Pocket to pocket. Lo que un inversor quiere saber. El dinero que sale del bolsillo y el que le vuelve a entrar tras la salida de una inversión. Sólo lo puede saber al final de la misma, claro. Y poder comprobar si el que le ofreció dicha inversión estaba acertado, o no, en sus previsiones.
De esta manera hoy voy a exponer como hay que calcular las rentabilidades en las oportunidades en las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Para ello utilizaré un ejemplo, para que cada uno cambie el importe y comprobar sus números.
El escenario que viene a continuación lo entendemos para el caso de haber entrado como socio partícipe en una sociedad proyecto S.L. a imagen y semejanza de como, hasta ahora, se está -estaba- produciendo (ver nota al final) y teniendo en cuenta que EUR 1= 1 participación social. De esta manera sabemos el beneficio por euro invertido o -al tener el mismo valor- el beneficio por participación.
Datos salida:
Importe financiado: EUR 350.000. Importe invertido: EUR 1.000. Ingreso en la cuenta por el alquiler al mes: EUR 2,60. Comisíón plataforma=10%. IRPF: tomamos el generalizado al 19%.
Primero, aplicando los datos iniciales es fácil ver que el beneficio bruto por participación o por euro invertido en nuestro ejemplo es de 0.0026 (2,6/1.000). Ahora si multiplicamos 0,0026 * 350.000 nos da el importe total que recibe por el alquiler mensual la empresa proyecto, en este caso EUR 910. Está claro que la rentabilidad bruta total de este inmueble, es tambíen de un 0,26% (910/350.000), lo que representa un 3,12% anual ( 0,26*12).
En este ejemplo nuestros EUR 1.000 nos rentan al 3,12% anual bruto con lo que ingresamos EUR 31,2 al año, a EUR 2,6 mensual. Por tanto es este último importe, es el dato clave para hacer la cuentas reales. Continuamos para calcular el neto.
Sobre el bruto; aplicamos el 10% comisión PFP, nos quedan EUR 2,34 (2,6- 2,6*10%). Y por último los impuestos, con lo que el neto final es de EUR 1,89 (2,34- 2,34*19%). Nota: Ver post: Guía básica fiscal de un inversor en crowdfunding inmobiliario.
Por tanto, estas son las cuentas que como inversor inmobiliario, tanto da para los EUR 1.000 del ejemplo como para cualquier otro importe, se debe hacer.
Es en este momento cuando estamos en disponiblidad de saber si las rentabilidades por alquiler que se ofrecieron al principio -las proyectadas por la PFP- eran reales o no, que cada inversor haga este ejercicio de reflexión.
Hasta aquí bien. Si el inquilino no falla, recibiré mensualmente esa cantidad. Sigamos con el ejemplo.
Contemplamos que esta oportunidad fue asi mismo ofrecida con un escenario de salida en venta a los 36 meses por un importe proyectado -según la plataforma- de 430.000. Sabiendo que en los EUR 350.000 de financiación de la oportunidad se absorbieron, compra y reforma.
Es en la desinversión del activo, es decir cuando se produzca la venta y en teoría se obtenga la plusvalia - proyectada, repito- por la venta del 20% en los 3 años en dónde me tendrán que reintegrar el principal de la inversión, los EUR 1.000, más la parte proporcional de esa plusvalía teórica, EUR 200. Aquí puede estar el problema. En el momento de la disolución y liquidación de la sociedad proyecto. En primer lugar que se obtenga una oferta de compra por el precio -digamos imaginado tres años antes- que para el ejemplo propuesto en un escenario de subida de la vivienda, en algunos puntos dónde se ofrecen estas oportunidades, al 6,6% anual puede no ser descabellado.
Ahora bien, es en un ejercicio de transparencia obligada al tener que presentar las cuentas anuales la sociedad proyecto, si es que los socios tiene derecho a voto, - cuestión esta más que problemática para las que así lo han otorgado-, en dónde se verá la gestión realizada por los administradores de la misma, por la explotación del inmueble y si han existido gastos u otro tipo de comisiones ocultas, habida cuenta de que se trata de un sociedad con un único activo esencial, sin empleados, ect. y con el también único propósito de ser el vehículo jurídico elegido para aglutinar a los varios o cientos de inversores. Sin olvidar que tiene que pasar por el IS.
Por tanto, la liquidación de la misma dará la cantidad que quede en caja para repartir proporcionalmente a la inversión de cada uno y comprobar si efectivamente los retornos ofrecidos son los recibidos. Dónde se comprueba el pocket to pocket real.
Esto como en otras ocasiones he dicho este hito marcará el track record, la transparencia y la confiabilidad de cada plataforma.
NOTA: Explica un procedimiento que se viene haciendo hasta el momento. Con las recientes autorizaciones y licencias que la CNMV está otorgando, no permite esta práctica, con la Ley 5/2015 por bandera. Así mismo la propia CNMV en su labor de supervisión está pidiendo auditorías de terceros para estos proyectos a la plataforma así realizados para comprobar su ajuste a normativa.
