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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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la democratización de las inversiones en Inmuebles

ENTREVISTA INMOCROWD: #10- RODRIGO NIÑO. PRODIGYNETWORK.COM

Entrevistas miércoles 13 de abril de 2016

 

" El ser humano no comprende la innovación a medida que le pasa, solamente la puede ver en retrospectiva, pero realmente lo que nos está pasando a nosotros es de una profundidad que todavía no conocemos, es de una profundidad que apenas empezamos a ver". Rodrigo Niño

 

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Inicié esta serie de entrevistas hace un tiempo con el ánimo de intercalarlas entre otros artículos, para que en primera persona fueran los propios protagonistas que trabajan en el día a día desde sus plataformas en la aplicación del crowdfunding inmobiliario, los que explicasen este nuevo y desconocido fenómeno. A veces, la mejor manera de comunicar es dejando hablar a otros, decía en la presentación de estas entrevistas. Ahora lo confirmo.

Esta entrevista nº 10 tiene un significado especial. Y lo tiene, abiertamente lo digo, por la admiración que le tengo al protagonista. Cuando empecé a interesarme hace unos años por el crowdfunding inmobiliario había muy poca o ninguna información, amén de existir muy pocas plataformas. El asunto estaba iniciándose y las que existían, por supuesto eran anglosajonas y alguna norteamericana. Pero entre ellas estaba Prodigy Network que originalmente hablaba español. Descubir a Rodrigo Niño, su CEO, transformó en mi la idea que me estaba haciendo sobre lo que era el crowdfunding inmobiliario.

Rodrigo Niño, independientemente de ser pionero y un referente mundial en el desarrollo y aplicación del crowdfunding inmobiliario, son de esas personas en la vida que hay que escuchar porque transforma. Su persona no necesita de presentación para los lectores e interesados que puedan pasarse por aquí a leer, pero para los neófitos, sólo decirles para entendernos, que tenerlo aquí en exclusiva es como para aquel que escribe un blog sobre fútbol y poder entrevistar a Cristiano Ronaldo o a Messi.

Es un lujo y un auténtico placer tener hoy aquí a un TED "Talker". Su calado intelectual es tal, que transciende. Y así queda reflejada su impronta: "Como proponente de la economía del crowd como herramienta para combatir la desigualdad, Niño ha sido ponente en varias conferencias en todo el mundo y ha sido invitado destacado y keynote speaker en la Universidad de Harvard, NYU, MIT, Yale, y la Galería AEDES en Berlín. A Niño lo mencionan a menudo en las principales publicaciones de diferentes medios a nivel global, incluyendo The Wall Street Journal, Businessweek, Forbes, The Economist, The New York Times y Fast Company, entre otras".

Y como no podía ser de otra forma a tal señor, tal honor. Por primera vez en esta serie de entrevistas, está registrada en vídeo la primera parte y la totalidad de la misma en audio. Como decía, se trata de escuchar para aprender. Desde aquí mi agradecimiento y reconocimiento a Rodrigo.

 

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La historia y/o biografía de Rodrigo Niño extraída de varias entrevistas que ha concedido en estos años y que mejor refleja su vida puede ser esta:

A Niño, afincado en Nueva York desde el 2006, se lo considera el pionero del crowdfunding (financiación en masa) aplicado al mercado de los bienes inmuebles en EE. UU.

Su mérito –explica– ha sido exportar a EE. UU. el derecho fiduciario, un modelo que se aplica en Colombia desde hace más de 20 años y que consiste en que varios inversores adquieren un derecho sobre un bien –hotel, comercio, finca raíz, etc.–, que es administrado por una fiduciaria durante su construcción. Una vez el inmueble entra en operación, el inversionista, al ser dueño de una parte, comienza a percibir rentabilidades en proporción a su inversión.

“Hoy podemos decir, sin exagerar, que un modelo que nació hace dos décadas en Bogotá, ante la dificultad que había para conseguir inversión en el sector inmobiliario, está transformando el mercado de los bienes raíces en la capital del mundo”, asegura Niño.

La historia de cómo un economista de la Universidad de los Andes llega a convertirse en una figura influyente del real estate –como se conoce el negocio inmobiliario en EE. UU.– comenzó en el tradicional barrio de La Macarena, en Bogotá, hace 23 años. Por aquella época, Niño se ‘enamoró’ de un edificio de cuatro plantas y lo compró por 85 millones de pesos. “Recogí la plata entre familiares y amigos. Lo remodelé y lo vendí a los seis meses por casi el doble –recuerda–. Quedé prendado del mundo inmobiliario”.

Su olfato para los negocios se encargó del resto. En 1997, cuando tener una casa en Miami comenzaba a ser un símbolo de estatus en Colombia, fundó la firma International Brokers y empezó a venderle condominios a la jet set local.

Poco después, Fortune, una de las agencias inmobiliarias más grandes de Florida, lo fichó como vicepresidente. En el 2003 decidió soltar amarras y montó su propia compañía, Prodigy Network, con la que extendió operaciones a Panamá, México y República Dominicana.

PRODIGYPero su ingreso en las ‘grandes ligas’ se produjo en el 2006, cuando los dueños del glamuroso hotel neoyorquino Trump Soho –un conglomerado liderado por el multimillonario Donald Trump– le propusieron comercializar ese proyecto, que se estaba poniendo en marcha.


Niño hizo las maletas y se mudó a Manhattan con su familia, dispuesto a comerse la Gran Manzana. Pero la bonanza duró poco. La crisis del mercado inmobiliario desatada por las ‘hipotecas subprime’ arreció un año después, y el colombiano se encontró vendiendo apartamentos en un mercado en pánico.

El panorama era bastante gris, así que me puse a investigar cuáles eran los activos inmobiliarios que tenían buena renta y valorización en ese momento –recuerda–. Me di cuenta de que el negocio estaba en esos grandes edificios en los que durante ocho décadas, desde la Gran Depresión de 1933, han invertido los ‘cacaos’ estadounidenses”.

¿Por qué son tan golosas estas inversiones para los magnates? Básicamente –según Niño– "porque invertir en un megahotel en Nueva York –ciudad que recibe 52 millones de visitantes al año– puede generar retornos de un 15 por ciento anual, mientras que las acciones, los bonos o los fondos ofrecen una rentabilidad, a lo sumo, del 6 por ciento".

El problema es que, hasta hace muy poco, el Gobierno de EE. UU. ponía trabas para que los "peces chicos" pudieran acceder a este tipo de negocios con el fin –en teoría– de proteger los intereses de aquellos que estaban apostando fuerte. Se prohibía, por ejemplo, que los proyectos se publicitaran masivamente y se vetaba a aquellos inversionistas que no se calificaran como ultra high o institucionales: los primeros, con una chequera disponible de entre 10 y 100 millones de dólares; los segundos, con más de 100 millones en el bolsillo, listos para hacer negocios. La pregunta del millón que se hacía Niño era, ¿cómo lograr que no solo los magnates pudieran beneficiarse de esto?. Y la respuesta, curiosamente, la encontró en Colombia.

La "llave mágica": El Derecho fiduciario


Hace cuatro años (2009), el empresario recibió una llamada de los españoles que lideran la construcción de BD Bacatá, la que será la torre más alta del país. Querían a alguien con el músculo necesario para comercializar un proyecto faraónico de 250 millones de dólares, sin precedentes en Colombia.

Su idea era reunir a un grupo de pequeños inversionistas (el valor mínimo de la entrada era de 40 millones de pesos) para que participaran en la fiducia. Niño aceptó y logró reclutar a unos 3.500 inversores en lo que constituye, según él, el récord mundial de crowdfunding inmobiliario hasta ahora.

Luego de ese éxito, vinieron otros dos proyectos en Bogotá: el Bacatá Express, un hotel de lujo para ejecutivos, y el Aeropuerto Business Hub, un complejo de oficinas no convencionales( con espacios de coworking) que se construirá a tres minutos de El Dorado y que es un caso de crowdfunding en toda regla, no solo porque en su financiación hay capital de más de 400 pequeños inversionistas, sino también porque para diseñarlo se convocó un concurso a través de una plataforma virtual abierta a creativos de todo el mundo, un crowdsourcing en toda regla. El empleo del talento por encima del capital.

Con el éxito de estas tres experiencias, algo hizo clic en la cabeza de Niño: “Descubrí que el derecho fiduciario(es clave tener un administrador externo que garantize la transparencia, mitige el riesgo y elimine el fraude en su totalidad.), esa figura que se inventó en los 90 el bogotano Pablo Trujillo (hoy presidente de Acción Fiduciaria), es básicamente una modalidad de crowdfunding aplicado al mercado inmobiliario, y que ese esquema podía ser reproducible en EE. UU. La gente quiere sentirse parte de una propiedad. Si genera intereses activos y les excita, están dispuestos a invertir ”, explica

El economista se dedicó entonces a estudiar la legislación gringa… regía la Ley de Valores y.. "Paradójicamente, fueron excluidos los pequeños inversores por más de ochenta años a partir de la inversión en los mejores activos inmobiliarios con el pretexto de protegerlos de fraude" y descubrió que..

Después de un estudio intensivo de la empresa, Niño decidió crear un fondo único minorista activo. Comenzó a buscar la estructura jurídica y un administrador de fondos profesional, pero rápidamente aprendió que no existía tal cosa. Los fondos inmobiliarios eran multi-activos por un lado y estaban financiados con capital institucional por el otro… "Los REIT permiten a los pequeños inversores comprar acciones de carteras inmobiliarias de múltiples activos, pero capturar sólo una pequeña porción del mercado y tienen demasiadas complejidades para que las personas de a pie los comprenda. Los REIT no permiten la inversión en el activo subyacente específico, sólo en los fondos cuyos valores a menudo no se correlacionan con las propiedades directamente. La diversificación es importante, pero no es necesariamente la mejor opción si la gente no sabe en lo que están invirtiendo. La gente necesita tener visibilidad y quieren ser capaces de poder elegir las propiedades específicas en las que invierten, de la misma forma que puedan elegir las acciones de una empresa... como Apple ".

Se acercó a varios gestores de fondos para tratar de obtener la aprobación de su idea, pero ninguno estaba interesado. Por otra parte, la legislación de EE.UU. presentaba restricciones adicionales, y para poder sortear la prohibición de la publicidad masiva usó la red de brokers internacionales a los que había convencido con su fórmula, decidió probarla comercializando un primer proyecto en Manhattan, The William, un apartahotel de 141 suites, a tres manzanas del nuevo World Trade Center, y con un costo de 175 millones de dólares. “En dos meses y medio lo vendimos todo, dividido en participaciones de 250.000 dólares a inversionistas de seis países, entre ellos muchos colombianos, pero ninguno estadounidense”.

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Ahora va por su segundo proyecto, el 17 John, otro hotel de larga estancia, también en el exclusivo west side neoyorquino, que costará 275 millones de dólares y para el que ya hay cola de compradores. Esta vez, las facilidades son aún mayores: para entrar bastará con disponer de 100.000 dólares –menos de la mitad de lo que se exigía en The William– y ya no ha vetos: a finales de septiembre(2013), la administración Obama eliminó las restricciones que rigieron durante 80 años y abrió el mercado.

“Es verdad que 100.000 dólares sigue siendo una cifra alta para muchos inversionistas; por eso, la idea es que en futuros proyectos podamos bajar aún más el monto de las participaciones a los niveles, por ejemplo, de Colombia, que está en los 20.000 dólares –explica Niño–. Esto significa que por primera vez en la historia alguien que tenga 40 millones de pesos podrá invertirlos en un megaproyecto en Nueva York y disfrutar de las rentabilidades con las que muchos multimillonarios de EE. UU. amasaron sus fortunas. Esto es la democratización de uno de los mercados inmobiliarios más apetecidos del mundo.

Ahora en el último proyecto el AKA, ya se puede entrar con 50.000 dólares y según me comenta en la entrevista está preparando la plataforma para poder seguir bajando esta inversión para recibir la posible avalancha que se producirá con la entrada en vigor, el próximo mes del Titulo III de la Ley JOBS Act en la que permiten entrar a invesionistas no acreditados.

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Adjunto, para el que quiera seguir la entrevista entera en audio, un pdf con el guion que seguimos para la misma en el que aparecen las preguntas, pero advierto que como en toda charla no se sigue de forma totalmente escrupulosa.

guion charla Rodrigo Niño PDF.

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Por último, apunto los 3 bloques en los que se basó la charla:

1.- Empezando por la esencia y el principio de todo esto... hablamos de economía colaborativa, crowdsourcing, crowdfunding y Ubuntu.

2.- Seguimos hablando de Prodigy Network y como hace crowdfunding inmobiliario.

3.- Y por último, hablamos del presente y futuro del crowdfunding inmobiliario en España.

Espero que la disfrutéis tanto como yo haciéndola.

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IDEA FINAL; LA CLAVE SUGERIDA POR RODRIGO:

 

" El ser humano no comprende la innovación a medida que le pasa, solamente la puede ver en retrospectiva, pero realmente lo que nos está pasando a nosotros es de una profundidad que todavía no conocemos, es de una profundidad que apenas empezamos a ver. Si tu te paras un segundo a pensar y lo entiendes como la creación de un nuevo mercado público de valores, es como si hubiera dos "Wall Street", pero dos W. S. que funcionan, uno que funciona como funciona W.S. y que fue fundado en 1933 y que tiene sus derivados, tiene sus componentes "esotéricos", tiene sus expertos, tiene su volatibilidad y ahora se CREÓ un nuevo Wall Street. Un segundo mercado público de valores, repito, por que si una oferta privada se puede publicitar masivamente ya no es una oferta PRIVADA, ahora es una oferta pública pero con una caracterísitica diferente. Ahí lo importante es entender cuales son las características de esa nueva oferta pública, y las características de esa nueva oferta pública demuestra que la diferencia entre la primera y la segunda, es la SIMPLEZA de la segunda, porque aquí no tienes esos derivados "esótericos" que tienes en la primera y eso hace que sea mucho más TRANSPARENTE y transparencia es lo que la gente busca. El problema es que con la transparencia viene también una mayor RESPONSABILIDAD. Porque con la transparencia llega el ánalisis que los inversionistas deben hacer sobre las ofertas que se le presenten en ese nuevo mercado público de valores y ahí es dónde la TECNOLOGÍA permite, no sólo hacer el análisis de los activos subyacentes de las ofertas que se hacen, si no que también permite añadir de manera granular inversionistas de TODO EL MUNDO para que tengan acceso a esas oprtunidades de inversión que antes no tenían. Ahora, cualquier persona que sea un oferente en ese mercado nuevo público de valores es una persona que va a practicar el UBUNTU, porque le está brindando acceso a otras personas, tanto para que lo comprendan, el activo subyacente como para que invierta en él y eso puede pasar NO SÓLO EN BIENES INMUEBLES, que es lo que yo sé hacer. Simplemente lo que se puede ofrecer en ese nuevo Wall Street, nosotros elegimos propiedades inmuebles en los EE.UU., pero hay muchas otras cosas que se pueden ofrecer. El CROWDFUNDING es eso, es la creación de un mercado nuevo público de valores, la creación de un segundo Wall Street que funciona sin los vicios del anterior y eso básicamente redunda en traspariencia gracias a la simpleza del modelo y la ausencia de derivados y complejidades que los inversionistas no puedan comprender. Este es un modelo en dónde la gente lo puede entender mucho mejor,  y no sólo es para real estate, es para todo. Entonces en ese nuevo orden pueden entrar las mismas compañías, puede ser una oferta privada o dentro de ese nuevo mercado, donaciones o lo que sea, de todo a través de la tecnología. No sé que va a pasar con el mercado público de valores porque la gente está muy cansada de la falta de transpariencia que hay, no porque los datos primarios no estén supuestamente auditados y que invertir en acciones directamente no pueda ser una buena inversión. El problema es cuando la gente invierte en todos esos derivados y todos esos instrumentos financieros que machacan tanto los activos subyacentes".


 
 



Video de la 1ª parte de la entrevista

 

 

[audio http://www.ivoox.com/entrevista-a-rodrigo-nino-prodigy-network_md_11124061_wp_1.mp3] Ir a descargar

Audio de la 1ª parte entrevista, completo.

 

 

[audio http://www.ivoox.com/entrevista-a-rodrigo-nino-prodigy-network-parte_md_11124593_wp_1.mp3] Ir a descargar

Audio de la 2ª parte entrevista, completo.


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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