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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
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BLOCKCHAIN, TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES Y CROWDFUNDING INMOBILIARIO

General martes 17 de octubre de 2017

BLOCKCHAIN, TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES Y CROWDFUNDING INMOBILIARIO

 

Las nuevas plataformas de crowdfunding inmobiliario basadas en la blockchain -con emisión de tokens incluido- salen con argumentos que, a priori, pueden parecer que mejoran el actual modelo de negocio de las que no utilizan dicha tecnología. Veamos:

 "Estamos seguros de que una plataforma de crowdfunding inmobiliario que utiliza Blockchain y la criptografía revolucionará el mercado" es un eslogan común entre ellas. En este sentido enumeran los problemas que ven en el modelo "tradicional" para exponer a continuación las soluciones de mejora que estarían impulsadas por la blockchain.

Los principales problemas que enumeran son:

  • No hay acceso por los usuarios/inversores a un mercado mundial.
  • Dificultades del entorno regulatorio y exceso de burocracia.
  • Poca transparencia y/o ausencia de confianza.
  • No son líquidas las inversiones.

Y las soluciones que aportan:

  • Plataformas de acceso global con propiedades por todo el mundo.
  • Uso e interfaz más simple de las plataformas.
  • Utilización de smart contracts en la blockchain.
  • Tokenización de las propiedades. Vender y comprar de forma inmediata.

Veamos punto por punto:

 

No hay acceso por los usuarios/inversores a un mercado mundial vs Plataformas de acceso global con propiedades por todo el mundo.

 

Es cierto que las plataformas actuales centran el negocio en el entorno local, entendiendo este como un país. Atienden las necesidades de los promotores locales y los inversores que, en su mayor parte también lo son. Se sienten más cercanos siendo "vecinos" e invirtiendo en proyectos que en algún caso pueden visitar de forma física, incluso. Por otro lado, los presupuestos de marketing, que en general son cuantiosos, se enfocan en campañas locales. La internacionalización es un proceso lento y caro, e implantar una plataforma en otro país - dando por sentado que primero haya triunfado en el propio-, es difícil.

Dicho lo cual, no es menos cierto que un americano o un chino, si lo desean, puedan invertir en un proyecto de Barcelona a través de una plataforma local. Del mismo modo que a un español nada ni nadie le impide hacerlo a través de una plataforma americana en un hotel en Nueva York. En los dos casos cumpliendo ciertos requisitos, como p.e., estar en posesión de un NIE para el primer caso.

Por tanto este argumento no mejora el actual sistema.

 

Dificultades del entorno regulatorio y exceso de burocracia vs uso e interfaz más simple de las plataformas

 

Todas las plataformas operativas a nivel mundial están bajo regulación en los países en los que ya está en vigor la legislación al respecto. Que no esté regulada es un síntoma de preocupación. En España, como sabemos, en este momento están en proceso muchas de ellas. Si bien es cierto, en otros países operan plataformas en los que- si no lo están- es porque el país está en proceso de regular el crowdfunding, como p. e. México.

En este sentido e independientemente de utilizar blockchain como tecnología subyacente, estas nuevas empresas son de crowdfunding, por tanto deben cumplir con los mismos requisitos legales que sus homólogas "tradicionales" en los países desde el que operen y tengan su domicilio social y fiscal. El tener una web amigable con una interfaz sencilla y de fácil uso no implica el cumplir con lo argumentado. Quedará meridianamente claro -cuando llegue al cuarto punto y explique la tokenización de inmuebles- que los activos a los que se accede -bien a través de la compra de participaciones o invirtiendo en préstamos- son propiedad de la propia plataforma que los han adquirido previamente, o de unos terceros- promotores- que los ofrecen en la plataforma.

 

Poca transparencia y/o ausencia de confianza vs utilización de smart contracts en la blockchain

 

Se dice de la poca transparencia y de la ausencia de confianza que por parte de algunos usuarios e inversores tienen en algunas de las plataformas actuales de crowdfunding. Estoy de acuerdo, en parte. Como ya he descrito aquí, es una labor de investigación y de autoresponsabilidad conocer dónde mete uno el dinero. Por tanto, si hay motivos para desconfiar de alguna plataforma, bien por la información de otros inversores, bien por proyectos fallidos o simplemente por que las oportunidades que ofrecen no son del agrado de uno, no inviertas. Aquellas plataformas que no sean diligentes y lo suficientemente transparentes, caerán. Información y asesoramiento en este sentido.

Ahora bien, la utilización de smarts contracts no va a eliminar en su totalidad este problema. Un smart contract o contrato inteligente -soy de los que no está de acuerdo con este nombre- es un código escrito en la blockchain que se auto-ejecuta de forma automática, valga la redundancia -cumple con el requisito de "si esto pasa, entonces de forma automática ocurre esto otro"-, no está en papel, ni escrito en lenguaje natural y no precisa de un tercero que lo avale (un notario -p.e.- cuando se elevan a público). El código, no es ley. Por tanto, cuando se firma un contrato inteligente, ¿quién sabe exactamente que firmas?. ¿Tiene letra pequeña?. Dicho esto, las plataformas describen en sus libros blancos que al comprar una propiedad de inmediato generan un contrato en el que incluyen: ID de la propiedad: copia registro de la propiedad, documento de adquisición (contrato de compraventa), valor de la participación y la cantidad de criptomoneda propia asociada a dicha participación. De todo esto, excepto la asignación de tokens a cada participación, lo hacen las empresas de crowdfunding en la actualidad.

Llegados a este punto uno podría decir que la veracidad y transparencia que aporta las anotaciones inmutables en la blockchain dan por cierto lo que en ella se escribe en un contrato. Y así es. Sin embargo, lo es desde el primer bloque en adelante, ahora bien, ¿y este primer bloque?, ¿ contiene la información verdadera? . Es decir, ¿quién comprueba que esa información preexistente antes de grabarla en el primer bloque de la cadena sea la cierta?.

Un contrato inteligente a día de hoy tiene la capacidad de programarse para ciertos requisitos como es el pago de acciones que no requieren mayor complicación, como pueda ser automatizar las tareas del pago de la parte proporcional del alquiler en relación al valor de propiedad (VR) o el pago de la plusvalía. Sin embargo cuando hablamos de transmitir activos no están capacitados para ello. Todo ello sin entrar en el discurso legal y la interpretación judicial de los mismos en caso de discrepancia entre las partes. ¿Qué jurisdicción está hoy capacitada para dirimir pleitos derivados de esta índole?.

Muchas preguntas aun sin respuesta. Por tanto, tampoco en este punto a día de hoy mejora el sistema actual.

 

 No son líquidas las inversiones vs tokenización de las propiedades. Vender y comprar de forma inmediata.

 BLOCKCHAIN, TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES Y CROWDFUNDING INMOBILIARIO   

Este es el punto que diferencia a los dos modelos de forma radical, por tanto merece ser explicado más a fondo.

Un token no es otra cosa que un nuevo término para una unidad de valor emitida por una entidad privada. En definición de William Mougayar, autor del libro ‘The business blockchain’, un token o ficha, tal como las que se utilizan en un coche de choque o en un casino en relación al mundo real, es “una unidad de valor que una organización crea para gobernar su modelo de negocio y dar más poder a sus usuarios para interactuar con sus productos, al tiempo que facilita la distribución y reparto de beneficios entre todos sus accionistas”. Entre otras cosas puede servir para otorgar un derecho.

Dicho esto, se define tokenización como un método para convertir derechos de un activo en un token digital. O expresado de otra forma, es el proceso de convertir derechos de un activo en un token digital en una cadena de bloques o blockchain. Del mismo modo "los tokens admiten varias capas de valor en su interior, por lo que es quien lo diseña el que decide qué tiene dentro un token concreto”, en palabras de Cristina Carrascosa, abogada y coautora del libro: "Blockchain, la revolución industrial de Internet".

En este sentido tokenizar una propiedad o un inmueble es básicamente generar un token en un smart contract y dar un valor a ese token en correspondencia con el activo real. Para entenderlo, siguiendo un modelo básico de crowdfunding, la propiedad se divide en acciones, y las "acciones" son tokenizadas.

Veámoslo con un ejemplo: Supongamos que el nuevo estadio del Atlético de Madrid, el Wanda Metropolitano tiene un valor de mercado de EUR 600 millones. Ahora y a través una aplicación descentralizada creamos un nuevo token al que llamaremos WMAM y le asignamos un valor de € 1, con lo que tenemos entonces 600 millones de tokens WMAM que ponemos a la venta. Cualquier persona del mundo puede comprarlos y poseer una cantidad muy pequeña de este nuevo estadio. Pero, ¿qué es realmente a lo que el token WMAM da derecho? Dará derecho a lo que se haya especificado en el smart contract al que esté vinculado dicho token. Normalmente un valor de participación en los dividendos que genere el estadio. Pero en ningún caso la parte de propiedad del estadio. Volveré sobre este punto al final.

Lo importante ahora es ver que la tokenización de activos físicos otorga inmediata liquidez al mercado inmobiliario. Para entenderlo, es similar al proceso de titulización  hipotecaria que realizan los bancos. Es decir, los bancos transforman activos poco líquidos en instrumentos para obtener financiación, y así eliminan el riesgo de impago a través de esa titulización. No hacen más que vender las hipotecas empaquetadas a terceros- fondos, sociedades, ect- que a su vez las colocan entre inversores. Una praxis "legal" pero que de forma malintencionada fue lo que provocó la crisis 2008 con las hipotecas subprime. No obstante, eso es otra historia.

Lo interesante, acabando con el ejemplo comparativo, es ver que con este sistema es posible separar el valor económico- en este caso el derecho de crédito de la hipoteca- del activo real, el cual garantiza la hipoteca. Pues bien, por definición un token hace lo mismo. Al crearse un mercado de compraventa de tokens - que es además un mercado puro porque solo interviene oferta y demanda- y estos son altamente divisibles y universales hará que si aumenta la demanda reduciría sensiblemente el descuento de iliquidez asociado al mercado inmobiliario. Hay quien le pone cifras a estas afirmaciones, veamos: El valor inmobiliario global se estimó recientemente en 217 billones de dólares. Aproximadamente el 25% de ese total, unos $ 54 billones, es comercial. Por el motivo argumentado digamos que una prima de liquidez del 10% se aplicase a estos activos al tokenizarse y podrían ser negociados libremente. Y esos, son más de $ 5 billones!!!

Los activos tradicionales serán tokenizados porque perderán la prima de liquidez si no lo hacen. El desafío clave para cualquier sistema que involucre la tokenización de los activos del mundo real es asegurar que el token digital permanezca vinculado -de por vida- al activo del mundo real. Cuando así sea, los tasadores inmobiliarios se volverán más parecidos a analistas de capitales porque el valor de mercado de cualquier edificio será fácilmente deducible si el token es el comercio inmobiliario.

Ahora bien un token, igualmente por definición, es monopolista en su origen. Todas las empresas inmobiliarias basadas en la blockchain que vayan a tokenizar un inmueble, bien sea una de corte tradicional -que introduzca la blockchain en su funcionamiento- o una nueva de (cripto)crowdfunding inmobiliario, a este token le asignan un valor inicial en su lanzamiento y solamente será el mercado -si dicho token es aceptado masivamente- el que haga que suba o baje de valor. Las nuevas plataformas cripto "juegan" con esta (su) ficha propia que solo se puede utilizar en la propia plataforma -de ahí lo del monopolio- y que en cualquier momento se puede vender en los mercados secundarios que habilitan, al margen de los mercados de intercambios (exchanges, en inglés) especulativos en los que tambien se pueden vender si su token es aceptado. El resultado de esto no es más que el mercado de inversión de alto riesgo asociado a las criptomonedas y de gran volatividad con lo que pueden arrojar altas rentabilidades.

Tal como expliqué en el post antes mencionado un inversor en una plataforma de criptocrowdfunding inmobiliario además de los dividendos por alquileres, más la plusvalía por la venta, posee un token negociable como hemos visto - de ahí la liquidez-  pero el que suba o baje de valor, repito, será el mercado el que tenga la última palabra. En este punto recordar que si el token o ficha está en una blockchain existente y válida -como los tokens ERC20- permite usar los tokens o fichas del protocolo como método de pago en ambas direcciones, cambiando el token "monopolista" por bitcoin o ether, que a su vez hemos adquirido con moneda de curso legal.

La pretensión por tanto, será conseguir dar a conocer su token. Inicialmente atrayendo a cazarecompensas y especuladores -que mueven el mercado de criptodivisas-  para que hagan subir de valor su token (capitalizarlo en definitiva), y en consecuencia el negocio de la plataforma. De no darse este factor, la plataforma perderá valor. En este escenario el recurso que les queda es avenirse al negocio "tradicional" pudiendo utilizar una criptomoneda con suficiente capitalización -bitcoin o ether- para la inversión en las oportunidades y transferir pagos.

Por último, volviendo a si la blockchain es capaz de poder transferir la propiedad inmobiliaria, hoy por hoy no es posible. Hay una frase -a modo de sentencia- que les encanta a los entusiastas de la blockchain que es, " El código es Ley", haciendo referencia a la descentralización y autogobierno por consenso de las cadenas de bloques, pero igual que los smarts contracts, aquí no es válida. Ni en España ni en ningún otro sistema jurídico los tokens confieren derechos materiales o de propiedad a sus propietarios.  En este país, la propiedad se transfiere exclusivamente de acuerdo con las disposiciones legales españolas y no de acuerdo con las reglas de cualquier cadena de bloques. Ni el propietario ni la mejor tecnología pueden cambiar eso, de momento. Por ejemplo, la adquisición de derechos sobre una propiedad requiere la inscripción en el registro de la propiedad, no hay adquisición de título sin esta inscripción. A diferencia de lo que se suele sugerir, los tokens no son, por tanto, "trocitos" de propiedad que se pueden negociar en la cadena de bloques independientemente de los requisitos legales.

Las nuevas plataformas de crowdfunding inmobiliario basadas en la blockchain lo que hacen es comprar las propiedades. Sólo entonces generan y se negocian los tokens. Que quede claro entonces que incluso en tales modelos, no es el dueño del token quien posee los derechos de propiedad, sino el intermediario, la plataforma. Los compradores y vendedores no tienen otra opción que confiar en las promesas del intermediario. Se pierde así el propósito original de la cadena de bloques, la racionalización de los intermediarios a través de la descentralización.

El ideal supremo de estas empresas -y que daría un giro copernicano aprovechando las bondades de la blockchain- es el reconocimiento estatal de su blockchain. Bajo esta premisa, los valores reales podrían ser negociados de manera descentralizada a través de los correspondientes tokens. Sin embargo, es muy improbable por no decir imposible, que una de las plataformas existentes se convierta en un registro de propiedad aprobado por el (un) gobierno. De ahí la necesidad de penetración y el uso de la cadena de bloques en el sector público.

Para finalizar. Este último punto es la verdadera revolución que traerá la aplicación de la cadena de bloques al sector inmobiliario en general y en particular a la inversión en el mismo a través de crowdfunding. No obstante así las cosas, también las plataformas "tradicionales" tienen en muchos casos habiltados mercados secundarios como mecanismo de liquidez al inversor tal como vimos en este post, lo que facilitan la salida de la inversión sin esperar a la venta.

En conclusión. Como hemos visto, los argumentos utilizados por estas nuevas plataformas no constituyen -a día de hoy- una ventaja competitiva real. La evolución al crowdfunding inmobiliario 3.0 está en el camino, pero aun hay piedras que saltar.


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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