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BANCOS, HIPOTECAS Y CROWDLENDING INMOBILIARIO

General jueves 1 de junio de 2017

BANCOS, HIPOTECAS Y CROWDLENDING INMOBILIARIO

 

 Introducción

"...La economía de mercado es, parafraseando la conocida frase de Churchill sobre la democracia, el peor sistema económico conocido… exceptuando todos los demás. Pero es evidente que tiene fallos que es preciso corregir. A veces, estos fallos afectan al propio sistema económico, como cuando el fuerte abusa de su poder y crea monopolios que perjudican a la competencia y, con ella, a la innovación y la productividad". Y su corrección se realiza por medio de la regulación. La trampa estriba en que, en algunas ocasiones, es la propia regulación, teóricamente destinada a equilibrar la situación, la que genera nuevos desequilibrios todavía más graves. Cuando las leyes están hechas a medida de quienes tienen las conexiones políticas adecuadas, lo esperable es que sean ellos los beneficiados y no la sociedad ni la economía de mercado..."

Extracto del libro: " Contra el capitalismo clientelar" publicado recientemente por los autores del blog jurídico-político Hay Derecho 

  "Contra el capitalismo clientelar no va dirigido solo a economistas o juristas. Cómo funciona el mercado o cómo se gobiernan las empresas no es algo que interese únicamente a los especialistas: nos concierne a todos, porque a todos nos afecta como ciudadanos. Al fin y al cabo, el capitalismo clientelar es la espina dorsal de un Estado también clientelar cuya manifestación externa más evidente son unas instituciones capturadas por los intereses de unos pocos, y que hasta el momento se han mostrado incapaces de frenarlo." 

 

 

Que los bancos tienen una bien ganada fama de influir directa y eficazmente sobre el poder político nadie lo duda. Bancos y Estado, que no Gobierno, se necesitan. Un argumento contundente de estas afirmaciones, lo desvelan en este imprescindible libro, cuando dicen:

"La razón es que los bancos y el Gobierno se ayudan y se necesitan. Por una parte, los bancos compran al Estado la deuda pública que emite (los famosos bonos del Tesoro), y obtienen, a cambio, una regulación que les facilita su operativa y que dificulta la competencia. Esto quiere decir que la banca, cuando suscribe las emisiones de deuda pública del Tesoro, puede obtener, a cambio y de parte del Estado, una línea de crédito del Banco de España utilizando esos mismos títulos como garantía". ".. Cuando las entidades que tienen en sus manos la financiación del Estado y de las grandes empresas son pocas, es obvio que su poder en la economía y sus márgenes de beneficio se incrementan... Además, las entidades financieras han tenido la capacidad de dictar las reglas que ellas mismas han de cumplir".

 BANCOS, HIPOTECAS Y CROWDLENDING INMOBILIARIO

 

Concentración bancaria, hacia el oligopolio

 

Tal como se puede observar en la imagen superior, la reforma financiera trajo una aniquilación importante del número de bancos, bien por quiebras con posterior rescate público, por desaparición o por fusiones y ahora que son menos, paradójicamente, son más fuertes e influyentes incluso que antes. Por eso nadie se cree a los banqueros, como F. Gónzalez del BBVA, cuando dice cosas como: "el monopolio de la banca ha muerto y que empresas tecnológicas como Google o Amazon están hoy en mucho mejor posición para abordar los retos de futuro que la banca". Esta frase se viene abajo, con otro argumento contundente: "La banca tiene un aliado con el que estas empresas no cuentan(GAFA): un poder político siempre dispuesto a pagar intereses de la deuda pública que le conseguirá los rescates que hagan falta a costa de los contribuyentes".

BANCOS, HIPOTECAS Y CROWDLENDING INMOBILIARIO

Cortesía:EnFintech

En consecuencia, tardaremos en ver esto.

 

Por tanto, que el lobby financiero estuvo detrás de la redacción de la Ley de Crowdfunding a estas alturas creo que nadie lo duda. Y un punto, o mejor dicho, dos artículos -luego veremos- que han "recomendado" que estuviesen incluidos en la Ley, son precisamente los referidos a las hipotecas. Un asunto clave para una de las trabas más importantes para el desarrollo y popularidad del crowdfunding inmobiliario.

 

La hipoteca: lo que hay que saber

 

Una hipoteca es una garantía real. En términos jurídicos un derecho que grava un bien inmueble (o mueble) e inscribible en el Registro de la Propiedad, para darle publicidad y para la protección de terceros de buena fe, de capital importancia el art. 34 LH.

Un préstamo hipotecario lo otorgan en base a esa garantía, por eso tienen vencimientos largos y tipos de interés pequeños. Normalmente los préstamos hipotecarios a lo que todo el mundo llama la hipoteca, en la escritura se divide en dos partes. Una primera parte obligacional -en donde están metidas toda clase de claúsulas, incluso las abusivas, muchas de ellas ahora eliminadas por la Justicia- y que regula el préstamo, y una segunda donde se constituye la garantía sobre el bien. Ahí es donde se dice que "en garantía de este préstamo se constituye hipoteca por un importe de A de principal, de B de intereses ordinarios, de C de intereses de demora y de D para costas y gastos".

La suma de todos estos conceptos es la denominada responsabilidad hipotecaria. Es la cantidad por la que la finca responde ante una ejecución hipotecaria (por falta de pago o por embargos de terceros), cuya suma A+B+C+D suelen ser un 150% o 200% del capital principal, por lo que se tributa en AJD, uno de los costes más importantes del famoso 10% de los gastos de compra con hipoteca.

Así las cosas, la responsabilidad hipotecaria en la práctica viene siendo un instrumento de protección al acreedor, el banco -si no existiese, el acreedor no podría exigir esos intereses ordinarios (salvo un máx. de dos años fijados por ley), esos intereses de demora, o esas costas, tan solo el capital- por eso puede exigir la casa más la deuda restante y para el resto de tu vida, hasta que pagues. ¿Y por qué?, en base al art. 1911 del CC y salvo que se haya pactado en contra (lo que se conoce como hipoteca de responsabilidad limitada), respondemos con todos nuestros bienes presentes y futuros. Por tanto, si el día de mañana no pagamos y ejecutan nuestra hipoteca, y sacan el bien a subasta, ahí no juega la responsabilidad hipotecaria. El 100% de las hipotecas son así para cualquier consumidor..¿ o no?.

Uno de los motivos principales de que los bancos se tuvieron que "comer con patatas" tanto ladrillo tras el crack inmobiliario -con la constitución del "banco malo" como máximo exponente- responde a esta pregunta. En base a las hipotecas de responsabilidad limitada, regulada en el art. 140 LH, que dice: “No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor". Esto se lo dejaron firmar a muchos promotores inmobiliarios los bancos en la época del boom, por que ganaban más (son más caras al tener un tipo de interés superior al asumir más riesgo), con lo que no contaban -la avaricia rompe el saco- fue con lo que pasó.

Por eso, en la propia Ley hipotecaria se refrenda esta regla, a la cual es excepción la hipoteca de responsabilidad limitada, así, el art. 105 dice: “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 Código Civil”. Y este artículo es el que aplica, como decía antes, para el común de los mortales.

 

 Hipotecas en la Ley de Crowdfunding

 

La mano negra del lobby financiero ya se entrevé en la redacción del articulado de la Ley en varios lugares, pero dónde está totalmente visible es en la introducción de dos artículos que van directos a preservar uno de los core business del negocio bancario, las hipotecas:

Así el primero se encuentra en:

Sección 2.ª Requisitos aplicables a los préstamos
Artículo 74. Idoneidad de los préstamos concedidos.

Art. 74.2: "Los proyectos basados en préstamos no podrán incorporar una garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual del prestatario."

Junto con el aval bancario el aval inmobiliario representado en forma de hipoteca son dos de las máximas garantías que puede otorgar un prestatario. Descartado el primero -por razones obvias- el no poder garantizar ante los prestamistas un préstamo con garantía hipotecaria merma en exceso el crecimiento que pueden tener las PFP de crowdlending, tanto las que se dirigen al P2P como las P2B, incluidas las inmobiliarias.

Es un agravio comparativo con respecto a la banca en tanto en cuanto si existe la posibilidad de que un particular puede prestar dinero a otro con el aval de una propiedad (garantía hipotecaria), mediante un contrato en formato de préstamo hipotecario ante notario, a través de un intermediario. Estos son empresa financieras que sin tener la condición de entidades de crédito, llevan a cabo actividades de contratación de préstamos hipotecarios o de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito con los consumidores. Reguladas en la Ley 2/2009 y por el RD 106/2011 cuyos únicos requisitos consisten en un registro en el Mº de Consumo y un coste de unos 360 €/año del precio de la prima de un seguro de responsabilidad civil que cubra un mínimo de € 300.000. Por cierto, mucho ojo con lo que se firme con estas empresas, aviso a navegantes.

Por tanto si se permite en la legislación el poder solicitar un préstamo con la aportación de una garantía hipotecaria, sin la intervención de un banco ¿por qué no a través de una PFP de muchos a uno?. La respuesta está en la propia banca.

La salida podía haber estado en el término vivienda habitual. Un concepto que fiscalmente está claro en la LIRPF -a la hora de poderse practicar deducciones por vivienda, que tiempos aquellos- pero que a nivel jurídico se introdujo a raíz de la Ley 1/2013, de Medidas Para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, añadiendo a su vez un nuevo art. 21-3 de la Ley Hipotecaria que tiene esta redacción:  “En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución”. No obstante en el plano jurídico, el concepto es más confuso dando lugar a varias interpretaciones. Sin embargo, ¿quién impide que se hipoteque como carga preferente una vivienda de segunda residencia libre da cargas para ser garantía de un préstamo a través de una PFP?. Pues los bancos, de nuevo en la Ley, veamos.

El segundo artículo, si cabe más proteccionista con la banca, se encuentra en:

Capítulo V: Protección al inversor

Art. 87: Prohibición de préstamos o créditos hipotecarios en proyectos con consumidores.

"Las plataformas de financiación participativa no publicarán proyectos en los que los consumidores soliciten un préstamo o crédito con garantía hipotecaria".

Este artículo es el que definitivamente capa el desarrollo, popularidad y crecimiento del negocio de las PFP, tanto de crowdlending para personas o empresas como por supuesto del inmobiliario para aquellos que centrasen su target en este ámbito. Si se niega a todo consumidor poder solicitar un crédito o préstamo aportando como garantía la hipotecaria a través de una PFP hará que sigan haciéndolo a través del agente financiador tradicional, es decir, la banca. Esto anula radicalmente, repito, la popularidad y el crecimiento que se pudiesen dar a estas nuevas formas de inversiones alternativas. 

Hipotecas Google, Amazon, Facebook Banks o las permitidas en PFP es un negocio que la banca va a defender hasta lo máximo, y que de momento van ganando la batalla. En conclusión, la banca siempre gana, ¿o no?.

¿Llegará el día en que se podrá decir?: Oye, me he comprado mi casa con un préstamo por Internet. Tiempo al tiempo.

Finalmente seguimos de cerca a las PFP que empiezan a practicar crowdlending inmobiliario, porque una de las cosas que como inversor le interesa es saber con que garantías cuenta a la hora de decidirse a invertir en este tipo de préstamos.

 

 

 

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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