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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles

CROWDFUNDING INMOBILIARIO VS SOCIMIS: DAVID CONTRA GOLIAT

General lunes 1 de agosto de 2016

 

"La planificación a largo plazo no es pensar en decisiones futuras, sino en el futuro de las decisiones presentes". P. Drucker

 

SOCIMIS VS CFI



  • Al mercado inmobiliario español después del "crack" no le vino Dios a ver pero si el Ejecutivo en forma de SOCIMIS cuando después de una fallida intentona en el 2009 fue en el 2012 cuando se les abrió las puertas de la Bolsa que no del Cielo. En una apuesta a la carrera por recuperar el mercado inmobiliario aquel Gobierno redactó y transformó una legislación intentando emular a los famosos REIT americanos e ingleses pero a la española.

    Y esto último porque entre otras cosas, los REIT deben contar con al menos 100 accionistas, de los cuales los 5 mayores no pueden controlar el 50% del capital. Como "detalle", las SOCIMIS son controladas hasta por el 90% por el núcleo duro accionarial. Además de sacar a Bolsa sólo el 2%( el mínimo exigido) o un máximo del 5%, a lo que se llama "free float" técnicamente. Por otro lado la normativa les permite el distribuir vía dividendo el 80% del beneficio y el 50% de las ganancias patrimoniales por la venta de los inmuebles y alguno pensará que es bastante. ¿El truco?, pues eso, cotizar en el MAB más que nada por obligación.

    Es decir, un instrumento perfecto para que los inversionistas extranjeros y los institucionales, los ricos y con mucho capital, protejiesen el mismo en activos inmobiliarios españoles en una especie de "clubs privados", comprando éstos a precio de derribo o tal vez no tanto, porque 2012-13 ya no era el 2009. Así como también que las grandes fortunas españolas formando las "family office" se les permitiese de forma legal dejar de pagar impuestos agrupando su patrimonio inmobiliario en una SOCIMI. Pagan el 0% de I.S. Así opinaba de ellas hace un tiempo, leer. Bendita ingeniudad.

    Así las cosas, el accionista minoritario despreciado. Le ponen el caramelo en la boca para que inverta en inmuebles con el dulce sabor que otorga la liquidez de la Bolsa de un paupérrimo 2% de una empresa en acciones valoradas en unos inmuebles que ni tan siquiera conoce y que bajo ningún concepto va a ser nunca propietario. Amén de que salen a Bolsa con ampliaciones de capital para captar inversionistas(los ricos) y comprar los activos sobre los que proyectarán las rentabilidades. Véase lo que al algunas empiezan a hacer, sin desperdicio, leer.

    Ese accionista minoritario es el que tendrá la gran oportunidad de invertir en inmuebles, que si va a conocer a la perfección y de los que además será dueño en una parte, todo gracias y a través del crowdfunding inmobiliario.

    Adelanto esta frase que es la respuesta de una las preguntas de la próxima entrevista #Inmocrowd que será publicada en breve, contestada por una de las personas más interesantes del universo crowdfunding inmobiliario español y que dice: " El crowdfunding inmobiliario lleva muchos años funcionando en España: la novedad actual es que toda la operativa se puede hacer online y, por tanto, permite coordinar sociedades con un mayor número de socios sin que la operativa se vea afectada. Pero, como te digo, el modelo de negocio ha existido siempre: juntar a una serie de personas con los mismos intereses para llevar a cabo una operación de inversión".


    Ahora bien, a las SOCIMIS se les permitió triunfar por mor a una flexibilidad en la norma. De manera análoga el crowdfunding inmobiliario encuadrado en el de inversión y bajo una Ley que se ha hecho fijándose en otro tipo de crowdfunding como es el crowdlending y el equity para startups también necesita de forma capital de una flexibilización normativa. La actual bloquea el que esas operaciones de inversión de forma online se puedan desplegar en toda su grandeza para ser ofrecidas al gran público, ese minorista despreciado. Por tanto y mientras no se permita ampliar en términos de Ley la transparente intermediación de una plataforma para dar visibilidad a grandes proyectos está abocado a ser "un mercadito" de altísimo valor, pero pequeño.

    No es de recibo esto: " “Una nueva figura del mercado financiero debe contar con un marco legal flexible, basado en principios, dejando al reglamento y a los criterios del supervisor la concreción de la norma. Sin embargo, se regulan más las plataformas que las bolsas. El TRLMV dedica una sección con 7 artículos a las bolsas y la LFFE dedica un título con seis capítulos y 47 artículos a las plataformas de financiación participativa” sic F. Zunzunegui.

    Por tanto serán los actores interesados en que esta industria prospere los que tendrán que sentarse en una mesa con el Ejecutivo y negociar la flexibilización de la norma para poder desplegar el potencial del crowdfunding en general y en particular el del inmobiliario, siendo que con la singularidad que le proporciona el sector dónde se mueve tendrá por seguro que tener representación suficiente para hacerse oír.

    Porque este David tiene armas más que suficientes para vencer al Goliat, veamos diez de ellas:

     

    En el CFI cada uno puede ver y si quiere hasta tocar con las manos el inmueble dónde invertir. Puedes decidir exactamente en que inmueble invertir y cual excluir de la cartera. Por ejemplo, si en tu ciudad saliese una oportunidad para invertir en una residencia de ancianos y además tuvieses la necesidad de utilizarla seguramente acabarías invirtiendo.  En las SCM, no.
     En el CFI los inversores tienen a su disposición una due diligence y un business plan para analizar exactamente hacia dónde se dirige su dinero. En las SCM, no
    En el CFI, en ningún momento el gestor(la plataforma) tiene acceso al dinero, sólo en el momento en que se completa la oportunidad de inversión, la entidad de pago desbloquea toda la cantidad y se transfiere directamente a la empresa proyecto para la compra del activo. En las SCM van hacia un pool de activos.
    CFI. Un activo en una sóla empresa e inversor partícipe de ella que es la dueña del activo. El lazo emocional con las propias inversiones es más elevado. Las SCM, no.
    La supuesta liquidez de las SCM está expuesta a dos factores directamente: la volatilidad de la Bolsa y la situación del mercado inmobiliario. El CFI, evita las subidas y bajadas de la Bolsa.
    En el CFI, los intereses del inversor están directamente alineados con los del promotor. Si uno gana el otro también. Por tanto, el "ojo del amo engorda el caballo". En las SCM, no.
    Comisiones, tarifas. En las SCM hasta casi un 10% se pierde en comisiones de los intermediarios, brokers, bancarias, ect. De cada euro invertido inicias con 90 cts. En el CFI, se reduce dráticamente las comisiones.
    La diversificación al inversor en inmuebles se la da el CFI. Si alguién dispone de 250.000€ para invertir, puede ser dueño de parte de cinco inmuebles con 50.000€ en cada uno. En las SCM, no.
    A las SCM se le exige que el 80% de los inmuebles que compren sean urbanos y destinados al alquiler al menos tres años. Además de sólo poder vender el 20% de los inmuebles que hayan comprado. En el CFI, no existe limitación alguna.
    En el CFI la tecnología permite al inversor el "DIY" de poder invertir desde cualquier parte en dos "clicks" de ratón. Sin intermediarios, ni bancos, ni asesores financieros. Una vez hayas invertido tienes acceso 24/7 a tu panel de inversioes para seguirles la pista. En las SCM, no.

    En definitiva, estamos ante un potencial de oportunidades que sería una pena dejar de aprovecharlas.

     

     

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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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