsoleta y nos ha conducido al desastre. En Privalore pensamos que de lo que se trata es que ganemos todos, aunque ello signifique que seguramente nosotros ganemos menos. Si progresamos juntos, todos, iremos más lejos y de forma más estable y sostenible. Para nosotros, ésta es la gran lección de la crisis.

Creemos es posible redefinir la definición del éxito empresarial y que éste no se mida sólo por la cuenta de resultado. En Privalore abrimos a todos nuestras oportunidades, nuestros beneficios, mientras construimos viviendas que cuidan de nuestra salud y el medioambiente, pues nuestra misión empresarial es compartir bienestar construyendo diferente.

La fórmula Privalore, esta nueva propuesta de promoción inmobiliaria transparente, fresca e innovadora, más beneficiosa para todos que los planteamientos tradicionales, responde rotundamente a la lógica empresarial vigente y nos permite crecer más rápidamente como empresa, al poder reformar más pisos con la ayuda de inversores particulares, disponer de un argumento más sólido de venta, viviendas que cuidan tu salud, y crear un posicionamiento de marca positivo y diferencial. En definitiva, un planteamiento con el que todos ganamos (win-win).

"Una de las grandes lecciones de la crisis que justo ahora empezamos a superar es: para que haya progreso real y sostenible, no puede ser que unos pocos ganen todo y unos muchos se queden al margen. En Privalore pensamos que de lo que se trata es que ganemos todos, si progresamos juntos, todos, iremos más lejos y de forma más estable y sostenible. Para nosotros, ésta es la gran lección de la crisis."




 

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priva1Por lo visto y explicado hasta el momento, Privalore adquiere los inmuebles con recursos propios o apalancándose si lo estima necesario y es sólo la obra de reforma para darle valor al inmueble lo que se financia vía crowdfunding, permitiendo así hacer partícipes a los posibles interesados en invertir y la pregunta que se deduce es, ¿por qué sólo en esta fase?


 

 

Si un amigo me comenta una buena oportunidad de inversión, aun siendo buen amigo, lo primero que pregunto es: ¿Y tú cuanto has puesto? Esta es la idea. Si quien te propone la oportunidad no invierte considerablemente en ella, no será tan buena. No está tan comprometido.

En nuestro caso, sólo compartimos las oportunidades que hemos comprado previamente para demostrar nuestra firme creencia en ellas. Nuestro compromiso es total. Es decir, invertimos importantes sumas en cada oportunidad para que todos tengamos los mismos intereses y el mismo o mayor nivel de compromiso.  No basta con poner 3.000€ como algunas PFPs hacen. De hecho, en nuestro caso, de no alcanzarse el objetivo de financiación prevista en crowdfunding, desarrollaremos la oportunidad igualmente añadiendo fondos que hacen falta para completarla.

En esta primera etapa de Privalore, justamente para dar confianza total y mostrar nuestro inequívoco compromiso, pensamos que lo más coherente con nuestros valores es que el tramo abierto a inversores particulares sea únicamente el importe necesario para cubrir los costes tras la adquisición de la vivienda, principalmente obra y comercialización. En el futuro, posiblemente daremos mayor cabida a éstos pero, en cualquier caso, Privalore seguiría manteniendo una inversión muy relevante en cada pieza precisamente como elemento de compromiso.

 

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Estas reformas se realizan aportando un valor añadido con la característica propia en Privalore del WellNess®, ¿qué es exactamente esto?.

Privalore es una nueva forma de entender el sector inmobiliario en muchos aspectos, compartiendo bienestar, varios tipos de bienestar. Como te he comentado, somos  la primera promotora inmobiliaria de ámbito nacional y abierta a todos, que permite invertir de forma online en la reforma integral flash de pisos, con el reto de construir entornos saludables y sostenibles.

Estas viviendas se reforman siguiendo las 540 variables que promueven la salud y el bienestar según el nuevo Wellness Building Standard® (www.wellcertified.com), impactando positivamente en las familias que los ocupan, e incrementando su percepción de valor añadido tras la reforma. A su vez, los proyectos son sostenibles y como tal, certificados con huella de carbono neutra, cuidando el medioambiente puesto que éste también afecta a la salud de las familias.

El Wellness Building Standard® es un sistema basado en la evidencia científico-médica que mide, certifica y monitoriza cómo las características de la construcción afectan a nuestra salud y bienestar. WELL está administrado por el Internacional WELL Building Institute (IWBI), una corporación sin ánimo de lucro, cuya misión es mejorar la salud y el bienestar a través del entorno construido.

 

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La manera de articular jurídicamente las aportaciones de los inversores es a través de la antiquísima figura del contrato de cuenta de participación. Este tipo de contrato en resumen y de forma sencilla lo que se le dice al inversor es “vienes conmigo, aportas tu dinero y me dejas hacer sin meterte en nada y al final hacemos cuentas”, sin duda una apuesta valiente para atraer inversores. Pregunto, ¿ por qué optaste por este mecanismo como forma de entrada a los inversores y no otro?.

Aquellos que conocen el sector inmobiliario, saben que el contrato de cuentas en participación es una de las fórmulas de inversión más extendidas, precisamente, por su buen funcionamiento y encaje con las particularidades del negocio.

Precisamente su antigüedad demuestra su gran efectividad y vigencia. Siempre habrá un gestor profesional con el que los particulares querrán invertir, si su negocio es sólido y rentable, siendo la responsabilidad del negocio exclusivamente del gestor que es quién lo ha hecho exitoso. Esta es la esencia del contrato de cuentas en participación y, después de estudiarlo en profundidad, entendemos que es justamente lo que buscan los inversores particulares: invertir con absolutamente todas las garantías legales, no tener que responsabilizarse de la gestión, quedar libres de eventuales responsabilidades derivadas y recibir los resultados positivos en forma de rentabilidad al finalizar el plazo acordado.

Los contratos de cuentas en participación encajan con la agilidad necesaria por nuestros cortos plazos de inversión, no añaden costes ni de constitución ni de gestión al proyecto y sí optimizan muy significativamente la fiscalidad. Recordemos que los ingresos generados con contratos de cuentas en participación evitan la doble imposición que, por ejemplo, sufren los proyectos estructurados mediante sociedades.

Además, como es sabido, los contratos de cuentas en participación tienen idéntica validez legal y seguridad que la tenencia de acciones pero ofrecen la gran ventaja de no tener que ponerte de acuerdo con varios socios pues, la relación es directa, uno a uno, con el Gestor, con Privalore.

Si un amigo me comenta una buena oportunidad de inversión, aun siendo buen amigo, lo primero que pregunto es: ¿Y tú cuanto has puesto? Esta es la idea. Por eso hacemos contratos jurídicos en cuenta de participación, siempre habrá un gestor profesional con el que los particulares querrán invertir, si su negocio es sólido y rentable, siendo la responsabilidad del negocio exclusivamente del gestor que es quién lo ha hecho exitoso.



 

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Ahora, si finalmente se completa la oportunidad con los inversores se firman estos contratos de cuenta en participación y se reforma y a partir de aquí, ¿qué hace Privalore? Y ¿cómo reparte los posibles beneficios y en qué proporción?

La transparencia es clave para generar confianza. Como no puede ser de otra manera en nuestra web están claramente indicadas las rentabilidades previstas ya netas para los inversores que cada oportunidad ofrece. Las cuentas claras es una premisa básica en Privalore.

Al finalizar la oportunidad se realiza la liquidación de la misma donde se detallan los ingresos obtenidos, los gastos incurridos y se comparan ambos con los que estaban previstos. Esa liquidación determina el resultado final de la oportunidad y por tanto, la rentabilidad real obtenida. El beneficio será repartido a medias entre el inversor y Privalore. Por tanto, de nuevo esa de idea tan potente que supone compartir abiertamente beneficios: Privalore sólo gana si sus inversores ganan. De la parte resultante, el inversor recibirá su retribución en función de su participación. De hecho y con el objetivo de explicar el mecanismo con total detalle y transparencia, en el propio contrato de inversión hay un ejemplo tipo de liquidación para que cada inversor pueda conocer el mecanismo.

Por prudencia y buenas prácticas, Privalore retendrá un 10% del beneficio durante un plazo máximo de 3 meses para hacer frente a posibles gastos incurridos tras la entrada del comprador en el piso (postventa).

Según comentado anteriormente, gracias a la utilización del contrato de cuentas en participación los beneficios no tienen tributación alguna y llegan directos al inversor, excepto por el 1%, tanto del capital aportado como del beneficio, de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que debemos tributar en la agencia local al tratarse justamente de documentos de carácter jurídico. El pago de este impuesto lo realizará Privalore previa liquidación al inversor en su nombre.

 

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¿Hay alguna forma de salir de estos contratos y recuperar la aportación o de lo contrario hay que esperar al final?

Si, en el propio contrato de inversión se detalla como traspasar la aportación a un tercero. No obstante, el plazo de inversión es tan reducido, apenas 8 meses, que no creemos ningún inversor decida traspasar su aportación. Vale la pena recordar que cualquier imposición a plazo fijo tiene un ciclo más largo.

 

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Esta fórmula permite soñar con acometer promociones de tipo inmobiliario más importantes que la simple compra de pisos sueltos como hasta ahora, todo ello además sin las restricciones de la Ley de crowdfunding,  con lo que las solicitudes de financiación al crowd son libres ¿está en el plan estratégico de la compañía esta posibilidad?

 

Tenemos muy bien aprendidas las lecciones de la crisis del 2008. De hecho, la propia esencia de Privalore emana de ellas. Por ello, no queremos entrar en la obra nueva o, tal y como tu nombras, “promociones inmobiliarias más importantes”. Nos limitaremos por el interés de nuestros inversores y por nosotros mismos, recordemos que el mayor inversor en cada oportunidad somos nosotros, Privalore, a la reforma integral flash de pisos bien en fincas diferentes o en una finca entera si la ejecución de obra no supera los 6 meses.

De este modo, con una duración media por oportunidad de 8 meses entre obra y venta, podemos reaccionar rápidamente frente a cambios de ciclo inmobiliario. Creemos que ésta es la mejor propuesta de valor para invertir en inmobiliario, con los pies en el suelo y sin construir castillos de naipes ni cuentos de la lechera. Con la obra nueva los proyectos requieren 2 años hasta estar ejecutados y puede ser que llegues en plena crisis sin capacidad de reacción.

Además, comprar pisos en fincas diferentes nos permite adquirirlos a un precio muy razonable y ajustado. Las fincas enteras a rehabilitar en el centro de Barcelona o Madrid están sobrevaloradas por la sobredemanda que hay actualmente, son caras y se producen escasas oportunidades. En cambio, con los pisos, uno a uno, siempre encontramos unidades, entre una oferta más amplia, a buen precio por la necesidad particular de venta de algún propietario.

La idea es simple pero potente: seleccionar y compra viviendas que existen, que ya son una realidad tangible, con unas características de distribución y acabados obsoletos que responden a las necesidades de las familias que los habitaban hace años e invertir en su reforma para actualizarlos, darles la forma que las familias actuales requieren, creando valor real y relevante para los nuevos compradores precisamente por dar respuesta a sus necesidades actuales a la par que los nuevos acabados cuidan su salud y la de su familia. Todo ello, en barrios actualizados y consolidados, con buenos servicios de transporte, comercio, colegios, etc. Y, siempre, compartiendo los beneficios con nuestros inversores y compradores. Una idea simple pero potente.

La idea es simple pero potente: seleccionar y compra viviendas que existen e invertir en su reforma para actualizarlos, creando valor real con nuevos acabados en barrios actualizados y consolidados. Y, siempre, compartiendo los beneficios con nuestros inversores y compradores.



 

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Los mercados al que está dirigido en este momento son los de mayor recuperación inmobiliaria como es el de Barcelona y con vistas a Madrid, pero ¿hay planes de expansión?

Volviendo a la crisis y relacionado con lo que comentábamos antes, otra de las grandes lecciones es que conviene ser prudente y dar pasos seguros, sin querer correr demasiado. Por tanto, no tenemos en mente expandirnos más allá de Barcelona y Madrid, ciudades que conocemos bien, al menos por los próximos 3 años. Hay mucho por hacer en las dos ciudades y en ambas, sus centros, son clara garantía de éxito con nuestra propuesta. Y cuando estemos listos y hayamos construido un buen conocimiento de otras ciudades europeas, plantearemos una expansión geográfica. Pero siempre pisando terreno firme.

 

Muchas gracias Jorge y como siempre desde inmocrowd deseando el mayor de los éxitos!!

 

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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