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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
La web de crowdfunding inmobiliario
La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles

CRIPTOCROWDFUNDING INMOBILIARIO

General miércoles 9 de agosto de 2017

INTRODUCCIÓN

"Sin solución de continiudad, aun cuando las plataformas de Real Estate crowdfunding "tradicionales" están asentando el modelo de negocio, llega la REevolución con modelos de real estate crowdfunding basados en blockchain dónde se podrán hacer transacciones en "Real Estate tokens" pagados en Ether (su equivalencia?), respaldados por los inmuebles y todo a través de smart contracts. Fascinante y disruptivo pero lleno de incertidumbre..".

 CRIPTOCROWDFUNDING INMOBILIARIO

 

Hace poco publicaba esta frase en un post en Linkedln. Es fascinante la mezcla de dos conceptos en uno: el crowdfunding inmobiliario y la tecnología blockchain para dar lugar al disruptivo criptocrowdfunding inmobiliario.

La intención de estas plataformas es dar entrada a cualquier inversor del mundo en bienes inmuebles a través de criptomonedas. Son proyectos enfocados en el sector inmobiliario que quieren romper barreras en la adquisición y venta de inmuebles en cualquier país del mundo. El modelo de negocio aplicado a sus plataformas tecnológicas soportarían todas las medidas de due diligence necesarias en las compra-ventas, en el cumplimiento con la legalidad, adaptándose al pais de localización del inmueble y en donde las transacciones se realizan en un entorno seguro sin intermediarios (agencias inmobiliarias, hegde funds, fondos de inversión, etc).

Ahora bien, ¿como pretenden irrumpir estas empresas criptocrowdfunding inmobiliario en el mercado?.

Dada su naturaleza basada en blockchain, lo que hacen es crear -minar, que es la forma de llamar a esta creación- una nueva criptomoneda acuñándola con el nombre que quieran, Real, Tile, REcoin ect. con la intención de introducirla en el mercado digital de monedas. En este momento existen más de 1000 criptomonedas, las más conocidas Bitcoin- cuya tecnología subyacente es precisamente blockchain- y Ether de Ethereum que están cotizando en mercados de criptodivisas fuera del circuito de las reguladas, es decir las divisas fiduciarias (fiat). En el momento en que escribo estas líneas el Bitcoin cotiza a € 2.334,65 y el Ether a € 191,20.

Una vez creadas estas nuevas criptomonedas lanzan una ICO (oferta inicial de moneda, innitial coin offerings en inglés), tambien llamado token sales o crowdsales. Esta operación consiste en un crowdfunding peculiar: esto es, ofrecen a los inversores la precompra de estos tokens (criptomonedas) a un precio con descuento - y antes de que entren en circulación- para financiar el proyecto. En otras palabras, venden el producto (tokens) para financiar el proyecto- tanto la compra de activos inmobiliarios como (su) plataforma de crowdfunding- que lanzará el producto, que es el mismo token respaldado por los inmuebles adquiridos a través de la plataforma de CFI.

La diferencia con un crowdfunding de inversión normal- por eso lo de peculiar- es que en lugar de dar acceso al servicio, una vez el producto está desarrollado (p.e. inversión en equity de una empresa o inversión en un inmueble en una CFI), se ofrece comprar valor de la compañía, que a su vez es comercializable, es decir, que las monedas virtuales pueden pasar de un mercado (wallet) a otro y generan liquidez en las casas de cambio y los mercados secundarios de este tipo de activos.

Pero, ¿dónde está el valor de estas empresas o en su defecto de sus tokens?

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EL PROCESO

 

Una vez abierta la ICO esperan resultados de inversión en la misma. Salen durante un periodo de preventa corto, en algunos casos de tan solo (24-36 h) y un máximo de un mes (crowdsales) en el que ponen a disposición de los inversores una serie de sus tokens. Con un mínimo (softcap) y un máximo (hardcap). A cada token o ficha le asignan un valor en Ether, p.e. 500 token= 1 ETH. En esta operación algunas intentan captar hasta los € 90 millones. Es en el roadmap (libro de ruta) de la empresa, un apartado del whitepaper (libro blanco) dónde se encuentra las especificaciones de la invesión así como todo lo relacionado con el modelo de negocio.

Las fichas o tokens se distribuyen a través de un smart contract (contratos inteligentes) generados en Ethereum. Cuando alguien invierte se le devuelve el equivalente en fichas de lo que haya puesto en Ether -a razón de la equivalencia-, en nuestro ejemplo 500 tokens= 1 ETH.

Si la ICO es exitosa, la empresa dispone de suficiente financiación para, primero cubrir su presupuesto operativo incluido en el plan de negocio en el que se incluye desde sueldos a marketing pasando por el desarrollo tecnológico de la propia plataforma de crowdfunding. El exceso de financiación lo utilizan para la compra de activos inmobiliarios que a continuación serán introducidos en la plataforma.

Es ahora cuando un nuevo contrato inteligente se pone en marcha con la identificación de cada inmueble comprado. En este nuevo y único smart contract se especifica además de los documentos de la propiedad, todo lo relacionado con la due diligence del inmueble y un nuevo concepto que es el valor de la participación (VP) para la inversión o la compra fraccionada de parte del inmueble por los inversores. Es decir, un único contrato para cada inmueble donde se le asigna una cantidad total de VP y su precio. De este modo se entra en la inversión intercambiando los tokens por VP. Los tokens son divisibles hasta una 1/1.000.000, dándole de esta manera el carácter democratizador propio del crowdfunding inmobiliario.

Un esquema característico de estas plataformas sería el siguiente:

  1. La plataforma compra un inmueble y ofrece a los inversores participaciones (VP).
  2. El contrato inteligente detalla la propiedad y su valoración. Le asigna el número y el porcentaje de participación (VP) con su precio.
  3. Los inversores entran en la plataforma para adquirir tokens (aquellos que no los tengan porque no hayan participado de la ICO). Funciona como un wallet o marketplace. Cuando se tiene tokens se adquiere tantas VP como uno quiera. Estas VP, que son ya derechos económicos a modo de acciones-participación del inmueble- y serán negociables dentro de la plataforma, permitiendo a un inversionista vender sus acciones si es necesario. Es decir, salen de inicio con un mercado secundario.
  4. A partir de este momento el funcionamiento es el de una plataforma de cowdfunding inmobiliario "convencional". El activo se pone en alquiler, las rentas obtenidas se dividirán de acuerdo al porcentaje de participación de cada usuario en esa propiedad, los VP que cada uno tenga. Las ganancias las asigna el contrato inteligente de forma automática y se pagan al mes en ETH.
  5. Objetivo de desinversión: Venta del activo. El inmueble se vende, y los beneficios se reparten proporcionalmente al porcentaje de VP de cado uno y se pagan en ETH.

Las plataformas generan sus ingresos a través de un fee que se traduce en un porcentaje -varían entre un 5%-10%, de unas a otras- sobre los beneficios de los ingresos de alquiler y la posterior venta de la propiedad.

En conclusión. Son modelos de negocio basados en plataformas de crowdfunding inmobiliario. La implementación es la diferencia. En primer lugar en la forma de financiarse a través de una ICO. En segundo lugar porque las transacciones tanto de las propiedades físicas como del dinero se articulan en blockchain a través de smart contracts, con la seguridad que aportan y utilizando como medio de pago su criptomoneda. Su objetivo es eliminar intermediarios, mejorar la transparencia y la liquidez -tan poco presentes en el mundo inmobiliario- y reducir las barreras de entrada asi como aliviar las cuestiones fiscales relacionadas con las transacciones transfronterizas.

Este último punto es el reto de estos proyectos y en consecuencia la fricción con todos los agentes que intervienen en una transacción inmobiliaria a saber, comprador, vendedor, notarias, registros, ect. Es decir, la generación de contratos inteligentes no es el problema, el problema viene de que todas estas partes involucradas tengan acceso al mismo para firmarlos.

CRIPTOCROWDFUNDING INMOBILIARIO

 

Si al principio del artículo comenté lo fascinante y disruptivo de este modelo nos queda citar la incertidumbre que sobrevuela estos proyectos, sobre todo centrado en dos aspectos: por un lado la volatilidad de las criptodivisas y por otro el entorno regulatorio en cuanto a la protección del inversor, fiscalidad así como por blanqueo de capitales y riesgos de financiación del terrorismo. Ni que decir tiene que este tipo de proyectos se lanzan en países friendly con las nuevas tecnologías tales como Suiza y sobre todo Singapur.

Con respecto a la volatilidad de las criptomonedas una de las formas que reduce sin llegar en ningún caso a anular las subidas y bajadas propias del mercado atípico de criptomonedas es que estas están vinculadas a los ingresos procedentes de un inmueble cuyo precio -y en consecuencia la de todas y cada una de las VP- hace de suelo ante caídas de valoración. Si la plataforma de CFI tiene tracción y mueve mucha cantidad de inmuebles habrá interés por adquirir sus tokens con lo que podrán gozar de cierta estabilidad e incluso crecer en valor. En este punto hay que recordar que la entrada de inversores se hará en gran medida por las rentabilidades ofrecidas por la plataforma en sus oportunidades - al margen de quienes lo hagan por especular con la propia criptomoneda- que en muchos casos son muy optimistas (hasta 20% o más) , con lo que podría existir un punto débil a superar.

En cuanto a la regulación nos encontramos en una zona gris de momento. Las autoridades regulatorias están estudiando si estas ICO deben rejirse por las leyes de valores. La SEC (la CNMV norteamericana) se pronunció hace poco tiempo en este sentido y ha dicho que si lo que se ofrece es invertir en una empresa común y en consecuencia lo que se espera es obtener beneficios por ello entonces deben estas empresas estar bajo regulación, es decir "no se puede ofrecer acciones al público sin cumplir con las leyes de valores aplicables". Del mismo modo la autoridad MAS en Singapur tambien se ha pronunciado diciendo "que pueden ser consideradas una oferta de acciones o participaciones en un sistema de inversión colectiva bajo la Ley de Valores y Ley de Futuros (SFA)". Con lo que seguirán de cerca todas las ICO que se lancen.

 

Extra

Para los interesados en estas nuevas plataformas y su modelo de negocio existe una asociación internacional denominada IBREA (The International Blockchain Real Estate Association) en dónde se puede aprender y seguir de cerca la evolución del criptocrowdfunding inmobiliario

A continuación un listado de las plataformas que en breve lanzarán su ICO en criptocrowdfunding inmobiliario: Propy y Real ( proyecto impulsado por españoles con la mercantil en Singapur)

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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