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la democratización de las inversiones en Inmuebles
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CÓMO ANALIZAR LOS PRÉSTAMOS EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO COMO INVERSOR

General miércoles 4 de abril de 2018

CÓMO ANALIZAR LOS PRÉSTAMOS EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO COMO INVERSOR

 

 

Los préstamos de financiación participativa son una gran oportunidad tanto para promotores inmobiliarios como para los inversores por igual. Dichos préstamos permiten a los promotores acceder a una financiación inicial, que de otro modo estaría fuera de su alcance, la cual es provista por inversores que pueden llegar a recibir jugosas rentabilidades. Los préstamos son inversiones y las personas deben analizar de forma cuidada las oportunidades antes de realizarlas y contribuir a las campañas. En este post voy a tratar los factores que debe tener en cuenta cualquier inversor antes de elegir una oportunidad de crowdlending inmobiliario en la que invertir.

 

 

 

  • Calcular y analizar las rentabilidades ofrecidas.

En general el tipo de interés de una oportunidad de inversión en crowdlending inmobiliario está definido por el prestatario -el promotor- en connivencia con la plataforma. Estos tipos suelen rondar desde un 8% a un 15%. De perogrullo recordar que un tipo más alto reporta más rentabilidad pero a un mayor riesgo. Por el contrario una oportunidad con un retorno inferior tendrá asociada un menor riesgo. Por tanto, se antoja por parte del inversor el llevar a cabo una investigación sobre la capacidad del promotor de devolver el préstamo -lo que viene siendo su solvencia financiera- en relación al tipo de interés ofrecido como describiré más adelante.

 

 

  • Evaluar la solvencia del promotor y/o su capacidad de devolución del préstamo.

A la hora de prestar no sólo hay que ver el potencial del proyecto inmobiliario a largo plazo, sino también la capacidad del promotor de poder devolver el préstamo en el corto plazo -en caso de retrasarse el proyecto, a saber demoras en licencias urbanísticas, retrasos en las obras, tardía comercialización, ect.-, es decir que disponga de liquidez para afrontarlo si surgen inconvenientes durante la vida del préstamo y que los vencimientos pactados no se vean comprometidos. De darse, el promotor incumple y los inversores pueden perder el dinero. O en su caso encontrarse en una situación de resolver el incumplimiento abriendo la caja de las reclamaciones primero extrajudiciales hasta llegar a las judiciales apoyándose en las garantías que existiesen. Por tanto la mayor preocupación de un inversor es saber si un promotor es capaz de pagar o no el préstamo. Así las cosas tendremos que ver una serie de factores para determinar si el promotor podrá pagar o no.

 

 

  • Historial de préstamos

De no tener un historial crediticio en las distintas plataformas de financiación colectiva, en caso de no haber financiado con anterioridad más proyectos y habida cuenta que estos préstamos no computan en el CIRBE del promotor, es labor del inversor averiguar por otro medio este historial financiero. Un crédito promotor pre concedido por una entidad bancaria en espera de ciertos requisitos - como la aportación del préstamo colectivo- nos dará confianza de la seriedad del promotor.  Esto podría dar seguridad, no obstante algunos promotores emplean este crédito bancario para cancelar o amortizar parcialmente el préstamo colectivo, con lo cual se trata de un falsa seguridad ya que solicitar un préstamo para reembolsar otro puede representar otro riesgo para el inversor, además de no cumplir (el préstamo colectivo) con su propósito, como veremos más adelante. Por tanto ver en las condiciones del préstamo si se autorizan cancelaciones parciales y de dónde procede el capital para estas amortizaciones.

 

 

  • Perfil financiero

Toda campaña en una plataforma de financiación colectiva de un préstamo de crowdlending inmobiliario debe aportar datos financieros de los promotores. Otra labor del inversor es, por tanto, analizar esta información financiera. De ella se pueden extraer datos tal como la deuda a corto o a largo- bancaria- así como su situación patrimonial o si ingresa más de lo que gasta. Dudar de empresas de reciente creación sin historial financiero. Un indicador de la situación financiera muy claro es el EBITDA, acrónimo en ingles que representa las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización. O lo que es lo mismo, el beneficio bruto de explotación antes de los gastos financieros. O más simple, es la capacidad de una empresa para generar beneficios.

Estos indicadores nos dan una idea de si el promotor tiene una buena salud financiera y por tanto nos da confianza en saber que su capacidad de devolución del préstamo no se verá comprometida. Además las plataformas suelen hacer sus propios análisis de sus clientes así como calificaciones de rating, como vimos en este post-  para evaluar la probabilidad de reembolso de los promotores.

 

 

  • Propósito, naturaleza y garantías del préstamo.

Este es otro factor muy importante a tener en cuenta. ¿Para qué pide el préstamo el promotor?. Dado que el objetivo del préstamo puede ser variado, nos dará más seguridad, saber a priori, que nuestra inversión se dirige a un préstamo con un propósito con menos riesgo que otro. Por ejemplo, el que un promotor solicite un préstamo para financiar las obras de rehabilitación de un edificio en propiedad para un uso de residencia de ancianos y con el que ya cuente con un gestor profesional para su explotación, nos da más tranquilidad que si otro promotor lo pide para financiar la compra de un solar en el que posteriormente desarrollar una promoción de viviendas. En dicho ejemplo está claro cara a un inversor que la primera opción le otorga más seguridad hacia dónde se dirige el dinero recaudado que en la segunda opción.

Otro aspecto importante es la naturaleza del préstamo. Nos encontramos normalmente con dos casos en la manera de estructurar el préstamo por parte del promotor en connivencia con la plataforma. Uno es el llamado préstamo a tipo fijo en el que quedan claros tanto el tipo de interés pactado como la duración del mismo o vencimiento. La otra es hacerlo a través de préstamos participativos en el que los rendimientos del inversor van íntimamente ligados al resultado de explotación o beneficio de la oportunidad ofrecida por el promotor. Qué duda cabe que los primeros dan más seguridad a la hora de invertir que los segundos.

Por último y no menos importante son las garantías que ofrece el promotor en caso de ser fallido el préstamo. Sin ser esta una garantía de forma explícita, el LTV (loan to value, en ingles) es un ratio que se debería de conocer ya que indica el porcentaje del préstamo en relación al valor total del activo inmobiliario a financiar, según su tasación. Cuanto más alto es esta relación más riesgo tiene la operación. Dicho ratio es el utilizado por las entidades financieras para prestar. En este sentido un banco prestará a un promotor en relación a este ratio siendo sana una horquilla de entre el 50-80% de LTV y con garantía hipotecaria. Siendo así, ésta será de primer rango, lo que viene a decir que el banco en caso de ejecución hipotecaria es el primero en cobrar. Por tanto conocer de antemano el LTV y la cantidad pre concedida de préstamo promotor - en caso de existir- es necesario para el inversor. En otro orden, garantías adicionales se tienen que dar, entre ellas avales personales, pignoraciones de acciones de la empresa, avales de terceros, ect. cuanta más existan más confianza transmitirá el promotor.

En este punto recordar tal como como se expuso en este post sobre los riesgos en inversión en crowdfunding, que uno de los intrínsecos es la posibilidad de pérdida de la inversión o del dinero invertido. Las inversiones en préstamos colectivos a través de plataformas no están garantizadas por ningún fondo, ni de depósitos ni de inversiones. No obstante, en el inmobiliario, la gran diferencia con respecto a otras estriba en que siempre hay un bien raíz que respalda la inversión, por tanto la pérdida total es imposible, no así las parciales.

 

CÓMO ANALIZAR LOS PRÉSTAMOS EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO COMO INVERSOR

 

 

  • Relación entre las tarifas de las plataformas, del promotor y la rentabilidad esperada por los inversores

Dado que el modelo de negocio de las plataformas de crowdlending inmobiliario se basa en las tarifas que cobran tanto a promotores como a los inversores, este hecho hace que impacte de forma clara en sus cuentas. En las negociaciones entre intermediario y cliente, en este caso plataforma y promotor toda vez finalizadas, el acuerdo se plasma en un contrato en el que aparece la tarifa que se les cobra. Estas tarifas se facturan por distintos conceptos, a saber: de estudio del proyecto, originación y administración de la campaña, puesta a disposición de las partes de los contratos necesarios para la participación en las campañas, tarifas a éxito, ect. y pueden a llegar fácilmente al 10-12%  sobre el objetivo de financiación. Este porcentaje no debería estar incluido en el capital solicitado en la plataforma pero en muchos casos sí lo está con que es el inversor quién lo aporta, por tanto es objeto de tener en cuenta a la hora de analizar la oportunidad ya que influye finalmente en la rentabilidad ofrecida. Así mismo algunas plataformas cobran al inversor otras tarifas en conceptos tales como transmisión de la información facilitada por los promotores, puesta a disposición y formalización de los contratos de préstamo, reclamación extrajudicial y judicial de los derechos de crédito, ect.. que rondan en su conjunto si se llegasen a aplicar todas otro 15%. En resumen que la relación existente entre todas estas tarifas es objeto de análisis por parte del inversor porque pueden variar mucho de unas plataformas a otras y como finalmente impactar de forma clara en la rentabilidad final conseguida vs la esperada.

Otro apunte reside en analizar la relación existente entre el período de vencimiento, el capital aportado y las tarifas que se apliquen en cada plataforma. Por ejemplo una misma inversión de EUR 1.000 a un año con una tasa de interés del 20% en dos plataformas A y B, dónde la primera cobra un 18% sobre los intereses ganados y otra un 1% sobre el reembolso total recibido (principal+intereses) está claro que se paga más en la primera. 3,6% en la A frente a un 1,20% en la B. Pero si la misma inversión y tarifas se hace un cuatro préstamos a tres meses, se acaba pagando más en la segunda. 2,90% en la A frente al 4,40% en la B. Por tanto es importante calcular el retorno junto con las tarifas y el período de cada oportunidad antes de invertir.

 

  • Requisitos de inversión y diversificación

Por último es importante analizar las contribuciones requeridas y máximas en las oportunidades de cada plataforma. Por ejemplo algunos préstamos solicitan como mínimo EUR 1.000 mientras que a otros se puede aportar desde EUR 50. Este factor influye en dos aspectos. Por un lado condiciona al inversor si dispone de capital libre para aportar en una oportunidad o en varias. Puede darse el caso de disponer EUR 1.000 y querer destinarlos a varias oportunidades y que a una de ellas muy atractiva le exigan ese mínimo para contribuir con lo que pierde la oportunidad de diversificar, una cuestión de capital importancia en todo tipo de inversiones. En ese caso podría destinar esos EUR 1.000 a cuatro oportunidades contribuyendo con EUR 250 en cada una.

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

1 Comentarios

ANDREA | 16/10/2018 05:04

Buenas noches Miguel, actualmente estoy realizando mi proyecto de grado de maestría en Administración financiera en Crowdfunding y fondos de capital privado y me gustaría proyectar la relación de riesgo- rentabilidad tanto para el crowdfunding como para los fondos de capital privado, tomando el índice para REIT. Con lo anterior busco confirmar que la posibilidad de invertir en un activo específico dejando a un lado la diversificación que concede la inversión en REITs. Lo que me preocupa es que no se cuenta con un índice para los crowdfunding inmobiliarios para poder comparar la relación riesgo- rentabilidad mediante el modelo de Markowitz por ejemplo. Agradecería tus comentarios, teniendo en cuenta tu experiencia.

Muchas gracias.

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