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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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Due diligence en una plataforma de crowdfunding inmobiliario

General martes 11 de noviembre de 2014


Lo único que no tiene garantía cuando se rompe, es la confianza. Mafalda



 pide due diligencepide due diligence 

-En el último post, en el que escribía sobre cómo funciona una plataforma de crowdfunding inmobiliario, puedes leerlo aquí, comentaba que la due diligence es fundamental. Teniendo en cuenta el estado actual del sector inmobiliario no se debería acometer ningún tipo de transacción sin un profundo estudio de la propiedad afectada.

-Si hay una inversión atractiva en el mundo de los negocios, para aquellos que les guste el riesgo moderado o no tanto, ésta es la inmobiliaria. Si no se es experto en la materia, meterse en esta jungla es poder acabar siendo devorado, mejor buscar el asesoramiento preciso. Y desde luego aquel que vaya buscando rentabilidades inmediatas, que sólo se dan en operaciones oportunistas, que sepa que estas son las de altísimo riesgo y por tanto es fácil perderlo todo. Hay que asumir que las inversiones inmobiliarias son dificilmente liquidables y que se realizan a medio-largo plazo y siempre realizandólas en función de sus costes de oportunidad.

-Siempre que te ofrezcan o analices para valorar una inversión en inmuebles hazlo en función de los flujos de caja reales, si es para posibles alquileres es vital.

-De triunfar una plataforma de crowdfunding inmobiliario en la que micromecenas, que independientemente de su capacidad económica, hablaba que se puede uno meter desde 6.00o€, se consigue aliar con otros inversores, su capacidad de presión compradora aumentará, se reducirán sus costes, y mejorarán sus márgenes de negocio. Pero hay que procurar que la inversión final sea susceptible de escrituración y gestión individualizada, al objeto de no compartir riesgos con los compañeros de inversión. Y como decía, de triunfar la plataforma es de importancia capital la due diligence, para dar confianza( a la web) y transpariencia a la inversión( al inmueble).

-Pero, ¿que es la due diligence inmobiliaria?

-Para resumirlo en una frase: ” Es un informe técnico-jurídico de la situación del inmueble, su DNI”. Su objetivo es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en el proceso, los micromecenas con el propietario principal.


-El término en sí no tiene una equivalencia en castellano, por eso para evitar la traducción literal se le llama “auditoría legal”, se trata de realizar una actividad investigadora y da como resultado un documento para conocer el exacto valor y los posibles riesgos del inmueble.

-Se puede realizar para compras de suelo urbanizable, pero aquí sólo la explicaré para inmuebles construidos( en suelo urbano consolidado o de licencia directa), para rehabilitar o reponer que serían los que se ofreciesen en la plataforma.

-Las ventajas que ofrece serían:

Transparencia en la información: todos los participantes tienen la misma información, cualquiera que acceda a la web ve lo mismo.
Control sobre las cuestiones y peticiones de información adicional, un foro propio y único para cada inmueble.
Aporta credibilidad al contenido del dossier de venta.
Rigor en el proceso: las ofertas se hacen teniendo en cuenta la realidad descrita en la due diligence.
Acorta los plazos del proceso y reduce las peticiones individuales de información.
Se identifican anticipadamente aquellos asuntos sobre los que pudieran surgir malentendidos..

-Toda esta información se pone a disposición de los participantes en el proceso a través del denominado data-room, el punto de información donde los interesados en un proyecto comparten los datos disponibles, en este caso con acceso por clave al denominado Virtual Data-Room.

- Y, ¿ en que consiste y que contiene una due-diligence?.

-La gran cantidad de aspectos que hay que valorar hace más que recomendable que este estudio sea llevado a cabo por una empresa especializada, en este caso la plataforma( que la puede externalizar, a una consultora inmobiliaria) para ponerla a disposición de los posibles interesados. Contar con un check-list o listas de control que contenga de manera esencial estos aspectos:

Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor.


Disponibilidad de activos de similares.
Inmuebles en venta en la zona de influencia.
Precios de venta solicitados en activos comparables dentro del área de influencia
Análisis del comportamiento del mercado en los últimos años desde el punto de vista de rentas.
Histórico de transacciones comparables tanto por ubicación como por tipología de activo.
Análisis de precios unitarios y rentabilidades de transacciones comparables.

2.    Un análisis sobre las características inmobiliarias.

Localización del inmueble.
Representatividad.
Singularidad arquitectónica.
Visibilidad.
Comunicaciones y accesos.
Estado del edificio y de las instalaciones.

3.    Un análisis técnico del edificio, que debe incluir tres partes esenciales:

            3.1 Análisis urbanístico:

Características urbanísticas del entorno
Normativa aplicada en el inmueble:

Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble
Condiciones de edificación


Estudio de los usos
Análisis urbanístico de las licencias, proceso de seguimiento y tramitación:

Licencias del local (aportadas por la propiedad)
Licencias de los inquilinos (las proporcionadas por la propiedad y/o los inquilinos)


Resumen, recomendaciones y conclusiones.

             3.2 Análisis arquitectónico:

Percepción visual del inmueble

Descripción del edificio


Análisis del edificio y del proyecto As Built o Libro del edificio

Estructuras
Construcción

Fachadas
Cubierta
Núcleos de comunicación




Protección de incendios. Elementos pasivos
Previsiones económicas
Fotografías
Resumen, recomendaciones y conclusiones.

             3.3  Análisis de instalaciones:

Introducción:

Detalles de la visita
Documentación
Instalación de climatización
Instalación eléctrica
Instalación de P.C.I.
Instalación de fontanería y saneamiento
Instalaciones varias


Comentarios sobre las instalaciones
Previsiones económicas
Informe fotográfico
Resumen, recomendaciones y conclusiones.

-Y para no dejar incompleto el análisis técnico, también está bien incorporar uno de superficies que incluya:

Análisis de superficies (En caso de disponer de los planos en CAD del edificio)
Validación de planos CAD disponibles (cotejo in situ de concordancia dimensional)
Medición de superficie construida
Medición de superficie útil
Desglose de superficies por usos.

4. Un análisis de la situación jurídica del inmueble:

  4.1.  Situación jurídico registral y títulos de propiedad:

-Ha de comprobarse el justo título del vendedor, si éste consta inscrito en el Registro de la Propiedad, no olvidemos el famoso Art. 34 de la Ley Hipotecaria y si existen derechos de adquisición preferente u otros derechos constituidos a favor de terceros (tanteos o retractos, derecho de opción, etc.).

  4.2  Cargas y gravámenes:

-Debe comprobarse la existencia de cargas y gravámenes que puedan constituir una limitación del dominio (hipotecas, servidumbres, prohibiciones de disponer, etc.).

4.3 Derechos preferentes y opciones de compra:

-Se han de examinar los derechos preferentes y opciones de compra que haya podido conceder el vendedor a un tercero, en relación con el inmueble.

4.4 Propiedad horizontal:

- Se debe verificar :

-El modo de adoptar los acuerdos. Cuotas de participación en cuanto a titularidad y gastos. Y si el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad.

4.5 Arrendamientos:

-Con especial atención a la duración: si hay una obligatoria o si existen prórrogas. No olvidar que la duración indica el lapso en el que la inversión en el inmueble tiene asegurada su rentabilidad.

- Y a la Renta: la determinación de la renta neta es básica a la hora de decidir la compra o inversión de un inmueble. Para ello se deben examinar la renta bruta, la periodicidad de pago y los supuestos de bonificación o exención del pago de la renta o su actualización.

-Asimismo, se deben comprobar las garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de pago asumidas por el arrendatario. Éstas pueden ser cláusulas de penalización o garantías bancarias que aseguren la rentabilidad del arrendamiento.

-Y por último y no menos importante, los gastos: se ha de comprobar si en el contrato
existen mecanismos de repercusión de las cuotas de gastos de comunidad o gastos por servicios generales entre los arrendatarios, que hagan que la percepción de la renta sea neta a favor del arrendador. Para un inversor, lo ideal es encontrarse con un arrendamiento en el que arrendatario paga todos los gastos en el inmueble (gastos generales, seguros, impuestos, etc.).

-Y toda esta información no hay que olvidar que deberá completarse y cotejarse con la información pública actualizada, como: Registros de la Propiedad, e Instituciones u oficinas públicas (sobre todo Ayuntamientos) que pueden proporcionar certificaciones urbanísticas, certificación del pago de impuestos municipales, certificaciones catastrales…

-El resultado de todo este proceso de investigación y datos de la due diligence es el informe final:

-Si se redacta de manera que sea de fácil lectura y sobre todo que se incida desde un principio en los aspectos más relevantes encontrados en el análisis y especialmente aquellos que, por su relevancia, pudieran hacer variar de forma decisiva la valoración final del inmueble, será decisivo.

-El informe debe recoger tanto los procedimientos seguidos en la obtención de datos como las fuentes de las que se obtenga la citada información. Debe comprender los siguientes apartados:

 Introducción, en la que se menciona quién hace el encargo, el inmueble objeto de auditoría y una breve reseña del objeto y circunstancias del proyecto.


 Resumen ejecutivo, que contiene un resumen de los principales aspectos que deben centrar la atención del comprador o inversor.


 Ámbito de la revisión, donde se analizan las dificultades encontradas durante el proceso de auditoría, cuáles han sido los defectos u omisiones encontrados y qué documentos se han revisado.


Cuerpo del informe, donde se desarrollan los extremos destacados en el resumen ejecutivo.

-En definitiva cómo habéis leido, el que haya llegado hasta aquí, se merece una recompensa, nada que un buen técnico y un abogado especializado en temas inmobiliarios no puedan hacer,  se trata de un documento vital que además de ser definitivo para invertir o no, dignifica la profesión de la actividad de consultoría inmobiliaria tan necesitada.

-No lo olvides, pide una due diligence si algún día te encuentras con ganas de invertir en una web.

-Fuente: Elaboración propia en http://gateoahorro.wordpress.com/

crowdfunding due diligence Plataformas Realcrowd


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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