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BLOCKCHAIN Y LA TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES. SU IMPACTO EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

General martes 5 de diciembre de 2017

 

BLOCKCHAIN Y LA TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES. SU IMPACTO EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

 

Un token no es otra cosa que un nuevo término para una unidad de valor emitida por una entidad privada. En definición de William Mougayar, autor del libro ‘The business blockchain’, un token o ficha, tal como las que se utilizan en un coche de choque o en un casino en relación al mundo real, es “una unidad de valor que una organización crea para gobernar su modelo de negocio y dar más poder a sus usuarios para interactuar con sus productos, al tiempo que facilita la distribución y reparto de beneficios entre todos sus accionistas”. Entre otras cosas puede servir para otorgar un derecho.

Dicho esto, se define tokenización como un método para convertir derechos de un activo en un token digital. O expresado de otra forma, es el proceso de convertir derechos de un activo en un token digital en una cadena de bloques o blockchain. Del mismo modo "los tokens admiten varias capas de valor en su interior, por lo que es quien lo diseña el que decide qué tiene dentro un token concreto”, en palabras de Cristina Carrascosa, abogada y coautora del libro: "Blockchain, la revolución industrial de Internet".

En este sentido tokenizar una propiedad o un inmueble es básicamente generar un token en un smart contract y dar un valor a ese token en correspondencia con el activo real. Para entenderlo, siguiendo un modelo básico de crowdfunding, la propiedad se divide en acciones, y las "acciones" son tokenizadas.

Veámoslo con un ejemplo: Supongamos que el nuevo estadio del Atlético de Madrid, el Wanda Metropolitano tiene un valor de mercado de EUR 600 millones. Ahora y a través una aplicación descentralizada creamos un nuevo token al que llamaremos WMAM y le asignamos un valor de € 1, con lo que tenemos entonces 600 millones de tokens WMAM que ponemos a la venta. Cualquier persona del mundo puede comprarlos y poseer una cantidad muy pequeña de este nuevo estadio. Pero, ¿qué es realmente a lo que el token da derecho? Dará derecho a lo que se haya especificado en el smart contract al que esté vinculado dicho token. Normalmente un valor de participación en los dividendos que genere el estadio. Pero en ningún caso la parte de propiedad del estadio. Volveré sobre este punto al final.

Lo importante ahora es ver que la tokenización de activos físicos otorga inmediata liquidez al mercado inmobiliario. Para entenderlo, es similar al proceso de titulización  hipotecaria que realizan los bancos. Es decir, los bancos transforman activos poco líquidos en instrumentos para obtener financiación, y así eliminan el riesgo de impago a través de esa titulización. No hacen más que vender las hipotecas empaquetadas a terceros- fondos, sociedades, ect- que a su vez las colocan entre inversores. Una praxis "legal" pero que de forma malintencionada fue lo que provocó la crisis 2008 con las hipotecas subprime. No obstante, eso es otra historia.

Lo interesante, acabando con el ejemplo comparativo, es ver que con este sistema es posible separar el valor económico- en este caso el derecho de crédito de la hipoteca- del activo real, el cual garantiza la hipoteca. Pues bien, por definición un token hace lo mismo. Al crearse un mercado de compraventa de tokens - que es además un mercado puro porque solo interviene oferta y demanda- y estos son altamente divisibles y universales hará que si aumenta la demanda reduciría sensiblemente el descuento de iliquidez asociado al mercado inmobiliario. Hay quien le pone cifras a estas afirmaciones, veamos: El valor inmobiliario global se estimó recientemente en 217 billones de dólares. Aproximadamente el 25% de ese total, unos $ 54 billones, es comercial. Por el motivo argumentado digamos que una prima de liquidez del 10% se aplicase a estos activos al tokenizarse y podrían ser negociados libremente. Y esos, son más de $ 5 billones!!!

 

Los activos tradicionales serán tokenizados porque perderán la prima de liquidez si no lo hacen. El desafío clave para cualquier sistema que involucre la tokenización de los activos del mundo real es asegurar que el token digital permanezca vinculado al activo del mundo real.

 

Ahora bien un token, igualmente por definición, es monopolista en su origen. Todas las empresas inmobiliarias basadas en la blockchain que pretendan tokenizar un inmueble, bien sea una de corte tradicional o una de nueva de (cripto)crowdfunding inmobiliario- ver post sobre criptocrowdfunding inmobiliario-   le asignan un valor inicial en su lanzamiento y solamente será el mercado -si dicho token es aceptado masivamente- el que le hará subir o bajar de valor. El resultado es el mercado de inversión de alto riesgo asociado hoy día a las criptomonedas, pero que también puede arrojar altas rentabilidades. Tal como expliqué en el post antes mencionado un inversor en una plataforma de criptocrowdfunding inmobiliario además de los dividendos por alquileres, más la plusvalía por la venta, posee un token que es negociable- de ahí la liquidez-  pero el que suba o baje de valor, repito, será el mercado el que sentencie.  En este punto recordar que si el token o ficha está en una blockchain existente y válida -como los tokens ERC20-  permite usar los tokens o fichas de protocolo como método de pago en ambas direcciones, cambiando el token "monopolista" por Bitcoin o Ether, que a su vez hemos adquirido con moneda de curso legal.

 

Por último, volviendo a si la blockchain es capaz de poder transferir la propiedad inmobiliaria, hoy por hoy no es posible. Hay una frase -a modo de sentencia- que les encanta a los entusiastas de la blockchain que es, " El código es Ley", haciendo referencia a la descentralización y autogobierno por consenso de las cadenas de bloques, pero que no es válida aquí. Ni en España ni en ningún otro sistema jurídico los tokens confieren derechos materiales o de propiedad a sus propietarios.  En este país, la propiedad se transfiere exclusivamente de acuerdo con las disposiciones legales españolas y no de acuerdo con las reglas de cualquier cadena de bloques. Ni el propietario ni la mejor tecnología pueden cambiar eso, de momento. Por ejemplo, la adquisición de derechos sobre una propiedad requiere la inscripción en el registro de la propiedad, no hay adquisición de título sin esta inscripción. A diferencia de lo que se suele sugerir, los tokens no son, por tanto, "trocitos" de propiedad que se pueden negociar en la cadena de bloques independientemente de los requisitos legales.

Las nuevas plataformas de crowdfunding inmobiliario basadas en la blockchain lo que hacen es comprar  las propiedades. Sólo entonces generan y se negocian los tokens. Que quede claro entonces que incluso en tales modelos, no es el dueño del token quien posee los derechos de propiedad, sino el intermediario, la plataforma. Los compradores y vendedores no tienen otra opción que confiar en las promesas del intermediario. Se pierde así el propósito original de la cadena de bloques, la racionalización de los intermediarios a través de la descentralización.

 

El ideal supremo de estas empresas -y que daría un giro copernicano aprovechando las bondades de la blockchain- es el reconocimiento estatal de su blockchain. Bajo esta premisa, los valores reales podrían ser negociados de manera descentralizada a través de los correspondientes tokens. Sin embargo, es muy improbable por no decir imposible, que una de las plataformas existentes se convierta en un registro de propiedad aprobado por el (un) gobierno. De ahí la necesidad de penetración y el uso de la cadena de bloques en el sector público.

 

NOTA: Este artículo fue originalmente escrito para la revista inmueble. Publicado en el número 177, Diciembre 2017. A su vez es un extracto de otro artículo publicado en Inmocrowd al que se puede acceder desde este enlace.

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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