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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
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CROWDFUNDING VS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIO. UNA NUEVA ARQUITECTURA SOCIAL.

General jueves 19 de enero de 2017

 " Hasta que no se logre una distribución equitativa de la riqueza, no se resolverán los males de nuestra sociedad". Papa Francisco

 CROWDFUNDING VS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIO. UNA NUEVA ARQUITECTURA SOCIAL.

 

En artículos anteriores he tratado las distintas relaciones y diferencias que el crowdfunding inmobiliario tiene con otras maneras de acceder a la inversión inmobiliaria. En uno hablaba de cooperativas de inversores offline vs crowdfunding inmobiliario online. En otro traté el tema de las SOCIMIs. Y en un tercero hablé de los REITs en relación a la nueva tendencia de los eREITs que se viene haciendo en USA. Cabe decir ahora que tanto las SOCIMIs españolas como los REITs anglosajones encajan y de hecho son por concepto fondos de inversión, como veremos más adelante.

Por tanto, hoy vengo hablar de fondos de inversión inmobiliaria en otras de sus variantes, los denominados fondos de inversión inmobiliario(FII) y las sociedades de inversión inmobiliaria(SII) que están regulados por la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva( IIC) y por el RD 1082/2012, Reglamento de las IIC. No profundizaré en ellos si no que trataré las diferencias y ventajas que en mi opinión, aporta el crowdfunding respecto aquellos.

Es bien sabido que estos instrumentos son para gente con mucho capital. Para empezar se necesita un capital mínimo de € 9 m. para su constitución. Las SII son S.A. y los FII no tienen personalidad jurídica. Están dirigidos al igual que las SOCIMIs a la tenencia a largo plazo de una cartera de inmuebles para su explotación y obtención de rendimiento vía alquiler y no los pueden enajenar hasta pasados 3 años, salvo que les deje la CNMV. Son gestionados por sociedades que cobran unas comisiones de hasta el 4% del patrimonio del fondo o el 10% de sus resultados, a los accionistas y partícipes respectivamente. Lo curioso es que pueden invertir en SOCIMIs e incluso llegar transformarse en ellas al igual que éstas en aquellos. Además cuentan con la ventaja de pagar un paupérrimo 1% de Impuesto de Sociedades. Conclusión: es la pescadilla que se muerde la cola, es decir pueden acceder los ricos.

Veamos ahora como pueden ser según su naturaleza. Pueden ser cerrados o abiertos y privados o públicos. A los cerrados acceden los amigos y los inversionistas que la sociedad gestora capte para ofrecerles oportunidades escogidas única y exclusivamente para ellos o en su defecto las que traigan los propios accionistas, todo ello sin que el resto de la gente se entere. Si son abiertos, son abiertos para más amigos, y nada más para el caso de querer hacer crecer los recursos del fondo. Tampoco nadie más se entera, repito. Y ni que decir tiene que son privados, es decir, sólo sus accionistas y/o partícipes conocen sus finanzas y rendimiento.

Pero también pueden ser públicos, decíamos, que a su vez sean cotizados(SOCIMIs) o no cotizados. Sí, es verdad pueden ser públicos y cotizados, pero no obstante ya sabemos el escaso trocito de pastel que reparten al público para que juguemos en la Bolsa.

Bien, esto que funciona aquí y así no es diferente a como funciona en otras partes del mundo, se llame como llame. Los anglosajones utiilizan un término denominano "solicit", un término inglés muy explícito en el contexto legal que significa que no se puede invitar a invertir ni hacer publicidad. Esto en román paladino viene siendo lo mismo, es decir, invito a la fiesta a quién yo quiera. ¿Adónde nos lleva todo esto?

Pues precisamente a la arquitectura social que creó el sistema capitalista, muy bueno en muchas cosas pero muy injusto y elitista en otras, como es el caso que nos ocupa. Me refiero a arquitetura social como aquella creada por razón de las restricciones impuestas a la sociedad para poder optar a unas inversiones que sólo unos pocos tienen acceso por el hecho de tener más dinero.

El crowdfunding en su forma abierta de democratizar las inversiones en inmuebles en su máxima expresión tira por tierra esa concepción capitalista. Es más, rompe con esa vieja arquitectura social para llevarnos directamente a una nueva. Aquella en la que mi dinero me va a dar el mismo retorno que el tuyo, aunque tú tengas mucho más que yo. Ni que decir tiene que ayuda de manera sustancial a que exista una distribución de la riqueza de una manera más justa y equitativa.

Para entender esto de forma mucho más clara, valga como ejemplo uno que pone mi admirado Rodrigo Niño. Dice Niño:

"Ahora el acceso es para todo el mundo, entonces pensemos en tres inversionistas: Peter, Paul y Mary. Antes, por cada dólar que invertían, obtenían retornos de 22%, 8% y 2%, respectivamente. Esto se daba porque el valor de cada dólar en la arquitectura social anterior era relativo a la cantidad de capital que cada inversionista tuviera. En este caso, Peter invertía millones, entonces tenía acceso a ofertas privadas que otros no. Eso hacía que el retorno por el mismo dólar cambiara. Ahora, el retorno es igual para los tres, porque tienen acceso a las mismas oportunidades. Es un cambio radical en el modelo de concentración de la riqueza".

Ahora bien, la transición de aquel estado a este nuevo no es ágil, ni sencillo. Ello se materializa a través de una regulación para poder operar en el mercado, en nuestro caso la Ley 5/2015, tantas veces mencionada aquí. Como tal, el acceso a grandes inversiones para todos y no sólo para unos pocos, y poder llegar a disfrutar de los grandes retornos que dan esos inmuebles, de momento lo tenemos limitado a esas absurdas cantidades que fijó la Ley. Como sabemos de € 2 M y 5 M. Nos queda mucho y buen camino que recorrer para mejorar. Todo se andará. Mientras tanto aprovechemos lo que tenemos, porque algo, y no es poco ha cambiado ya. Sigamos luchando por y para esa nueva arquitectura social.

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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