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La web de Crowdfunding Inmobiliario que facilita
la democratización de las inversiones en Inmuebles
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ATENCIÓN INVERSORES; CROWDLENDING INMOBILIARIO: EL NEGOCIO QUE VIENE

General jueves 3 de noviembre de 2016

 

" No dejo de pensar en ti.. desde el día en que te presté dinero"

 

debt



 

 

¿Por qué hasta el momento todas las iniciativas puestas en marcha de crowdfunding inmobiliario en España están enfocadas al crowdequity?. O dicho de otra forma, ¿ por qué no han aparecido propuestas u oportunidades de plataformas dirigidas a inversores interesados en crowdlending inmobiliario?.

En este artículo voy a tratar de dar respuesta a esta, como mínimo, inquietante pregunta. Vaya por delante antes de continuar, que tengan uds por seguro, que no tardarán en aparecer.

La primera respuesta puede ser la complejidad que requiere dar estructura legal y de administración a estas oportunidades. En este sentido, Housers, en la segunda de las entrevistas que les realizamos a un año de haber lanzado la plataforma, a la pregunta:" Si bien en un principio habías contemplado las operaciones "one shot" o de préstamos en vuestra plataforma, ¿ por qué las habéis abandonado?, recordemos lo que contestaban: "Las oportunidades de préstamo actualmente no las contemplamos porque presentan muchos inconvenientes. El problema, por llamarlo de alguna manera, es que son proyectos muy complejos de analizar y requieren de mucho tiempo además de que la seguridad para el inversor no es tan alta puesto que ya no es propietario del bien inmueble sino que se convierte en un acreedor".

A lo que añadían el porqué de enfocarse en el crowdequity: " Por otro lado ahora mismo en el mercado existen muchas más oportunidades de compra – reforma y venta o alquiler y venta con unas rentabilidades más interesantes que la construcción de obra nueva".

Cada cual adopta su política comercial, la que mejor se ajuste a su visión del negocio y Housers con la que ha elegido no les está yendo mal, al contrario, les va muy bien viendo sus resultados hasta el momento.

Dicho esto, analizando esta frase de aquella respuesta cuando dicen:" .... además de que la seguridad para el inversor no es tan alta puesto que ya no es propietario del bien inmueble sino que se convierte en un acreedor", tiene su miga. Veamos, en primer lugar como premisa es que el ser propietario en absoluto le asegura, a priori a un inversor ni el capital invertido ni en consecuencia tampoco plusvalías esperadas. En segundo lugar el hecho de ser un acreedor puede llegar a ser más seguro cara a un inversor. Depende por supuesto, de las garantías que aporte el promotor a los inversores o en su defecto que la plataforma que intermedie dichos préstamos acuerde estas garantías con el promotor cara a sus inversores vía crowd. Lo que significa que seguridad no existe en los dos modelos totalmente.

Desde luego este punto se convertirá en una de las claves para el éxito de las plataformas que se lanzen hacia el crowdlending. ¿Serán de tipo hipotecario, serán personales o serán en "especie"?. Mucha importancia tendrá el LTV (loan to value) en este tipo de operaciones. No obstante, la respuesta la sabremos cuando aparezcan. Atentos nos quedamos.


Pues bien así las cosas, el quid de la cuestión que singulariza al crowdlending o debt crowdfunding inmobiliario es precisamente en que los inversores se convierten en acreedores en virtud de su posición de prestamistas en lugar de propietarios( entiéndase esto, como se ha dicho en ocasiones, como partícipes de las sociedades que obstentan la titularidad del activo).

El proceso

Los inversores a través de la plataforma de crowdlending prestan un capital a cambio de un interés fijo y prefijado a un prestatario, el cual está personificado en la figura del promotor inmobiliario o empresa inmobiliaria. Previamente ha negociado la incorporación de un proyecto en la plataforma que a imagen y semejanza de las que realizan equity crowdfunding, éstas deberán haber realizado de forma diligente el filtrado, el estudio y hasta el cotejo del plan de viabilidad del proyecto en si para, si finalmente es aprobado, subirlo para ser ofrecido al crowd.

La devolución de los préstamos a todos y cada uno de los inversores dependerá de las condiciones pactadas entre plataforma y el promotor. Los intereses podrán ser satisfechos al trimestre, al semestre, ect.. Y el principal tendrá un vencimiento por contrato. Aquí los inversores en ningún caso participan del negocio inmobiliario intermediado por la plataforma que es objeto del préstamo. Al contrario del equity crowdfunding. No obstante, la Ley española de crowdfunding contempla la figura del préstamo participativo por el que también los promotores a través de las plataformas podrían artícular jurídicamente los contratos. Dicho esto, un préstamo participativo en su naturaleza puede incluir la devolución de parte del mismo en forma de variable, esto es, asociada a la rentabilidad de la operación.

La labor de las plataformas es vital en lo que respecta a la correcta due diligence de todos y cada uno de los proyectos que les sean presentados, así como la de los contratos de préstamos que pongan a disposición del crowd, los prestamistas, sean estos de la naturaleza que sean. Y desde luego, tendrán la obligación de contrastar tanto el track record como la solvencia del promotor, rechazando a aquellos que no cumplan con las condiciones que se les debe exigir.

No obstante, ofrecerán los proyectos tal como lo hacen las plataformas de lending p2p convencionales, con unos ratings de riesgo vs rentabilidad(tipo de interés), del estilo A, A+, A++, B, C , ect.. al gusto, o mejor dicho adaptados al perfil de riesgo para cada tipo de inversor. Y que cada uno eliga, en cual presta.

En este punto hay que recordar tal como se exponía en este artículo, que existe la limitación en máximos de €5m y €2m de solicitud por parte del promotor para poder cubrir vía préstamos el resto de la inversión por el crowd. Dichos proyectos dan juego para acometer promociones de tipo medio. Mandato de Ley, actualmente.

La introducción en el mercado de plataformas de crowdlending inmobiliario, sumadas a las de equity enriquecerá la variedad de las oportunidades a las que cualquiera podrá acceder a la inversión en inmuebles y que en ningún caso compiten entre sí, son inversiones alternativas en inmuebles y complementarias. Dan réplica a lo que se viene haciendo en USA, por ejemplo en dónde muchas de las plataformas combinan entre sus oportunidades las dos modalidades, equity y deuda. ¿ lo veremos aquí?. Tiempo al tiempo.

Anexo:

UK, estudio mercado de plataformas p2p property lending

Por último, un interesante documento recientemente aparecido realizado por la agencia de calificación independiente 4thWay analizando el mercado de UK de las plataformas peer to peer property lending.

Resumen: Existen 12 plataformas actualmente que en su conjunto han prestado £ 1.600 m desde 2013. Los retornos por el tipo de interés oscilaron entre un 2,25% y un 12,7% y solo 1 (Funding secure) de las 12, ha tenido préstamos fallidos. Otro dato que oporta 4thWay es que ha habido casos de deudas incobrables, pero los prestamistas no han perdido su dinero en gran medida debido a que la inversión estaba asegurada por la propiedad.

Los préstamos se realizan en su mayoría con un LTV que oscila entre el 70-80%, en algunos casos los prestamistas eligen préstamos con un 50% del LTV, por ejemplo en Proplend. Un último dato señala que en algunas se pide un miníno de £ 25.000, en otras 2  puedes prestar sólo  £ 1 !! y en 7 de ellas £ 500 o menos.

 

 


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Publicado por
Miguel García
CEO de InmoCrowd
Especialista en crowdfunding inmobiliario

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